从海航、富力到力量发展 海口大英山项目折价出售背后张力父子“输血”棋局

观点网 抽身华北及华南地区的商用物业项目不到一个月，力量发展转身投向海南，“输血”纾困近期深受资金链影响的富力地产。

5月30日晚间，富力地产一纸公告显示，间接全资附属公司海南航孝房地产开发有限公司与买方力量发展间接全资附属公司力量（秦皇岛）能源有限公司，签署了关于海口大英山新城市(300778)中心项目出售的框架协议。

双方转手的项目为海南海口大英山新城市中心B18地块，位于大英山CBD东侧、国兴大道以北，海府大道以西，涵括了建面2.56万平方米商业办公物业及6415.97平方米零售物业。截至今年3月底，大英山项目未经审核账面值约为6.16亿元，估值则约为11.45亿元。

值得注意的是，此次大英山项目为折价转让，总代价约人民币10亿元。对此，富力地产表示，10亿元售价参考了流动资金折让等因素，预计可获得收益1.31亿元。

资金链出现问题的当下，出售该项目的确能够帮助富力地产将投资价值快速变现，并减少负债，降低资产负债率。

两度出售

富力地产与大英山项目的渊源可追溯至4年前。

早于2018年4月，富力地产全资附属公司海南富力搭上正处危机中的海航地产集团，合作开发大英山CBD的部分项目，双方签订《海口市国兴大道地产项目合作框架协议》，海航地产甚至同意与海南富力结成唯一排他的友好合作关系。

据观点新媒体彼时报道，项目合作价款约57亿元。

除去已出售的B18地块外，富力地产和海航基础(600515)合作的项目还包括坐落于大英山的D16地块。总体来看，两幅商住地使用权面积约为9.4万平方米，总建筑面积约67万平方米。

追溯过往，大英山项目历史值得玩味。

1999年5月24日，大英山机场迎来最后两个航班后正式停止运营，海航集团方面成功获得这片静待升值的土地，掌握实质开发权。

翻看《海口市城市总体规划（2005-2020)》，彼时大英山片区规划为海口新城市中心区，将打造成为商务行政办公、商业零售、文化娱乐、旅游服务加配套居住的“四加一”现代化综合型城市中心区。

2004年，海航集团与联华国际共同出资成立海口新城区开发有限公司，进行大英山土地综合开发，计划建成规模宏大的集商务中心、文化广场、购物天堂于一体的、功能齐备的中央新城。

在海航运作下，原本沉寂的大英山机场摇身一变，成为海南首个经政府批复认定的CBD。

眼看他起朱楼，眼看他楼塌了。随着高达千亿债务集中到期，流动性之困压力缠身，海航于债务浪潮中风雨飘摇，重金打造的大英山CBD项目最终也因力殚财竭进入甩卖行列。

有趣的事，彼时以合作方式参与进大英山项目B18地块的富力地产，还是一只胃口极大的狮子，前脚才将万达接近190亿资产包收入囊中，后脚又拿下了万达伦敦一号项目。

如今，在资金链紧张的当下，富力地产也开始重复海航的道路——空港物流园、物业、旧改项目等已不断出售。

在2021年未经审核年度业绩公告中，富力表示将继续加速资产出售策略，探索可出售的其他非核心资产，以获取最大价值。

“输血”背后

变卖资产固然是回笼资金的第一选项，但作为大英山项目的二次接盘方，力量发展与富力地产却有着千丝万缕的联系。

观点新媒体查阅资料得主，力量发展第二大股东为富力地产联席董事长兼行政总裁张力，而张力之子、实地地产董事长张量则持有力量发展约63%权益，并为控股股东。

父子间各立门户在地产行业并不常见，此前甚至有传传闻称，张力认为应该与儿子各赚各的钱。但回观大英山项目交易，买方力量发展作为一家以煤炭产品的开采、销售为主营业务的企业，又缘何无故青睐起了物业项目？

观点新媒体查阅了近期力量发展的收购动向，发现些许端倪。

4月29日，力量发展附属公司与青岛实昊星置业有限公司、惠州市国鹏彩印有限公司等六位卖方订立物业购买协议，初步代价为人民币7.69亿元。目标物业包括位于华北及华南地区，即位于武汉、荆门、惠州、天津及青岛的商用物业组合。

力量发展于公告中表示，拟继续巩固于华南及华北地区的销售网络，且考虑到目标物业的位置处于华南及华北城市，收购事项能够进一步拓展销售网络及扩大地理覆盖范围。

但据观点新媒体通过企查查了解到，该项目六位卖方，即青岛实昊星置业有限公司、惠州市国鹏彩印有限公司、天津金河湾置业有限公司、武汉平安中信置业有限公司、荆门实强房地产置业有限公司、青岛实录海洋大数据投资开发有限公司，均由实地地产直接或间接控股。

此外，于2021年12月6日，力量发展还以1500万元向执行董事兼主席张力等收购持有内蒙古地皮和物业的乌海富量房地产有限公司100%股权，并支付约1.71亿元乌海富量结欠股东的贷款，共计出资额达1.86亿元。

具体来看，力量发展所购商业土地位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区和谐路东、君正街北，总面积6527平方米，其上的地矿大厦总建筑面积3.91万平方米，由地面上起计23层办公大楼及3层附属楼组成，大厦物业于2021年10月底估值约为2.11亿元，已超过力量发展总出资额。

在力量发展之外，张量手握的其他投资线也值得一提。

除去实地集团实际控制人身份，张量还直接或间接控拥有广州黑洞投资有限公司、广州三拾七度智能家居、广州盈绿生态园林工程有限公司、北京桉树空间科技发展有限公司等多家企业的权益，投资布局遍布联合办公、智能家居、园林工程等领域。

其中，联合办公企业桉树空间成立于2016年，是一家联合办公空间提供商，为用户提供商务服务、创业孵化、商务社交等服务，并发布了智慧办公品牌“桉树 IBC”。

作为曾经实地地产的全资子公司，桉树空间以智慧办公体系为基础，整合办公楼宇、智能家居、办公设备等办公领域上下游资源，为用户打造集办公、生活、社交等功能为一体的智慧办公场景。

于5月31日，实地地产转让桉树空间100%股权，广州恒艺苗木有限公司及成都华瑞屋檐酒店管理有限公司分别接盘99%、1%的股权。

值得注意的是，接盘方广州恒艺苗木有限公司法定代表人为林锋龙，由王海民持股100%，以上两人还有另一个身份，即张量所投资广州盈绿生态园林工程有限公司的法定代表人及股东。