网红城市长沙的低房价是如何炼成的？

“所有新一线城市中，长沙房价最低。”2020年，在上海奋斗的90后谢靓花120万在长沙买了套房子，落户成为新长沙人。促成她选择长沙的关键之一，就是可以承受的房价水平。

低房价早已成为长沙的一个重要标签。据贝壳研究院发布的《2021新一线城市居住报告》，在35个一二线城市中，长沙居住竞争力指数位列第9，在新一线城市中“居住负担”最小。另据易居研究院发布的《2020年全国50城房价收入比报告》显示，长沙房价收入比仅为6.2，居于末位，同期深圳的该比值达到35.2。

如今，当武汉新房均价已突破2万元大关之时，长沙还徘徊在万元的水平，不改“房价洼地”本色。多位业内人士向第一财经分析，长沙多年来能当好“房价模范生”，其根本原因在于早已启动的严格限价政策，将房价上涨的萌芽成功压制住。

而低房价释放了旺盛的消费力，促成诸多新消费品牌的崛起，茶颜悦色、文和友、墨茉点心局等品牌快速成长，变成长沙的新名片，再吸引更多人来长。

这座GDP过万亿、人口上千万人口的中部省会城市，凭借自身丰厚的文化底蕴，扎实的经济基础，新潮的消费文化，成为“中国最具幸福感城市”。

严格调控，压制房价

站在岳麓山顶，向东远眺，视线越过河东掩映在绿色植被中的低矮建筑，湘江、橘子洲及对岸的高低错落的现代化建筑映入眼帘。如果是国庆假期前后登顶，伟人笔下的满山红遍、层林尽染，便会再现于眼前。

走过千年楚湘历史，穿越抗日战火纷飞，历经文夕大火，长沙城在废墟上重建。凭借霸蛮精神，这座不临海、不沿边的中部城市，不仅孕育了三一重工(600031)、中联重科(000157)、山河智造等大企业，被冠以“工程机械之都”的称号，还滋养了一众新消费品牌，成长为GDP过万亿、人口超千万网红城市。

让长沙闻名于天下的，除了自然风光、历史文化和经济实力之外，还有远低于相似区位和发展水平的城市的房价，这一“房价洼地”的状态从21世纪初便已形成，彼时人均GDP在中部6个省会城市中位居前列的长沙，房价已是最低。

根据《中国统计年鉴》，2002年，武汉、郑州市区的房价接近2000元/平方米时，长沙的房价在1600元/平方米；2010年，太原房价突破7000元/平方米，武汉、合肥房价超过5500元/平方米时，长沙的还不足4500元/平方米，仅略高于南昌。

“这里有个历史原因，长沙前面十几年的土地供应量比较大，”湖南中原地产战略发展中心总经理陈世霞向第一财经回忆。这促使当时的长沙楼市整体处于供大于求的状态。公开数据显示，2008年时，长沙的商品房供销比为1.81，其中商品住宅供销比为1.83，本地媒体的报道中称长沙已进入“买方市场”。

随着长沙城区的“东拓西进，南移北扩”，土地供应不减，市场仍旧供大于求。第一财经获取的一份长沙市场研究报告显示，2013年-2014年，长沙商品住宅的供销比分别为1.27、1.44。

“2015年起，长沙开始控制土地出让，那一年的供应量很少。”陈世霞说。上述市场报告显示，2015年，长沙市区的住宅市场供求比下降至0.88，2016年进一步下跌至0.63。

市场格局逐步转变为供不应求，长沙房价开始显出上涨的迹象。国家统计局数据显示，2016年8月-11月，长沙房价环比涨幅分别为1.5%、4.3%、4.4%、1.5%，在同期各大城市中亦位居前位。这一年，长沙市区新房成交均价7403元/平方米，涨幅超10%。

2017年，低供应叠加炒房客来袭，长沙的房价持续上扬。为遏制这一势头，2017年3月，长沙发布楼市新政，规定非长沙户籍限购1套；5月，进一步规定非长沙市户籍连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套；长沙户籍限购2套。

这年7月，长沙祭出限价这一大杀器。多位受访人士认为，这是将长沙房价狠狠压制住的关键。“我记得很清楚，限价参照还不是以2017年的价格为准，而是以2016年10月份的网签备案价为参照，限得非常严格。”陈世霞称。

