网红城市长沙的低房价是如何炼成的?

2022-05-24 08:47:09 第一财经 

“所有新一线城市中,长沙房价最低。”2020年,在上海奋斗的90后谢靓花120万在长沙买了套房子,落户成为新长沙人。促成她选择长沙的关键之一,就是可以承受的房价水平。

低房价早已成为长沙的一个重要标签。据贝壳研究院发布的《2021新一线城市居住报告》,在35个一二线城市中,长沙居住竞争力指数位列第9,在新一线城市中“居住负担”最小。另据易居研究院发布的《2020年全国50城房价收入比报告》显示,长沙房价收入比仅为6.2,居于末位,同期深圳的该比值达到35.2。

如今,当武汉新房均价已突破2万元大关之时,长沙还徘徊在万元的水平,不改“房价洼地”本色。多位业内人士向第一财经分析,长沙多年来能当好“房价模范生”,其根本原因在于早已启动的严格限价政策,将房价上涨的萌芽成功压制住。

而低房价释放了旺盛的消费力,促成诸多新消费品牌的崛起,茶颜悦色、文和友、墨茉点心局等品牌快速成长,变成长沙的新名片,再吸引更多人来长。

这座GDP过万亿、人口上千万人口的中部省会城市,凭借自身丰厚的文化底蕴,扎实的经济基础,新潮的消费文化,成为“中国最具幸福感城市”。

严格调控,压制房价

站在岳麓山顶,向东远眺,视线越过河东掩映在绿色植被中的低矮建筑,湘江、橘子洲及对岸的高低错落的现代化建筑映入眼帘。如果是国庆假期前后登顶,伟人笔下的满山红遍、层林尽染,便会再现于眼前。

走过千年楚湘历史,穿越抗日战火纷飞,历经文夕大火,长沙城在废墟上重建。凭借霸蛮精神,这座不临海、不沿边的中部城市,不仅孕育了三一重工(600031)、中联重科(000157)、山河智造等大企业,被冠以“工程机械之都”的称号,还滋养了一众新消费品牌,成长为GDP过万亿、人口超千万网红城市。

让长沙闻名于天下的,除了自然风光、历史文化和经济实力之外,还有远低于相似区位和发展水平的城市的房价,这一“房价洼地”的状态从21世纪初便已形成,彼时人均GDP在中部6个省会城市中位居前列的长沙,房价已是最低。

根据《中国统计年鉴》,2002年,武汉、郑州市区的房价接近2000元/平方米时,长沙的房价在1600元/平方米;2010年,太原房价突破7000元/平方米,武汉、合肥房价超过5500元/平方米时,长沙的还不足4500元/平方米,仅略高于南昌。

“这里有个历史原因,长沙前面十几年的土地供应量比较大,”湖南中原地产战略发展中心总经理陈世霞向第一财经回忆。这促使当时的长沙楼市整体处于供大于求的状态。公开数据显示,2008年时,长沙的商品房供销比为1.81,其中商品住宅供销比为1.83,本地媒体的报道中称长沙已进入“买方市场”。

随着长沙城区的“东拓西进,南移北扩”,土地供应不减,市场仍旧供大于求。第一财经获取的一份长沙市场研究报告显示,2013年-2014年,长沙商品住宅的供销比分别为1.27、1.44。

“2015年起,长沙开始控制土地出让,那一年的供应量很少。”陈世霞说。上述市场报告显示,2015年,长沙市区的住宅市场供求比下降至0.88,2016年进一步下跌至0.63。

市场格局逐步转变为供不应求,长沙房价开始显出上涨的迹象。国家统计局数据显示,2016年8月-11月,长沙房价环比涨幅分别为1.5%、4.3%、4.4%、1.5%,在同期各大城市中亦位居前位。这一年,长沙市区新房成交均价7403元/平方米,涨幅超10%。

2017年,低供应叠加炒房客来袭,长沙的房价持续上扬。为遏制这一势头,2017年3月,长沙发布楼市新政,规定非长沙户籍限购1套;5月,进一步规定非长沙市户籍连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套;长沙户籍限购2套。

这年7月,长沙祭出限价这一大杀器。多位受访人士认为,这是将长沙房价狠狠压制住的关键。“我记得很清楚,限价参照还不是以2017年的价格为准,而是以2016年10月份的网签备案价为参照,限得非常严格。”陈世霞称。

