从人口趋势看不同城市房地产开发机会

近期，中指研究院发布了《2022中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，通过“人口+产业+交通”等多角度解读城市发展潜力，为房企布局提供决策参考。本篇报告是系列研究之一，从人口发展趋势看城市市场机会。

长期以来，人口都是决定住房需求规模及增长空间最核心的指标，人口增长能够为城市持续带来源源不断的住房需求，而人口的增长主要通过吸引外来人口、留住本地人才和增加本地新生人口来实现。东部发达城市群及中西部核心城市因产业优势、教育资源优势突出，人口持续流入，同时，中西部部分人口大省城镇化率仍较低，城镇化过程中省会城市对人口吸引力突出。此外，尽管我国整体出生率持续下降，但近几年鼓励生育政策相继出台，居民家庭结构可能发生改变，改善性需求或迎来释放。

人口流动趋势

人口继续向长、珠三角以及中西部省会城市聚集，但增速普遍放缓

▌与2011-2020年相比，我国人口向东南沿海发达城市群及中西部核心城市聚集的趋势没有发生改变，但除个别城市外，2021年人口增量普遍低于过去十年的年均增量

图：2021年各城市常住人口总量及增量分布图

注：西安常住人口含西咸新区共管区，粤闽浙沿海城市群因具体包含城市未公布，本次报告沿用海峡西岸城市群覆盖范围统计。

表：2021年重点城市常住人口规模及增量（万人）

注：红色表示2021年常住人口增量高于过去十年人口年均增量。

数据来源：各省市统计局

2021年，人口继续向东南沿海发达城市群及中西部核心城市聚集，长三角、珠三角、粤闽浙沿海城市群以及武汉、成都、杭州、西安等城市人口增量最大。

长三角城市群核心城市杭州、宁波、南京、苏州、合肥及区域内部分强三线城市人口吸引力较强。杭州2021年常住人口突破1200万，较2020年增加23.9万人，是长三角人口增量最多的城市。人口的持续流入带动城市群内多个城市投资吸引力排名提升，如宁波、合肥、常州、嘉兴、绍兴、金华等城市。

珠三角城市群内部城市之间经济关联度高，文化互通互联，各城市产业分工高效互补，城市间协同发展趋势增强，2021年珠三角九市常住人口共增加37.1万人，其中佛山增加9.4万人，人口增加最多，一定程度带动了城市投资吸引力排名提升；广州常住人口增加约7万人，位居第二。

粤闽浙沿海城市群核心城市经济总量较大、产业基础好，福州、厦门、泉州等城市人均GDP超12万元，显著高于全国平均水平，藏富于民。城市群人口吸引力较强，叠加各城市出生率普遍高于全国平均水平，人口整体保持增长态势，2021年城市群整体常住人口增加近37万人，其中，福州、厦门2021年常住人口增加10万人，泉州增加6万人。

长江中游城市群是长江经济带的重要组成部分，也是实施促进中部地区崛起战略的重点区域，近年来发展动能持续增强，经济总量稳步提高，装备制造、汽车制造、电子信息、航空航天等产业实力明显增强，中心城市人口吸引力增强。2021年，随着疫情得到有效控制，武汉经济迅速恢复，人口回流，常住人口较2020年增长120.1万，居全国首位，且远超其他城市，南昌人口增量超18万，位列长江中游城市群第二。

近年来，中西部地区步入快速发展通道，中西部核心城市在区域发展中发挥着重要带动作用，城市战略地位提升，经济规模突出，人口吸引力较强。2021年，成都、西安常住人口增量超20万，郑州、贵阳等城市增量超10万。

与此同时，京津冀、哈长等城市群部分城市人口流出现象加剧，未来新增住房需求支撑度减弱，投资潜力下降。例如天津2021年常住人口减少13.6万人，投资吸引力降至18位；石家庄、唐山、保定、邯郸、秦皇岛等京津冀城市群内部城市2021年人口亦有所减少，投资吸引力排名均下降。哈尔滨2021年常住人口减少11.6万人，投资吸引力排名降至45位。

▌东部沿海城市群重点城市及中西部核心城市小学在校生规模大且增速较快，人口潜力突出

目前，我国小学入学率已接近100%，且在校生数量的统计为具有学籍的注册学生数，精确性高，因此，小学在校生规模及增速也是我们判断城市人口吸引力的重要指标。

图：2021年小学在校生规模及近三年复合增速

注：重庆2021年小学在校生203.09万，近三年复合增长率为-1.0%，未在图中展示。

数据来源：各城市统计局

东部沿海城市群各城市中，广州、深圳、北京2021年小学在校生规模均超100万，近三年复合增速分别为3.2%、3.3%和4.3%，上海、天津、杭州、青岛、济南、合肥、宁波、南京、无锡2021年小学在校生规模在45-90万之间，近三年复合增速在3%-6%之间，规模较大且增长较快。石家庄、温州2021年小学在校生规模虽超60万，但增速分别为1.3%、0.2%，增长相对较慢。城市群内部的部分三四线城市小学在校生在规模或增速方面也相对领先，例如佛山、漳州近三年复核增速超4%，增长较快；邯郸2021年小学在校生人数超百万，东莞、泉州、保定、沧州、惠州、潍坊、汕头、揭阳、唐山、廊坊等城市人数超50万，规模较大。

