问渠人物 | 地产脉客：单大伟

出品 | 凤凰网问渠人物

作者 | 周博通

4月26日这天，躁动的股市用跌破3000点让这个周一成为众人的“活久见”。在跌跌不休中，作为A股主线之一的房地产板块，尤其是央企背景的地产股，中交地产(000736)这一天再现涨停，成交额23.54亿元。

中交地产一家的狂欢掩盖不了整个房地产行业的肃穆，这种氛围不分资本市场和线下的售楼处。

2022年一季度，全国重点62城新建商品住宅签约面积同比下降41%，跌幅较1-2月扩大2%，其中一线、二线、三四线城市的降幅分别为31%、40%、47%。

即使与疫情前的2019年一季度相比，62城的销售规模仍然出现下降。其中，仅一线城市交易规模微涨，二线城市和三四线城市交易量均有两位数的降幅。

这让笔者想起不久前，万科集团董事长郁亮在公司年会上把2022年定位为万科“破釜沉舟、背水一战”的一年，更是宣布中国房地产进入了“黑铁时代”。

在这样一个背景下，笔者与采访对象单大伟先生开始了长达两个半小时的对话。

“你知道全球每年钢铁交易量是多少吗？”

采访的一开始，单大伟却先向笔者抛出一个令人摸不着头脑的问题。

“3万亿美元”，他手指比了一个数字“3”，“只要有需求，看似不值钱的黑铁也有它的价值。”

“我想大多数人都理解错了郁亮对黑铁时代的定义”，他进一步解释，“黑铁和黄金白银的价值区别，只是需要更多的锤炼才能发掘。”

这就是单大伟，一个思维和行动都不愿走寻常路的地产老兵。他从不把自己当主角，却吸引了众多追随者甘当“背景板”，大佬汇聚，星光璀璨。

以住交会为起始点，单大伟也在这近20年的时间里成为了“斜杠青年”——从转型会展公司到布局地产媒体，从中国房地产报到凤凰网房产，从资源嫁接到慈善公益——话筒一直紧握在手，舞台已然越来越大。

一股忘掉年龄的“闯劲”，带着他从1998年一路走来，趟过商品房改革之河，跨过土地招拍挂、收并购、高周转、“房住不炒”、三道红线、集中供地等时代浪潮，穿越数个周期，在万亿产业的市场中迎风逐浪。

行业巨变，追逐者如过江之鲫。这背后，始终将自己定位为中国地产行业的“桥”与“水”的单大伟也在思考——

在房地产后开发时代，一个全产品线、全价值链、全商业模式的新周期，正喷薄而出。

单大伟说，这是一个从售卖房子到售卖价值的时代，是科技改变未来的新时代。他要做这个时代的“脉客”，能清晰感受时代脉搏跳动的那一类人。

01 

2003年末，还是万通地产(600246)当家人冯仑在回顾这一年时说，这一年的中国房地产行业将记住两个人：王石、单大伟。

与王石的万科不同，单大伟做的是平台——中国国际房地产与建筑科技展览会。它还有一个更被人熟知的名字：CIHAF中国住交会。

打个比方，如果说乌镇大会是中国互联网的顶级秀场，那么“CIHAF中国住交会”某种程度上可被看作中国房地产行业的顶级舞台。其推出的“三名”（名人、名盘、名企）大奖，成为每年行业不可错过的奥斯卡颁奖盛典。

中国住交会，从一个区域性房地产展览会，发展成为世界第一规模的住房交易博览会，其展览规模为46000平方米，超过法国戛纳地产节(MIPIM)的两倍多，参展企业290多家，前来参观的专业开发商1万多家、4万多人，报道的媒体记者1500多人。

三天半的“住交会”，产值就能过亿。

凤凰网：28岁创办住交会，当时为什么选择地产展会这样一个行业？

单大伟：无心插柳柳成荫吧。

1998年住房商品化改革，7年之前住房信贷政策已经起步。但当时大家对于商品房、房地产企业的认知还很朦胧。

一方面需求被释放，另一方面资金也开了闸，大批房地产企业从偏安一隅到全国市场开疆扩土，怎么让消费者认识他们、认可他们，企业品牌意识正是在那个时候开始萌芽，可以说一场全国性的房地产展销平台是应时代所需。

这时候有朋友跟我讲到了深圳的“高交会”(中国国际高新技术成果交易会)，我在想，房地产应该是科技、艺术、健康等等的融合，为什么不可以用房地产、住宅和建筑科技成果为主题做一个展览呢？于是才有了后来的中国国际房地产与建筑科技展览会，也就是住交会。