“2017年的时候,梅溪湖的房价已经涨到了差不多1.4万左右了,二手房价在1.6万,贵的项目可以到1.8万。”在长沙从事房地产工作十余年的薛文告诉第一财经,“但是政府给梅溪湖的项目设定的限价,毛坯房也就在9970元,限得非常狠。”

同时,单独备案的精装修部分,也因为市民投诉货不对板、价格过高等问题,在2017年下半年时被“加盖”,从没有限制变成最高2500元/平方米。

于是,在严格的毛坯限价+精装备案双重限价下,长沙的房价被很好地控制在低位。“2019年之后,长沙设定的每年房价涨幅也只有6%,增速依然很低。”

除了出手早之外,力度大、决心强,是长沙控住房价的一个核心因素。住房和城乡建设部政策研究中心助理研究员单爽在“长沙模式”的文章中做出总结,将长沙政府的调控决心放在了首位:“从严格的调控政策可以看出长沙市政府坚决抑制房价上涨的决心。实际上,通过房地产宏观调控政策抑制房价上涨是各地政府的通用手段,但很少有地方政府抑制房价的决心像长沙一样坚决。”

“140平以下都是刚需”

在房价上如此强力的压制,对长沙楼市的各大参与主体形成了不小的影响。

“2017年开始执行限价的时候,房地价差平均在4500元/平方米。”薛文说,“开发商在2017年拿的地,基本上是没有什么钱可以赚的,有些项目的土方成本很高,实际上是处于亏钱的状态。”

不过,长沙一直在持续调整,增加房地价差的空间。据湖南中原地产测算,2021年时,长沙项目的房地价差已达到7508元/平方米。

但相较于中部地区其他5个省会城市而言,这一数值依然不算高。“其他城市基本都接近1万,”陈世霞表示,不过在2022年的首轮集中供地中,这一指标进一步达到了约8400元/平方米的水平。

历经几年的调整,薛文明显感觉到项目利润的提升。“从过去几年的路径来看,长沙在售项目的利润空间是在不断增加的,加精装销售,如果可以顶着精装价格销售,项目利润率可以在8~10个点,对比其他城市来看,这是非常好的水平了。”

在某Top30房企工作的周灿也认为,当前长沙市场留给项目的利润空间是达到预期的。在房地价差、精装修等静态利润空间之余,“流速能够保证的话,动态的利润也是符合要求的。”

项目流速有所保证,简而言之就是“卖得动”、“不愁卖”。长期的低房价和严格的调控政策给长沙楼市带来了这种可能。

低房价首先带来的就是低房贷压力。2013年大学毕业后留在长沙工作的戴阳,2016年,在望城区购置了一套房子,当时单价约为4000元/平方米,每个月还款额度仅为一千多元。除了首付有家里支撑,余下的七成房款,不久之后,她自己一口气还完了。

而目前拥有两套房的薛文,每月的还贷额度也只在6000元左右,“对家庭开支占用不大的情况下,就能把这部分钱存起来”,使家庭财富有了积累的可能。

同时,长沙严格的限售、限购政策下,将市民的购房置换周期大大拉长。“在几年的限购期限内,市民不可能再做出不动产置业这类大额支出,这也就使得市民的钱越存越多,购买力相对增加。”薛文说。

这期间,长沙的人均可支配收入还保持着较快增长。据长沙市统计局发布的数据显示,2021年,长沙市居民人均可支配收入约5.6万元,比上年增长8.0%,其中,城镇居民人均可支配收入为6.2万元,增长7.2%。这已超过同期武汉的城镇居民人均可支配收入。

事实上,长沙市民的购买力促成了另一个重要的市场特点,即刚需的首套房面积段近年来持续增长。

戴阳购置的两室,面积还在80平方米左右;2018年,在大王山板块附近购房的另一位留在长沙工作的大学生,买的首套房面积就在100平方米以上了。“现在140平以下都是刚需。”周灿说。

根据湖南中原地产统计,2021年,长沙主流的套均面积大约在132平方米;从成交结构上来看,销量最好的面积段集中在120~140平方米;160平方米以上的大户型产品,从2020年疫情之后,呈现量价提升的态势,供销两旺。

陈世霞分析称,“因为房价便宜,大家房票又有限的情况下,一般都是一步到位,在支付力得以支撑的情况下,一般购房者都会选择大面积的房子。”

在薛文看来,这也是2021年下半年全国楼市大幅下挫的背景下,长沙并未出现大范围降价情况的重要原因,“限价后的长沙房价跟居民的可支配收入相比,没有出现超涨的情况,也就没有透支居民购买力,使得大家对长沙房价的耐受力也比较强。”