中西部核心城市中，成都、郑州小学在校生数量超百万，近三年复合增速超4%，南宁、西安、长沙、武汉、贵阳小学在校生人数超45万，近三年复合增速均超5%；昆明、南昌小学在校生数量分别为53万、44万，在校生人数规模相对较大，但增速仅为2.3%和0.8%，增长较慢。

城镇化空间

河南、四川等中西部省份城镇化空间仍较大，省会城市人口增长潜力突出

表：2021年主要省份及其省会城市常住人口及城镇化水平

注：辽宁、湖北、陕西、江西城镇化率变化幅度为与“七普”数据对比，长春、拉萨常住人口为2020年数据。

数据来源：各省市统计局、统计年鉴

在流动人口增加和落户门槛逐渐降低的大背景下，中西部地区城镇化率偏低的人口大省城镇化空间较大，城镇化仍处快速发展阶段，其省会城市对人口的吸引力有望进一步提升。2021年，全国27个省份中，城镇化率低于60%的省份共10个，多数为中西部省份，尤其是河南、四川、湖南常住人口均在6500万以上，这些省份城镇化仍处于快速发展阶段，城镇化水平仍有较大提升空间。在中西部人口大省的快速城镇化过程中，省会城市具备吸引人口的先天优势，尤其近年来，郑州、成都等省会城市产业实力不断增强，对本省农村进城人口和外出打工回流人口吸引力明显，因此，此类中西部省会城市人口增长的空间较大。

引才政策加码

人才是第一资源成为共识，一二线城市通过放宽人才落户门槛，优化人才补贴、住房支持等方面政策，加大引才力度

2018年，总书记就指出“发展是第一要务，人才是第一资源，创新是第一动力”，“科教兴国、人才强国”也是我国“十四五”时期坚持创新驱动发展的重要战略，高素质人才对提升城市经济活力，引领城市创新发展起到至关重要的作用。如何培养更多人才，并留住人才、吸纳人才成为各城市提升综合竞争实力的重要抓手，近年来，大量城市出台“引才、留才”政策，并扩大高校招生规模，通过产学研推动经济发展。

图：主要城市普通高等学校在校生及毕业生人数（万人）

注：统计口径为本专科，标*为2020年数据

数据来源：各城市统计局、统计年鉴

高校数量多、大学生基数大的城市在人才竞争方面优势明显。根据各城市统计局数据，2021年，广州、郑州、武汉普通高等学校在校生人数均超百万，毕业生人数超25万，人才供给规模突出。重庆、成都普通高等学校在校生人数在百万左右，毕业生人数超20万，亦位居全国前列。

高校毕业生是潜在的刚需购房群体，若在毕业后能留在高校所在城市就业生活，对当地房地产市场需求将形成有力支撑。例如，据重庆市教委统计数据，2019-2021年，重庆各普通高校应届毕业生留渝就业率持续稳定在65%以上，其中2021年为67.0%。

自2017年二线城市开启“人才大战”以来，部分城市取得较好效果，相关政策也在不断的进行完善优化，其中2021年以来，全国多个省市继续优化“人才政策”，主要包括放宽落户条件、加大人才培养力度、放宽购房资格、发放创业/求职补贴和购房补贴等多项举措。出台人才政策的城市不仅包含上海、南京、长沙、无锡、海口等一二线城市，也包括上饶、岳阳、日照、扬州、江门等普通地级市。

从落户的门槛来看，多数二线已将落户门槛降至专科学历或取消落户门槛，且各线城市间引才政策力度也存在分化。例如人才津贴或生活补贴方面，部分城市如济南、青岛、佛山等，补贴对象仅限高层次人才，而厦门、嘉兴门槛则为双一流高校毕业生，补贴范围更广。购房补贴方面，济南、昆明、台州补贴人群门槛为硕士以上，潍坊则为大专以上；针对副高级职称人员的购房补贴，南通为一次性发放15万，襄阳则为7.2万分三年发放。

随着各省市出台的“人才政策”越来越多，人才的竞争日趋激烈，预计未来仅少数一二线核心城市落户政策仍保持一定门槛，而更多的城市则有望继续放宽落户门槛，并加大对各类人才、人口的吸引。

住房需求结构

人口年龄结构上移、鼓励生育等政策落地推动改善性需求释放

图：“四普”至“七普”人口金字塔

数据来源：国家统计局

对比“四普”以来的人口年龄结构变化，我国人口年龄结构持续上移，2020年30-60岁人口占比明显提升，这部分出生于60-80年代的群体是我国财富的主要拥有者，也是改善性住房需求的最重要来源。从数据来看，60-80代际出生人口规模高于其他代际，对改善性住房需求形成有力支撑。此外，90代际出生人口尽管较60-80代际有所下降，但降幅较小，在未来十年内，90后群体也将逐渐成为改善性住房需求主力，持续对房地产市场形成支撑。