“2017年的时候，梅溪湖的房价已经涨到了差不多1.4万左右了，二手房价在1.6万，贵的项目可以到1.8万。”在长沙从事房地产工作十余年的薛文告诉第一财经，“但是政府给梅溪湖的项目设定的限价，毛坯房也就在9970元，限得非常狠。”

同时，单独备案的精装修部分，也因为市民投诉货不对板、价格过高等问题，在2017年下半年时被“加盖”，从没有限制变成最高2500元/平方米。

于是，在严格的毛坯限价+精装备案双重限价下，长沙的房价被很好地控制在低位。“2019年之后，长沙设定的每年房价涨幅也只有6%，增速依然很低。”

除了出手早之外，力度大、决心强，是长沙控住房价的一个核心因素。住房和城乡建设部政策研究中心助理研究员单爽在“长沙模式”的文章中做出总结，将长沙政府的调控决心放在了首位：“从严格的调控政策可以看出长沙市政府坚决抑制房价上涨的决心。实际上，通过房地产宏观调控政策抑制房价上涨是各地政府的通用手段，但很少有地方政府抑制房价的决心像长沙一样坚决。”

“140平以下都是刚需”

在房价上如此强力的压制，对长沙楼市的各大参与主体形成了不小的影响。

“2017年开始执行限价的时候，房地价差平均在4500元/平方米。”薛文说，“开发商在2017年拿的地，基本上是没有什么钱可以赚的，有些项目的土方成本很高，实际上是处于亏钱的状态。”

不过，长沙一直在持续调整，增加房地价差的空间。据湖南中原地产测算，2021年时，长沙项目的房地价差已达到7508元/平方米。

但相较于中部地区其他5个省会城市而言，这一数值依然不算高。“其他城市基本都接近1万，”陈世霞表示，不过在2022年的首轮集中供地中，这一指标进一步达到了约8400元/平方米的水平。

历经几年的调整，薛文明显感觉到项目利润的提升。“从过去几年的路径来看，长沙在售项目的利润空间是在不断增加的，加精装销售，如果可以顶着精装价格销售，项目利润率可以在8~10个点，对比其他城市来看，这是非常好的水平了。”

在某Top30房企工作的周灿也认为，当前长沙市场留给项目的利润空间是达到预期的。在房地价差、精装修等静态利润空间之余，“流速能够保证的话，动态的利润也是符合要求的。”

项目流速有所保证，简而言之就是“卖得动”、“不愁卖”。长期的低房价和严格的调控政策给长沙楼市带来了这种可能。

低房价首先带来的就是低房贷压力。2013年大学毕业后留在长沙工作的戴阳，2016年，在望城区购置了一套房子，当时单价约为4000元/平方米，每个月还款额度仅为一千多元。除了首付有家里支撑，余下的七成房款，不久之后，她自己一口气还完了。

而目前拥有两套房的薛文，每月的还贷额度也只在6000元左右，“对家庭开支占用不大的情况下，就能把这部分钱存起来”，使家庭财富有了积累的可能。

同时，长沙严格的限售、限购政策下，将市民的购房置换周期大大拉长。“在几年的限购期限内，市民不可能再做出不动产置业这类大额支出，这也就使得市民的钱越存越多，购买力相对增加。”薛文说。

这期间，长沙的人均可支配收入还保持着较快增长。据长沙市统计局发布的数据显示，2021年，长沙市居民人均可支配收入约5.6万元，比上年增长8.0%，其中，城镇居民人均可支配收入为6.2万元，增长7.2%。这已超过同期武汉的城镇居民人均可支配收入。

事实上，长沙市民的购买力促成了另一个重要的市场特点，即刚需的首套房面积段近年来持续增长。

戴阳购置的两室，面积还在80平方米左右；2018年，在大王山板块附近购房的另一位留在长沙工作的大学生，买的首套房面积就在100平方米以上了。“现在140平以下都是刚需。”周灿说。

根据湖南中原地产统计，2021年，长沙主流的套均面积大约在132平方米；从成交结构上来看，销量最好的面积段集中在120~140平方米；160平方米以上的大户型产品，从2020年疫情之后，呈现量价提升的态势，供销两旺。

陈世霞分析称，“因为房价便宜，大家房票又有限的情况下，一般都是一步到位，在支付力得以支撑的情况下，一般购房者都会选择大面积的房子。”

在薛文看来，这也是2021年下半年全国楼市大幅下挫的背景下，长沙并未出现大范围降价情况的重要原因，“限价后的长沙房价跟居民的可支配收入相比，没有出现超涨的情况，也就没有透支居民购买力，使得大家对长沙房价的耐受力也比较强。”

