太突然，千亿房企官宣违约！暂停付息！

千亿房企官宣：暂停付息！5笔美元债利息都付不起了

延宕了数月，这一天终于还是来了。

2022年8月7日，龙光集团公告称，其将暂停支付2026年到期的4.7%优先票据、2025年到期的4.25%优先票据、2028年到期的4.5%优先票据、2025年到期的5.75%优先票据、2023年到期的6.5%优先票据的到期利息，五笔境外债总额接近17亿美元。

龙光暂停付息，对于资本市场来说一点都不意外。今年3月，龙光推动两只境内债展期并获得成功之时，它的流动性压力已可见一斑，投资者与债权人也早就对境外债的处置有预期。

将启动境外债务重组

宣布暂停付息的同时，龙光也表示将启动全面的境外债务管理。

在公告中，龙光指出，其正致力于履行应有的财务承担，由此必须通过对其境外债务的整体管理（整体债务管理方案），以实现对龙光业务和运营至关重要、更稳定的资本结构。

龙光为此委任海通国际证券为其财务顾问并评估其资本结构，且探讨所有可行的整体债务管理方案。此外，龙光也委任了盛德律师事务所为其法律顾问以支持这项工作。

龙光方面告诉21世纪经济报道记者，提出进行整体境外债务管理，目的是公平对待所有投资人，有效解决境外债务压力，让公司有更多精力聚焦运营。最大限度挖掘运营的潜能、稳定经营，更好保护投资人以及利益相关方的权益。

龙光方面还认为，主动推出整体境外债务管理，是公平对待所有投资人的体现，代表其绝不“躺平”的决心。

龙光并不是第一家拟提出境外债务整体管理方案的出险房企。此前世茂、正荣、富力和佳兆业等也有尝试，只是成功者寥寥。

一位境外投行机构的人士在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为，境外债务重组是博弈的过程，具体要看债权人的预期以及公司的偿债意愿等因素。“投资者现在信心和预期都不高的，你稍微有点诚意，谈成的可能性是比较大的，你要让债权人相信你是真打算还。”

龙光当然也意识到，境外债务整体管理方案是万里长征。

龙光方面在回复21世纪经济报道记者中称，考虑到宏观经济环境、房地产行业近况及公司境外债务的复杂性，制定整体债务管理方案仍需要一定时间。公司正在加快推进相关事项，会尽快提交一套境外债务管理方案。

对于债务管理方案的进展，龙光方面也称，其及财务顾问秉持公平公正的原则和开放透明的态度，积极主动与所有境外债券持有人保持开诚布公的沟通，聆听各类投资人的诉求和建议，沟通进展顺利。

迷惑的操作：为何前后口径不一致？

龙光行至债务重组这一步，始于今年年初。

2022年1月，市场传出消息称，龙光存在未披露的美元私募债，这一利空消息迅速发酵影响了龙光在资本市场的表现。

随后，龙光开启了一系列澄清又承认的操作——先是对投资者表示其并没有任何美元私募债，之后又在投资者电话会上承认其担保的私募债不超过10亿美元，两次口径不一致，投资者对之已有疑虑。

今年5月，类似的事件再次上演——5月13日，龙光集团发布公告称，其未能与安永就双方可接受的时间表达成一致以完成审计2021年度经审核业绩。在此情况下，董事会要求安永辞任核数师，并委任尤尼泰?栢淳担任公司新核数师。而此前的2月，龙光一度公告澄清，计划更换审计师的消息为谣言。

两度翻转，资本市场对之态度有变。

事实上，今年之前，虽然龙光沿袭高杠杆、高周转的发展模式，但由于表内财务指标不错，加之土储集中于粤港澳大湾区，资本市场的形象相对正面。

就在去年年底，境内融资渠道收紧之际，龙光还逆势发行了一笔CMBS，虽然规模只有6.65亿元，但在当时仍是资本市场对之信任的体现。

龙光从信心爆棚，到短时间内口径反转，中间过程的铺垫是不够的。

“企业自己心态要好，不要总觉得自己有实力。你实力要让投资者看到，不然是很容易失去信心的。”一位债券投资者告诉21世纪经济报道记者。

不过，另一个角度分析，龙光或许对未来持续的经营有自己的想法和计划，因而虽然失去了资本市场的信心，但眼下是否能够融资对之也并非紧要之事。

经营面上，龙光一直对外传递“好消息”。

龙光方面表示，其通过快销售回款、开展资产盘活促进资金回笼、管控行政成本及资本开支等多种方式，保障企业生产经营。

龙光还称，目前，其生产经营正常，各项运营和工程建设有序开展，今年1至7月共计完成交付近2.7万套，合约交付率100%。

销售面上，受到市场环境的困扰，龙光表现并不佳。2022年上半年，龙光合约销售额约303.4亿元，同比下降58.8%；合约销售面积约190.7万平方米，同比下降51.16%。