▌珠三角和粤闽浙沿海城市群各城市出生率普遍较高，长三角多数城市出生率偏低，全面三孩政策落地，多地发布鼓励生育政策，或进一步推动改善性住房需求释放

新生人口是城市未来发展的希望，出生率高的城市人口增长有保障，同时由此带来的家庭结构变化也对住房产品趋势产生影响。在全国人口出生率持续下降的背景下，近几年我国持续优化生育政策，增强生育政策包容性，同时，各地也通过降低住房成本、教育成本、提升教育资源可得性等来鼓励生育。

表：2021年部分省（市、自治区）常住人口出生率

注：安徽、海南、四川、天津未公布2021年常住人口出生率，安徽2019年人口出生率为12.03‰，海南、四川、天津2020年人口出生率分别为10.36‰、7.60‰、5.99‰。

数据来源：各省市统计局

图：2021年重点城市常住人口及出生率

注：重庆2021年常住人口为3212万，人口出生率为6.49‰，未在图中展示。深圳、合肥等城市尚未公布2021年出生率数据，采用2020年数据；广州、东莞、长沙等城市未公布常住人口出生率，用户籍人口出生率代替。

数据来源：各省市统计局

珠三角、粤闽浙沿海城市群城市人口规模大且出生率普遍较高，未来人口增长潜力大，改善需求有空间。常住人口超500万且出生率超全国平均水平（7.52‰）的城市中，珠三角城市人口出生率普遍较高，新生人口增长潜力突出；粤闽浙沿海城市群中泉州、漳州和厦门等城市人口出生率均在8‰以上，为当地人口增加提供了较好支撑。另外，武汉、郑州出生率亦超8‰。

长三角城市群城市出生率普遍低于全国平均水平，仅杭州、金华等城市出生率相对较高，上海、盐城、镇江、南通等城市出生率均不足5‰，但长三角地区因产业经济发达，对外来人口吸引力大。

值得关注的是，三四线城市中，中卫、固原、湛江、梧州、贵港等城市人口出生率均超10‰，这部分城市未来改善性住房需求仍有释放空间。

另外，东北地区各城市出生率普遍偏低，人口外流叠加低出生率，东北地区的人口面临较大压力，对房地产市场的支撑度明显不足。此外，无锡、徐州、镇江、丽水、张家口、德州等城市出生率偏低，一定程度上降低人口增长动力，对投资潜力亦形成拖累。

为了应对老龄化和少子化，2021年国家全面实施三孩生育政策，2021年下半年以来，部分省市陆续出台多孩相关住房政策，各地政策主要从住房保障、放宽限购/限售条件、给予购房优惠、提升公积金贷款额度等方面发力。如无锡、宁波、兰州、东莞、扬州、沈阳、杭州、济南等省市放宽限购条件或给予信贷支持，多孩家庭可多买一套住房，其中杭州三孩家庭参加摇号时可参照无房家庭优先摇号，部分城市提高多孩家庭购房公积金贷款额度。海南、四川提出保障性租赁住房配置三室、四室房型，满足多元化居住需求。南通、绵阳等则给予多孩家庭购房优惠/补贴。预计随着各地相关配套政策持续跟进，三孩家庭的增加一方面为房地产市场需求提供支撑，另一方面，改善性住房需求进一步释放，住房需求结构亦将发生变化。

图：2021年重点城市各面积段商品住宅成交套数占比

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

从数据来看，近年来，住房产品成交结构特征也反映出改善性需求释放的趋势。从2021年30个重点城市新房成交结构来看，市场主流需求仍为90-120平方米产品，约半数城市120平方米以上改善型及大户型产品需求占比增加，改善性住房需求积极释放。与2020相比，成都、西安、沈阳、赣州、扬州等城市120平方米以上产品占比上升，其中扬州超7个百分点，成都、西安、沈阳、长沙等城市占比上升4个百分点以内。

结语

人口是城市发展的基础，人口聚集为城市带来规模效应的同时也带来更多住房需求。2021年，我国人口低速增长，城镇化率增速亦有所放缓，未来新增住房需求总量或见顶，但人口吸引力突出的城市及区域，新房市场仍有空间，具备更强的开发投资潜力。当前人口继续向东南沿海地区和中西部省会城市聚集，武汉、成都、西安等中西部省会城市以及杭州、青岛、宁波等东部核心城市人口增长较快，对住房需求有较强支撑。

另外，随着人口年龄结构上移及全面三孩政策落地，多重因素或将推动改善性住房需求释放，客户需求特征的改变也对房企的客研及产品能力提出更高的要求，企业唯有不断提升产品力与服务力，把握需求发展趋势，才能够实现稳健增长。

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