住交会也是高交会的唯一的分会。

凤凰网：您可能不是第一个想到的，但确实是第一个吃螃蟹的人。

单大伟：当你意识到一种模式的优势时，往往已经晚了，颠覆创新一直都在，要在这个行业中脱颖而出，首先要看到机会点，其次执行力也非常重要。

做住交会之前，我的优博集团也在做展览相关的业务，有这个基础。但只有基础不行，我们还得有创新、有话题、有内容、有价值。

2004年住交会特意让农民工给企业家颁奖。因为我们觉得房地产在开发的过程当中，实际上是一个城市建设的问题，在城市建设最底层就是我们民工兄弟，我们的建筑工人。我们需要关注这个群体，需要关爱这个群体。

所以表面上我们在办会，实际上我们在输出价值观，在影响这个行业。

凤凰网：听说住交会后来不仅仅是企业展示自我的舞台，也成为了城市的展示窗口。

单大伟：这个背后，也是跟中国“土地财政和土地金融的形成”密切相关。

这十几年，中国城市建设突飞猛进，城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。

招商引资、吸引企业去城市拍地，也是当时政府的重要工作之一。所以住交会顺理成章成为了城市营销、土地买卖的最好平台。

以住交会“天津日”为例。天津市政府对天津的城市规划、旧城区改造项目、海河综合开发项目、地铁线的开发规划等进行了集中展示，在住交会上刮起“天津旋风”，掀起了城市营造的高潮。我记得“天津日”之后，有30多家知名地产商在天津投资，全面引爆天津地产。

凤凰网：当时《新周刊》杂志对您有一个描述，叫地产行业最大的“知道分子”。

单大伟：这是当时媒体的一种传播手法，确实让我的虚荣心得到极大满足，我认为这是地产行业对我工作最好的评价，是让我最珍惜的回报。

用现在流行的话来说，当时被“打了标签”。我自己理解这个名称背后的核心还是“我究竟能给地产企业带来什么样的价值”。

住交会的背后，是科技部、建设部、中国科学院和深圳政府等等资源的集纳。办展会不是交钱、参展就交易结束了，比如参展公司想在展会期间约见一些客户，或者是希望在融资上有些收获，或者是想对当地的市场状况有个大致把握...这样一来，在展会之外，我们能给参展商做的事情就很多了。

凤凰网：所以在住交会之外，您和这些企业也有相当多的交集。

单大伟：做展会一方面是对接企业开发商，另一方面也需要建立与资方、机构甚至和政府的关系。

十几年前，碧桂园杨主席想在北京打造一个葡萄酒小镇，我开车载他从机场去昌平，一年跑了6次；

【单大伟与杨国强(中)、郁亮(左)合影】

当年风头正盛的中弘上市，我算是撮合人之一。此外还有海尔集团当年想找地产板块的负责人，我推荐了还在上实的卢铿过去。以及参与到万达、融创、富力的世纪大并购等等。

【单大伟与王健林(左1)、孙宏斌(右1)、李思廉(左2)、张力(右2)于世纪大并购现场合影】

住交会确实给我带来了很多。“这不仅仅是一场展会，也是一种对美好居住向往的价值观的输出”，正因为住交会的这个核心，才有了它十多年来的成功。

02 

住交会带给单大伟的不仅仅是当年“地产展会奥斯卡”这样的头衔，对他影响更深远的是通过这个平台认识了各家企业的当家人，建立了自己长袖善舞的行业资源。而正是这一群体，在未来20年中国商业纵横捭阖中，创造了一批批造富创奇。

凤凰网：在地产行业内，谁对您的影响最为深刻？

单大伟：可以说这个行业浪潮中的“弄潮儿”，都是我的战友和导师，都是我佩服的人。特别是冯仑、宋卫平、黄文仔等等，他们的家国情怀，深邃的思想，以及对产品的极致追求，让我受益终生。

冯仑曾经说过，有三个他认为是"举足轻重”的人物，其中一个是我。我是间接听到这句话的，当时住交会还没有现在这么火。突然之间，我感觉到自己被认可了，被这个行业认可了。

宋卫平和黄文仔，我对他们的尊敬，是因为这个行业最需要有情怀的产品主义者。这个行业经历过起伏，从最开始的野蛮生长，到高周转、高杠杆，再到如今的深度调控下的寒冬期。很多人来了走了，很多企业聚了散了，但是这些有理想、有追求的人以及他们的产品，是不会被岁月磨灭的艺术品。