好消息是，龙光在粤港澳大湾区的资产仍具有一定的吸引力，但龙光方面对资产的出让计划未有明确表态；如果未来销售面持续承压，龙光的生产经营将如何开展，考验着龙光管理层的智慧。

曾经的民营房企“模范生”，股票停牌至今！

龙光董事会主席纪海鹏，是“很重视”资本市场的。

龙光顺风顺水的日子里，纪海鹏十分看重市值与股价这两项指标。彼时龙光经常对外释放利好以提振股价，例如利润水平名列房企前茅、财务杠杆控制得当，又如优质土储成长可期。

图/这是2021年中期业绩上，龙光发布总土储量情况，5千亿货值、8千万方、94% 货值都在一二线。来源：企业公开数据

不得不说，龙光的手法快稳准，迎合了资本市场当时的偏好。其市值也乘风而上，一度到了800亿港元的关口之前。股价推涨的同时，紧握龙光过半股权的纪海鹏家族身家也随之暴涨，那时候龙光上下士气高涨、干劲十足。

图/过去几年，公司年销售额同比增速均保持在30%以上的水平，2020年龙光集团跻身“千亿俱乐部”。来源：企业公开数据

然而这一切，随着龙光陷入流动性问题且股票停牌戛然而止。过去这几个月，龙光从民营房企“模范生”到出险房企的一员再到发布债务重组的消息，业界虽早已有预期，却未免扼腕。

去年在市场环境骤冷之际，纪海鹏还曾自信，龙光能是笑到最后的民营房企之一。

回溯过往，龙光行至今时今日，不能完全归咎于行业环境的变化。在今年年初两度“澄而不清”，纪海鹏或许也并未料到他已透支了资本市场的信心。

过去的倚重，在此时站到了对立面。转折由此而至。

截至目前，龙光集团港股仍在停牌中。wind数据显示，其股价年初至今跌幅已经超60%。

无独有偶，8月10日，另一知名千亿房企也打响了股价保卫战。

一则捕风捉影的商票传闻，加上某机构一份经不起推敲的行业压力测试报告，让这家千亿房企的市值跌去16.4%。

闹剧似的看空背后，实则是一场关于中国房地产行业未来形势的不确定性博弈。龙头房企必须反击。

另一内房企被传“商票逾期”，今日股价突然大跌16%

8月10日，优质民营房企龙湖集团遭遇股价骤跌，截至收盘，龙湖集团股价报20.9港元，领跌地产股，跌幅达16.4%。

港股内房股出现全线下挫。弘阳地产跌超14%，大发地产跌超13%，碧桂园跌超8%，旭辉永生服务跌超10%。

图/wind 8月10日，港股内房股出现全线下挫。

作为稳健派代表房企，龙湖股价的突然下跌引发了关注，业内人士认为龙湖股价受到两方面影响，一种可能性是，房地产行业下行的大背景下，龙湖股价滞后补跌。

另一种可能性则是，今日瑞银发布了对内房股及物管股最新评级及目标价报告，提及“7月国内前100名开发商合同销售额同比下降40%，暗示房地产销售复苏将推迟”，该报告将龙湖集团由买入下调至中性，目标价格下调至25.7港元。

此外针对龙湖有一则坊间传言，称龙湖商票存在逾期情况，但该信息来源并非权威渠道，记者查询上海票据交易所票据信息披露平台发现，龙湖并无商票逾期。据接近龙湖的知情人士称：“龙湖去年就不开商票了，没有商票逾期，（传闻）纯属造谣。”

龙湖是民营房企公认的优等生。2021年年报，其净负债率仅为46.7%，连续6年处于三道红线“绿档”。7月9日龙湖确认，已提前将其于7月13日到期的4.5亿美元债本金及利息转至信托人账户。截至目前，龙湖集团今年内已无到期需偿还债务。

