折在地产垃圾债上

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文/乐居财经 吕秀伦

地产行业债券违约、暴雷事件愈演愈烈，在市场紧张情绪蔓延之时，却有不少资本盯上了地产垃圾债。

尤其是去年下半年以来，多家房企债券价格跌跌不休。一些暴雷房企的债券，相比发行价跌去了9成，二三十块钱甚至几块钱的都有。

这些垃圾债券除了便宜，还有一个特点，就是收益也高。来算一笔简单的账，一张面值100元的垃圾债以1.5折的价格入手，如果持有者到期能够顺利兑付，相当于用15元撬动了85元的收益。

也因此，不仅是个人投资者，包括资管机构、基金公司和外资公司都纷纷进场“抄底”。有的投资客甚至以极低折扣买了十多家暴雷房企的债券。

然而，以极低折扣大肆扫货地产垃圾债，这种疯狂的行径背后，真的能赚到超预期的收益吗？

眼下，不少手中握着大笔地产垃圾债的投资客，开始往外抛售，甚至连香港顶级富豪刘銮雄也在清仓自己口袋里的地产债券。他们原以为可以等到触底反弹，没想到却还是一跌再跌。进入六月，多家房企的债券价格继续下跌。

所以说，投资地产垃圾债还是一个技术活，并不是想玩就能轻易赚到钱。

“高收益债”翻车

坐拥众多香港山顶豪宅的富豪庄绍绥、庄家彬父子俩，如今已对内房股美元债失去了耐心。

6月6日，庄氏父子旗下的庄士中国公告，已在公开市场上出售本金额为500万美元（约3930万港元）的雅居乐票据，代价约为401万美元（约3150万港元）。

这并不是这家香港企业首次抛售美元债。一个月前，庄士中国曾在公开市场上出售本金额为800万美元（约6280万港元）的华南城票据，代价约778万美元（约6110万港元）。

此前，乐居财经《进深》曾透露庄士机构国际所持债券投资，包括合生创展、世茂、旭辉、新城、时代中国、宝龙地产、佳兆业、合景泰富、中骏、碧桂园、富力、恒大、龙光、雅居乐、正荣、绿地、仁恒置地、佳兆业、华南城、融信中国等20家房企。

其买入的这些中资房企高收益债券，票面利息平均约在6-8%，有的超过10%（佳兆业、华南城），有的高达15%（明发集团），到期时间在2021-2026年。

然而，自去年下半年以来，多家房企接连暴雷，债券价格跌跌不休，庄士中国也跟着翻了一个“大跟头”。截至2022年3月31日，其债券投资表现受到高收益债券市场欠佳及反复波动的不利影响，庄士中国在债券投资上亏损6.23亿港元。

与庄士中国一样，在“高收益债”上翻车的还有泛海国际和泛海酒店。

这两家带有“泛海”字眼的香港上市公司，与泛海控股(000046)、卢志强并未有任何瓜葛，背后实控人为潘政。

4月27日-29日，泛海国际票据持有人及泛海酒店票据持有人同意以面值出售面值分别为4900万美元和3575万美元的佳源证券予佳源。比较幸运的是，由于佳源证券的代价与成本大致相同，预期泛海系于本财政年度将不会录得重大损益。

但此前，泛海国际和泛海酒店还购入了当代置业、花样年和融信中国的高息债券。当下，前两家房企已陆续暴雷，美元债价格也随之波动。

除去庄士中国和泛海系，在投资内房股高息债上，“折得”最惨的还当属华人置业。

在资本市场，外界对“股市狙击手”刘銮雄的投资手段并不陌生，内房股股票、公司债，直至美元债，无一不成为大刘理想的投资标的。但当下，他不惜亏本也要扔掉地产美元债这个烫手山芋。

先是去年8月，华人置业透过场外交易市场出售本金额700万美元票据(约5441.5万港元)，代价为683.82万美元(约5315.7万港元)。此次交易，刘銮雄变现亏损约134.1万港元。