凤凰网：他们这群人中，确实有一股精神在里面。

单大伟：中国人往往山穷水尽的时候才办公司。这在西方是完全不可能的，那里是有钱人才投资、才创业。我们的起点要低得多、惨得多。所以很多中国创一代受大任前，真的是劳其筋骨、饿其体肤。

凤凰网：怎么看待新成长起来的这一波“新生代”们。

单大伟：我认为需要从两个方面去看他们。

新生代们一般都受过良好的教育，具有宽阔的视野。且在父辈的呵护下往往也接受了必要的企业管理操盘锻炼。另外，目前企业发展的大环境逐步规范，在接手企业传承的重任以后，他们面临着比当年父辈创业时代更好的条件。

更难能可贵的是，他们接触过更广泛的世界，更具创新思维和国际化的眼光。在为房地产行业带来新的技术、产品层面，新生代们一定能大有作为。

当然，很多人质疑新生一代作为“接班人”能不能接好企业。人们的质疑是可以理解的，毕竟没有像父辈那样经历过大风大浪，而且很多人也不希望跟随父辈的足迹。

2021年北方大雪的晚上，一个来自中国的电竞队伍在国际比赛中夺冠，在朋友圈大家转发的内容被定义成“代际之间的鸿沟”。但是我了解到，这家电竞队伍的背后，创始人正是老朋友合生创展集团老板朱孟依的孩子。

每代人都有每代人欢呼的理由，我相信年轻人会做得更好。

03 

2020年疫情席卷全球，同样也对房地产这个规模17万亿的“庞然大物”产生深刻影响，售楼处关闭、购房需求延后、直播卖房兴起……与此同时“房住不炒”地产调控逐步走入深水区，三道红线调控、土地集中拍卖、企业暴雷声声入耳……

凤凰网：如果用一句话总结房地产市场和企业生存环境？

单大伟：在2019年的时候流行一个说法，2019年是过去十年最坏的一年，但可能也是未来十年最好的一年。

过去几十年，中国房地产普遍存在一种3年循环的小周期，保持着“调控-下行-救市-上行-再调控”的规律。如今的房地产行业在“房住不炒”的要求下，已经逐步跳出小周期，向一个良性循环转变。

这种循环之下，房地产行业正在告别过去的无序发展，回归商品房和保障房“两条腿”走路的初心。

企业端的分化开始显现，坚守产品、做好企业管控的好企业越来越好；缺少风险管控，一味追求规模的企业问题开始显现。

凤凰网：对于以恒大为代表的房企暴雷风波，您怎么看？

单大伟：恒大这类企业的成长，是过往30年中国房地产行业高速发展的缩影，是特殊时期的一种产物。恒大危机的爆发，企业自身在风险管理上有自己的问题，值得管理者去深思。

但“恒大们”的危机一定不仅仅是恒大的问题，是牵涉金融、建筑、装修等多个行业的，是整个中国房地产行业及上下游产业链的大问题。我希望能有一种妥善的方式度过危机。

凤凰网：您认为恒大还是能挺过去的？

单大伟：现在还没有到山穷水尽的地步，关键还是要看企业家的决心和政府的具体动作。

好的一面是，从近期国家一系列动作可以看到，恒大的风波能够平稳落地是多方期待的结果。而且从恒大与五矿的交易来看，管理层也确定了“断臂求生”的决心，也希望恒大借此机会对企业内容管理和经营模式进一步优化，拓宽自身安全边界。

我始终相信，没有大而不倒的企业，只有好而不倒的企业。

凤凰网：地产行业的黑天鹅事件正在从小微房企向头部房企蔓延，企业应该怎样守住自己的护城河？我们该从这场危机中学到什么？

单大伟：我一直不认为这是一场危机，这只是房地产行业回归理性发展、回归良性轨道的必经阶段。这个阶段的标志包括——企业分化，好企业恒强；房地产企业的利润下降。

如今房地产企业的利润并非下降太快，而是过去太高。如今政府通过土地、资金多种手段调整企业预期、市场预期，正是希望提前将市场中潜在的泡沫“挤干净”，为经济的长期平稳健康发展筑好底。

凤凰网：一鲸落，万物生。危机中孕育着什么机遇？

单大伟：过去房地产的逻辑始终围绕着钱、地、人。近期国家对地产行业的调控，三道红线管钱、集中土拍管地，每一锤头都砸在这个行业的“七寸”上。

如今“钱、地、人”的逻辑依然是核心，但是被赋予了新的内涵。过去是以钱和地为主角，有钱有地什么人来开发运营不重要。如今地产行业进入精细化运营时代，是谁来运营这块地，谁能找到便宜的钱，“人”才是核心。