周灿也有同感,大平层的改善项目卖得很好,2021年四季度部分大平层集中入市,单价在2万以上、总价在四五百万,基本都开盘售罄,“把12月的平均房价拉升了超10个点”。

即便如此,据湖南省住建厅数据,2021年长沙新房均价为10119元/平方米,保持在低位。“长沙的房价天花板现在还不到3万,武汉已经达到5万了。”薛文说。

不过,受到当下行业形势的影响,尽管长沙需求充足、购买力充足,但购房者仍有较为明显的观望情绪。“这有几个成因,第一个是很多城在降价,他们心里肯定会有预期,自己关注的项目会不会降价,其次就是企业的交付问题。”

这使得当前的长沙市场,也面临着成交同比下跌的情况。湖南中原地产数据显示,长沙内五区前4月累计供应211万方,同比下滑34%,成交201万方,同比下滑47%。

14年的幸福城市

借着全国楼市松绑之势,长沙也出台了部分松绑政策。5月初,长沙发布新规,将限购时长从网签6年改4年,可买二套政策,缩短了购房周期;5月中旬,长沙再发新政,规定存量房盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算,被市场称为“租房换房票”。

尽管外界纷纷认为该政策是长沙创新放松调控,在长沙房地产业内人士看来,其中的关键或许在于增加租赁住房供给。周灿也认为,这有利于降低年轻人的生活成本,让他们更愿意来长沙定居工作。

事实上,远低于其他重点城市的房价,早已成为长沙吸引年轻人的一项利器。

2021年3月,长沙市委副书记、市长郑建新在接受媒体采访时提到,长沙是全国所有大城市里房价和收入比最低的城市,一个普通家庭工作6.4年就可以买100平米的房子,年轻人不靠父母,和伴侣一起就可以轻松交首付供房,并表示将继续管控好房价。

低房价降低了购房对消费的挤压,使得长沙人有更多的余力享受生活,又进一步滋养了诸多新消费品牌,茶饮中的茶颜悦色、咖啡里的三顿半、卤味里的绝味鸭脖、餐饮里的文和友、费大厨等;湖南首家京东Mall、宜家家居也将落地于长沙的洋湖片区。

丰富多彩的文娱生活,构成了长沙生活的高幸福感。截至2021年,长沙已连续第14年获评“中国最具幸福感城市”。

年轻人也在用自己的行动为这座幸福城市添加注脚。

谢靓是湖北人,在外打拼的她想要有个安定的空间,再加上2020年疫情的影响,让她产生了买房的想法。在一番仔细研究后,她选定了长沙。“2020年的时候,长沙均价还没过万,我们家那边小县城都要7000多一平方,”谢靓说,“跟武汉比起来,长沙的消费支出也不算很高,城市充满了生活气息。”

公开信息显示,2019年以前,长沙连续4年每年人口净流入在23-27万人。据七普数据,2020年底,长沙常住人口增加到880万,一年净增加了近41万人。而截至2021年底,长沙的常住人口已达到了1023.93万人。

2017年,长沙首次迈入“万亿GDP俱乐部”;2021年GDP超过1.3万亿,比上年增长7.5%,位居全国省会城市第6位,在中部地区仅次于武汉。同时,长沙是世界三大工程机械产业集聚地之一,2021年数据显示,长沙的工程机械总产值约占中国的27.5%、全球的7.2%,产品覆盖180个国家和地区。

将视线拉得更长远,长沙这支潜力股在谋求更长远的发展。

2022年4月,湖南发布了《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》(以下简称《若干意见》),长沙计划到2026年GDP达到2万亿元左右,常住人口突破1200万人,并给出多重配套措施,从产业、交通、互联网、能源、人才引进等方面推进强省会建设。

建设强省会的关键在于推动强产业的发展。在原有的强制造业基础之上,长沙还将构建先进制造业集群体系,到2026年,打造15个左右千亿级产业,实施180个左右十亿级项目。

这样充分的想象空间下,房企对长沙持续看好。“长沙当前楼市的健康度、城市发展潜力、政府财力支撑,相较其他城市更稳定。”在薛文看来,房子的财富增值效应也比周边房价高的城市更加明显。

“现在的市场行情下,我们在地级市拿地非常谨慎,”周灿告诉记者,“另一个中部省会城市房价虽然高于长沙,但房子卖不上价格,居民购买力支撑不足,而长沙则有充足的购买力支撑市场,我们也持续看好长沙。”

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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