在亏本抛售中梁控股的美元债之后，华人置业继续“断臂减负”。同年10月21日，华人置业连发两则关于出售佳兆业票据的公告。

一则表示，在2021年10月19日至20日，华人置业以1830.7万美元的价格出售了本金总额为4800万美元的票据，相当于4折出售；另一则是次日，华人置业以1541.75万美元的价格出售了本金总额为5200万美元的票据，折扣更是低至3折左右。

两次抛售华人置业回笼本息2.94亿港元，亏损5.03亿港元。

回想五年前，认购佳兆业美元票据时，华人置业曾信心满满，预计每年债息收入超8.7亿港元。彼时，刘銮雄太太陈凯韵（甘比）牵头，华人置业、刘氏家族，连同几位投资好友，一起认购了12亿美元佳兆业债券。

好时光很短暂，而今华人置业不惜亏本也要扔掉这个烫手山芋。

除此之外，自2018年开始，刘銮雄家族先后认购中国恒大高息美元债规模达17亿美元，其中恒大在2019年1月发行的30亿美元债中，刘銮雄家族认购了11亿美元。

2021半年报显示，算上今年上半年耗资14.19亿港元购入的6支债券，华人置业共持有27支债券。然而，在美元债市场不稳定的情况下，眼下这些暴雷房企美元债行情的频繁波动成了华人置业手握的一颗“暗雷”。

失去耐心

有人卖出，就有人接手。

自去年以来，房企暴雷频发，已有超15家房企出现非标及公开债务市场违约，部分房企已对相关债券展期或正在商谈展期过程中，随之而来就是其债券价格出现降幅。但该类房企的美元债券，也成为了某些人眼中的生财之道。

例如，今年2月，禹洲集团因到期的2125万美元利息未能支付，暴雷序幕由此拉开。与此同时，这也给盯上低价债券的投机者提供了买入机会，有资管机构人士以12-20美元的价格，陆续购入该公司多只境外债。甚至未来若企业债券价格继续下降，不排继续买入的可能。

除此之外，禹洲并不是上述资管机构买入的唯一债券，它还投资了佳兆业、世茂、奥园等超10家地产公司低价债券。

与上述资管机构一样热衷地产垃圾债投资的不在少数，包括基金公司、全球资管巨头等均是其中的一员。

例如，鹏华基金旗下基金经理尤柏年管理的“鹏华全球高收益”。去年三季报显示，其前五大重仓债券皆为中资地产美元债，包括禹洲、中南建设(000961)、阳光城(000671)、当代置业、佳兆业等房企债券。

但这些地产债券，却没给这家基金公司带来预期回报。近一年来，这支重仓地产垃圾债的基金收益率为-55.05%。自去年9月以来，其基金净值更是瀑布式下跌。

该基金解释称，从三季度开始，房企信用事件频发令地产板块率先迅速下跌，而后在风险偏好下行的连锁反应下，风险向非房企板块蔓延。而其主要投资为境外高收益债券，因此2021年主要受高收益级债券走势影响较大。

根据其不久前发布年报显示，禹洲、阳光城、佳兆业等5家美元债在其重仓之列不见踪影。这也意味着中资地产垃圾债已不在其重仓序列。

除了鹏华基金，还有全球资管巨头——贝莱德，也对地产垃圾债失去了耐心。

此前，在恒大债券股票暴跌之际，贝莱德在去年第三季度购入大量恒大的美元债。数据显示，去年1至8月期间，贝莱德旗下BGF亚洲高息债券基金抄底购入了3130万张恒大债券。

截至去年8月底，BGF亚洲高息债券基金一年回报为2.5%，跑输基准指数（6.17%），恒大并不在该基金的十大重仓之列，但其中不乏地产公司，包括德信中国、佳兆业及当代置业。

近期市场也传闻称，这家全球最大资产管理公司于数月以来首次减持内房垃圾债。消息称，贝莱德在2021年11月初至2月底期间增持13亿美元面值的内房垃圾债后，3月份削减约3.7亿美元的敞口，让其手上的内房美元债面值回落至低于50亿美元。