8月9日，龙湖集团发布公告称，截至2022年7月末，龙湖累计实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币683.6亿元，归属公司股东权益的合同销售面积418.9万平方米。其中7月单月，龙湖实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币118.5亿元。

最新回应：商票违约是谣言

21世纪经济报道记者获悉，龙湖管理层回应称，商票违约是“完全的谣言“，龙湖从去年开始已经不做商票，截至目前商票余额只有7亿元，将在年底前逐步兑付到位。

图/8月10日晚，上海票据交易所发布公告，称龙湖集团控股有限公司不存在商票逾期。

?截至目前，龙湖集团已无今年内到期需偿还债务，下半年会安排主动偿还明年到期的债务，短期债务占比为10%左右，外债产品不到30%，其中八成做了标记，锁定了汇率风险。管理层表示，经测算，今年依然能够坚定保持利润的同比增长。

龙湖集团董事长吴亚军表示：“今天股价大跌，我们本身没有太在意，是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况，龙湖的债务结构良好。”

吴亚军判断，现在不是看风险，反而是看机会的时候。“现在是最（市场）黯淡的时候，但我们应该往光明看。两周前我们跟合伙人开会，大家都觉得这些事很提气，我们是很淡定的，国家一直在想办法让行业回到正轨，过去杠杆比较高的企业也付了该付的代价。”她表示：“我们没有为眼前的事情忙碌，高管都是在着眼未来，做一些行业里怎么发现机会的事。行业出清后，龙湖会一直存在机会。”

公司管理层称，龙湖一直很注意债务结构，“不管行业要花多少时间恢复，我们都会手持足够现金流，穿越周期。”并透露，龙湖非常关注现金流安全，每年会沉淀一些资金投资商场，在目前的行业环境下是行之有效的。

就合作方是否出险，是否需要收购出险合作方股权的问题，管理层表示，龙湖不做非标融资，与出险开发商合作非常少，有少数合作项目已进入收尾阶段。“我们会留足合作项目需要的资金，基本上就把合作项目的风险和合作方的风险隔离了。”其强调，龙湖选择合作方时有清晰的名单，合作方资质比较好，并且不允许拿合作项目的股权作抵押，“即使部分合作方出现风险，合作项目还是安全的。”

关于拿地投资情况，管理层透露，龙湖在去年四季度底价拿了很多项目，今年1-7月新获取20宗项目，公开市场16宗，权益土地价格168亿元，货值600亿元，其中7月单月获取3宗土地，权益地价为26亿，7月收购了香港启德项目，对价13亿港元。“获取的项目都位于杭州、成都、北京、合肥等比较安全的城市。”

关于销售业绩，管理层表示，上半年的表现受到疫情影响，6-7月份随着稳楼市政策发挥效用，7月份龙湖全口径销售额为182亿元，同比下降4%。管理层透露，8月有几个比较大的项目推盘，会带来良好的销售表现。

具体到区域表现，龙湖管理层透露，城市间的分化非常明显，一线城市和核心二线城市非常不错，这个月龙湖会在杭州推一个50亿元货值的项目，预计一把清盘。“龙湖在国内只进入68个城市，是top10开发商里进入城市最少的开发商，相对比较安全。”

龙湖管理层判断，房地产政策基本见底，但信心恢复需要时间。呼吁所有房地产行业相关人士维护行业健康氛围。

房企融资成本下降

随着地产纾困政策的推进，地产信用债融资也快速增加。而且融资成本不高，发行债券的主体评级较高，行业回暖迹象显现，值得关注。

今年以来地产债发行规模不小。Wind数据显示，在政策推动下，今年地产信用债发行已经达400只，其中396只完成募资3586.31亿元，规模较大。

图/随着政策支持，市场流动性充裕，地产债融资成本在震荡下降。

Wind数据显示，以月度发行的票面利率平均来看，其中1月和2月份都在3.5%以下，随着3月份发行规模的增大，平均利率也达到最高，为3.73%。随后4月和5月持续下降后，6月份有所反弹，7月份平均利率则下降至年内最低，为3.23%。可见地产债发行平均利率虽时有反弹，但整体在逐步下探。

图/ 此外各月平均利率均低于4%，处于信用债融资成本较低位置，有利于企业发展。

图/较低的融资成本意味着发行人评级较高，

总体上，房企境内发债融资已回暖，债券融资成本也不高，成为一种较佳的募资渠道，不过国企、央企依然为发行主力。

部分资料来自：wind

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