博鳌·现场丨夏斌：解决地产问题要考虑全社会的可接受度，强调水到渠成

　　8月9日，2022博鳌房地产论坛在广州举办。会上，国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌发表了《中国房地产市场的过去与未来》主旨演讲。

　　夏斌表示，现在的“高房价、快增长”模式走到头了，走不下去了。

　　从趋势看，从全国范围看，中国房市的泡沫不会也不应该再越吹越大了，中国的房价不会也不应再越来越高了。

　　已发展20多年的中国房市将真正出现历史性的转折，开始迈入由住房投资品为主向消费品为主发展的快车道。那么，下一步怎么办？

　　夏斌指出，一是，在房市发展方向上要重提、回归被人们曾经忽视的1998年房市改革方案中“住房双轨制”的原则，坚持2016年底中央提出的“房住不炒”的原则，牢牢把握房地产市场的发展方向是以消费品为主导。为此，首先要认真分析、吸取过去的教训，采取救急措施应付好眼下的短期问题。同时，要下大力气，抓紧研制长效机制与制度。在房市调控中要明确四项原则：房地产市场未来仍是支柱产业，要大力支持，但是支柱产业的发展也要有度；房地产政策固然是宏观调控政策的一部分，但政府要有自我约束，不应将房地产政策视为平衡经济稳定发展的最主要工具。运用房地产调控政策要着眼于长远，谨防近视、“翻烧饼”。“住有所居”是国民的民生，是房市发展的底线，必须牢牢守住，优先安排，摆在房市发展的首要地位。“房住不炒”，推进房屋由投资品为主向消费品为主转化是长期方向。鉴于目前房市长期积累的泡沫问题，解决问题要考虑全社会当下的可接受度，要给足社会消化的时间，强调水到渠成，避免出现重大的社会动荡。

　　二是，鉴于房地产市场已长期绑架中国经济，且短期内难以以较彻底的市场方式解决的明显事实，应力争用两年时间，加快落实并基本解决低收入者、进城农民工住有所居的民生基本需求。向他们提供源源不断的公租房、保障性租赁房房源。部分房源政府可通过政策手段，向现国有的政府机关企事业单位房屋存量、向正在到来的“烂尾楼”项目重组中挖潜。通过各种建筑物的适当改造，尽快满足缺乏购房能力者的居住需要。同时，细化向保障民生倾斜的各项租房政策，如租金的最高限制，客户的各项保护性条款（如租期等）、相关的税收优惠等，鼓励全方位支持租房的社会政策。

　　三是，实事求是，分类处理好当下的“烂尾楼”“断贷”问题，确保房市的基本稳定。面对已知的两百多个烂尾项目，近百家房企的烂尾楼“断贷”问题可能引发、蔓延的全国房市系统性风险问题，必须及时遏制。由央行及其他金融机构先拿钱救助是必须的，但不能浪费金融资源。在具体处理上，对一些房企公司治理健全，主要非由房企自身原因造成的流动性不足而引发的“烂尾”问题，由地方政府与银行协调并采取相应的约束措施后，给予及时的兼并收购融资和其他的流动性支持，保交楼。对一些违法违规经营的房企，实际已资不抵债的项目公司，应通过压实地方政府责任，协调银行、资产管理公司等，“一项目一方案”对项目公司实行接管、债权或股权重组、并购等各种方式，注入资金，保交楼后，对资不抵债的房产公司宣布退出市场。至于选择哪些房企给予不同方式的“保交楼”救助，不能以头部企业、非头部企业划分，不能以国有、民企划分，而应秉持市场原则，按企业治理与项目公司经营质量划分。总之，不要浪费这次房市局部性危机的机会，在守住保交楼、稳社会前提下，必须破产一批经营不善、资不抵债的房产公司。

　　四是，同时组织专门力量，研究中国房市健康发展的长效机制与政策制度。本着鼓励租房、支持刚需和改善性住房、打击投机炒房的原则精神，从税收制度、预售款制度、首付比例、房贷利率、人地挂钩等多个方面研究协调配合的政策制度。在研制过程中，应允许全面听取社会多方面意见，给全社会以消化时间，让全社会逐步形成“房住不炒”的社会舆论，在边际上逐步减少商品房的投机投资需求，约束高房价，使房市逐步收敛于规范发展，经过一段时间，水到渠成，给长效机制制度的出台留出充分的时间。