而人的竞争，归根到底是价值观、方法论和执行力的竞争——是业经营者如何去理解和实践好的品质、好的开发模式，好的企业文化。新时代需要“三好学生”。

凤凰网：这种“三好学生”，需要什么样精神。

要有大爱，有情怀。

单大伟：借用朋友张冬冬的话，成功的企业家精神，首先就是精益求精，追求完美；其次是做别人不敢做的梦想，做特别宏大的梦想；第三个就是坚持死磕。

04 

2020年初，冯仑成立了品器，这是一家从事不动产投资的资管平台，名曰北京品器管理咨询有限公司。同时冯仑还拉来了五位同道做创始合伙人——分别是前招行行长马蔚华、鑫苑中国创始人张勇、御沣房地产创始人王谦、御风资本CEO张冬冬，以及自己的老朋友单大伟。

凤凰网：品器究竟是什么？

单大伟：品器能够开启不动产的“后开发时代”，它能聚合更多的专业合伙人和地方合伙人，扩大对存量资产（以及一部分新开发资产）的管理，包括价值管理、资产管理的运营和提升，创造出更多的价值。

更形象来说，品器可以视作新时代背景下的“住交会”，但不同于过往对地产的展销，品器向行业推广的是“先进的运营理念、宽广的融资渠道以及商业合作机会”。

凤凰网：其实跟20多年前的你一样，也是在做一个平台。

单大伟：可以这么理解。20年前住交会的平台是行业风向标，告诉大家好的产品是什么样的，好的企业管理模式是什么样的。

现在我要做的是，顺应当下行业的急需“活水”，让这个行业沉淀的好资产流动起来。

凤凰网：我可以理解品器类似于大宗资产交易平台吗？

单大伟：这是一种理解，而且会是我未来一段时间的重点发力方向。毕竟如今很多企业为了扩大安全边际，开始有计划进行一些优质资产的处置，现在是切入这个领域的好时间。

但是还是我刚才说的，这是起点，我们未来不仅要做资产的交易，还要做人的交易、技术的交易、模式的交易。

05 

单大伟可能又一次对了，他的嗅觉顺着资产运营和资产交易的味道发现了顶层在炒的一锅“好菜”。

今年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。释放了关于房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案的消息。

在接下来的两个多月中，全国超85个城市出台了松绑政策内容，调控次数超百次，放松政策从三四线城市扩大至二线。

房地产行业正处于天平的中间点：一方面积极的政策给与这个行业相对宽松的环境，另一方面，市场自我的预期尚处于修复的阶段，双方的博弈，大概率今年年中见分晓。

凤凰网：各地陆续出台楼市“松绑”，房地产的拐点已经来了吗？

单大伟：不要对楼市重新进入黄金时代抱任何幻想。

凤凰网：在您看来，地产面临的最大挑战者是谁？谁能满足未来？

单大伟：我听过一个有意思的描述，说的是口香糖最大的竞争对手是手机。因为口香糖最大的消费场景是超市收银台。但伴随着人们在等待结账过程中纷纷掏出手机刷起朋友圈，口香糖才意识到它的对手是谁。

商业社会的最大竞争者往往不在同一个赛道，而是降维打击。在我看来，当下科技的飞速发展，像3D打印、物联网，区块链，这些新的技术正在引领人们对未来生活理念和价值观的改变。

它们，可能是最大的挑战者。

凤凰网：看到新的需求，你会像20年前一样再次义无反顾投身其中吗？

单大伟：随着年龄的增长，人的冒险精神在下降。我可能不会像二十多年前一样年轻气盛，会思考更多。义无反顾是年轻的底色，我现在会将更多经验和人脉注入其中。

凤凰网：你怎么预判房地产行业的未来？

单大伟：房地产是一个17万亿量级的行业，是一个牵涉大量上下游的行业。我相信这个行业的调整是为了它更好的发展，而不是消灭它、放弃它。

在我来看，未来5年内，房地产行业一定会有这几个“变和不变”，可以用时间去验证这些判断：

一、房地产行业发展红利依然存在，20万亿才是天花板；

二、行业存量运营时代到来，3年内行业市值最高的公司一定是物管企业；

三、国企央企、AMC机构将在这一轮调整中异军突起；

四、产品品质好、企业风控好、公司文化好的三好企业将成为“顶流”。

五、未来房地产的科技力、智慧力、绿色力将成为核心竞争力