周灿也有同感，大平层的改善项目卖得很好，2021年四季度部分大平层集中入市，单价在2万以上、总价在四五百万，基本都开盘售罄，“把12月的平均房价拉升了超10个点”。

即便如此，据湖南省住建厅数据，2021年长沙新房均价为10119元/平方米，保持在低位。“长沙的房价天花板现在还不到3万，武汉已经达到5万了。”薛文说。

不过，受到当下行业形势的影响，尽管长沙需求充足、购买力充足，但购房者仍有较为明显的观望情绪。“这有几个成因，第一个是很多城在降价，他们心里肯定会有预期，自己关注的项目会不会降价，其次就是企业的交付问题。”

这使得当前的长沙市场，也面临着成交同比下跌的情况。湖南中原地产数据显示，长沙内五区前4月累计供应211万方，同比下滑34%，成交201万方，同比下滑47%。

14年的幸福城市

借着全国楼市松绑之势，长沙也出台了部分松绑政策。5月初，长沙发布新规，将限购时长从网签6年改4年，可买二套政策，缩短了购房周期；5月中旬，长沙再发新政，规定存量房盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算，被市场称为“租房换房票”。

尽管外界纷纷认为该政策是长沙创新放松调控，在长沙房地产业内人士看来，其中的关键或许在于增加租赁住房供给。周灿也认为，这有利于降低年轻人的生活成本，让他们更愿意来长沙定居工作。

事实上，远低于其他重点城市的房价，早已成为长沙吸引年轻人的一项利器。

2021年3月，长沙市委副书记、市长郑建新在接受媒体采访时提到，长沙是全国所有大城市里房价和收入比最低的城市，一个普通家庭工作6.4年就可以买100平米的房子，年轻人不靠父母，和伴侣一起就可以轻松交首付供房，并表示将继续管控好房价。

低房价降低了购房对消费的挤压，使得长沙人有更多的余力享受生活，又进一步滋养了诸多新消费品牌，茶饮中的茶颜悦色、咖啡里的三顿半、卤味里的绝味鸭脖、餐饮里的文和友、费大厨等；湖南首家京东Mall、宜家家居也将落地于长沙的洋湖片区。

丰富多彩的文娱生活，构成了长沙生活的高幸福感。截至2021年，长沙已连续第14年获评“中国最具幸福感城市”。

年轻人也在用自己的行动为这座幸福城市添加注脚。

谢靓是湖北人，在外打拼的她想要有个安定的空间，再加上2020年疫情的影响，让她产生了买房的想法。在一番仔细研究后，她选定了长沙。“2020年的时候，长沙均价还没过万，我们家那边小县城都要7000多一平方，”谢靓说，“跟武汉比起来，长沙的消费支出也不算很高，城市充满了生活气息。”

公开信息显示，2019年以前，长沙连续4年每年人口净流入在23-27万人。据七普数据，2020年底，长沙常住人口增加到880万，一年净增加了近41万人。而截至2021年底，长沙的常住人口已达到了1023.93万人。

2017年，长沙首次迈入“万亿GDP俱乐部”；2021年GDP超过1.3万亿，比上年增长7.5%，位居全国省会城市第6位，在中部地区仅次于武汉。同时，长沙是世界三大工程机械产业集聚地之一，2021年数据显示，长沙的工程机械总产值约占中国的27.5%、全球的7.2%，产品覆盖180个国家和地区。

将视线拉得更长远，长沙这支潜力股在谋求更长远的发展。

2022年4月，湖南发布了《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》(以下简称《若干意见》)，长沙计划到2026年GDP达到2万亿元左右，常住人口突破1200万人，并给出多重配套措施，从产业、交通、互联网、能源、人才引进等方面推进强省会建设。

建设强省会的关键在于推动强产业的发展。在原有的强制造业基础之上，长沙还将构建先进制造业集群体系，到2026年，打造15个左右千亿级产业，实施180个左右十亿级项目。

这样充分的想象空间下，房企对长沙持续看好。“长沙当前楼市的健康度、城市发展潜力、政府财力支撑，相较其他城市更稳定。”在薛文看来，房子的财富增值效应也比周边房价高的城市更加明显。

“现在的市场行情下，我们在地级市拿地非常谨慎，”周灿告诉记者，“另一个中部省会城市房价虽然高于长沙，但房子卖不上价格，居民购买力支撑不足，而长沙则有充足的购买力支撑市场，我们也持续看好长沙。”