此举凸显了即使是中国房地产债券的长期支持者，也可能失去对该资产热情。资料显示，内房债在内的垃圾级别美元债券于上个季度下跌约18.6%，跌幅严重。

业内人士表示，最大的20家资产管理公司对中国垃圾债的资金流在去年6月以来获得正增长之后，在（今年）3月份出现逆转。中国高收益信贷与世界其他地区一样出现资金外流。

而贝莱德的一只交易所交易基金也出现了撤资现象。截至3月底，管理着23亿美元的iSharesUSDAsiaHighYieldBondIndexETF资金流出量在上个月加深到了创纪录的水平，该基金有着大量的中国房地产债务敞口。

某资管企业高管表示，“投资者的信心，而不是基本面，是中国高收益债领域需要关注的关键。只有当投资者信心提高时，资本才会回流——这时我们才会考虑加仓。”

一场豪赌

所谓垃圾债，一般指信用评级甚低的企业所发行的债券。一般而言，BB级或以下的信用评级属于低，而这类信用评级低的企业所发行的债券的投资风险较高，因此，须以较高的息率吸引投资者认购。

这些垃圾债有一个非常大的特点，那就是便宜。

去年9月20日，新力控股遭遇股债双杀，其一笔2022年6月到期的美元债在一天之内就大跌21.908%。再放眼整个地产行业的债券暴跌，几乎持续了整整9个月，二三十块钱甚至几块钱的都有。

所谓的地产垃圾债，也并非真的是一钱不值的垃圾。

它们本身风险较高，但是收益也较高，尤其是在行业或者企业情况恶化并传出不利消息而价格大跌的时候则有可能获得更高收益。有些投资机构的风险偏好较高，喜欢买入这些高收益、高风险的地产垃圾债。

这是一笔富贵险中求的投资。有资管公司表示，去年开始便一直在研究地产公司债，其公司已陆续买入多家地产公司债券，不少地产公司债券都是以2折的价格购入。

此外，雪球用户“正奇”自述，自己到今年1月在购买地产垃圾债上花费139万元，合计权益为239万元，这意味着其收益约有100万元，收益率71.9%。

实际上，押注这些地产垃圾债，也是考验投资者该如何进行鉴别低价债券未来有着高收益，极其考验其风险判断能力。

一方面，这需要投资者清晰看到房企的真实资产和负债。比如，部分债务违约房企，并非资不抵债，其旗下有着足够的优质资产来偿还债务，或者其债务重组成功率较高。

以佳兆业为例，2015年，由于锁盘事件，其美元债价格跌到只有20多元。彼时，深圳楼市已经开始起飞。

于是，有投资者在研究了佳兆业的总体资产和负债状况后，以27元左右的价格投资了佳兆业的美元债。后来传出融创中国收购佳兆业的消息，该债券价格很快就涨到70多元，虽然后来收购没有达成，但债券重组后也全部兑付了。

当然，眼下不少房企有着大量表外负债，财报并未公示，难以估算这些负债金额，这需要投资者深入研究。若资不抵债，则是审慎购入。

另一方面，暴雷房企通常需要债务重组时间长，解决问题棘手，通常需要数月乃至更久时间，因此债券兑付时间也会被拉长，但若重组成功可能会带来高额收益。

除此之外，房地产行业大环境也需要考虑在内，若在市场端房企销售能力不佳，其债券价格也会面临缩水。

数据显示，今年前5个月，百强房企累计实现操盘销售金额2.32万亿元，同比下降52.3%；权益销售额1.71万亿元，同比下降52.9%；全口径销售额2.64万亿元，同比下滑52%。

前5个月，销售额超千亿元房企仅碧桂园、万科、保利发展3家，较去年同期减少12家；超百亿元房企有70家，较去年同期减少48家。

尤其在市场低迷情况下，筛选出未来具有高收益的地产垃圾债将极其考验投资者的眼光。

虽然近段时间在政策面、金融面等方面都有利好信息发出，且部分房企也在积极进行“市值管理”，但此等措施在短期内对提振市场效果有限。所以，整体来看房企债券，仍处于低位运行阶段。