伍戈：规避房地产风险仍须加大融资支持

中新经纬8月15日电 题：规避房地产风险仍须加大融资支持

作者 伍戈 长江证券(000783)首席经济学家

一年多来，针对房地产行业的各类纠偏政策层出不穷，但房企违约数量仍在增加。常言“长痛不如短痛”，那经过短期“阵痛”后，为何地产风险还在向居民端以及金融等诸多领域蔓延？如影相随的，当然是持续的经济下行压力和潜在的系统性风险。如此负反馈循环能否打破？整体经济何时能回归正轨？

图1：“阵痛”已一年，地产风险仍在抬升。来源：Bloomberg，WIND，笔者测算(注：信用风险以中资美元债信用利差表征)

不排除房地产风险抬升的可能

尽管针对购房需求端的放松政策层出不穷，但“房住不炒”定位下刺激力度有限。疫情管控三年且还在持续，居民收入明显受损使得本轮商品房销售回升步履维艰。缺乏销量的积极支撑，叠加前期监管趋严的影响，作为高杠杆行业的地产现金流显著恶化实属必然。

“保交楼、稳民生”，停贷数量已稳定在300余楼盘，烂尾风险似有控制。初步测算，下半年融资环境若无显著变化，平均每家上市房企仍将面临约100 ~ 150亿元的净现金流出，销售回款难以覆盖到期债务的房企数目或维持历史高位，不排除违约风险抬升的可能。

图2：房企仍入不敷出。来源：WIND，上市房企财报，笔者测算

当前土地购置的收缩幅度远超商品房销售

房地产风险爆发一年多来，各方都在摸索危机的处置方式。但无论是资产转让还是债务重组，这些“慢”变量似追不上行业整体恶化的“快”变量。房地产的复杂性、系统性注定了若无政府信用的果断介入，而仅靠市场力量难以扭转风险趋势。

20世纪90年代初日本房地产不良资产激增，政府早期寄望于市场自发消化，但行动迟滞引致后来长期的经济低迷。美国20世纪30年代大萧条也有类似教训。

表1：风险处置中，但速度偏慢

来源：公司公告，笔者整理

房企深度受损将引致更多“长痛”。当前土地购置的收缩幅度远超商品房销售。尤其是违约和风险房企的销售分别同比下滑72%和47%，但拿地降幅均超95%，未来可能出现无房可卖的窘境，诸多民企大概率退出市场。房地产市场的主要矛盾，或将由当下的供需双弱逐渐转向潜在的供给不足，并在更长时期扰动房价且拖累经济。

图3：当前购地收缩，预示未来投资不足。来源：WIND，笔者测算(注：各指标为相对2018—2019年均值的比值)

基本结论

一是地产风险爆发一年有余，仍有向其他领域蔓延的可能。针对购房需求端的放松政策层出不穷，但“房住不炒”下刺激力度有限。疫情管控三年，居民收入受损，住房销售回升步履维艰。缺乏销量的支撑，叠加前期监管趋严的影响，由此导致高杠杆的地产行业现金流吃紧。

二是尽管各方都在摸索房地产危机的处置方式，但无论资产转让还是债务重组等，这些“慢”变量似都追不上行业整体恶化的“快”变量。房地产的复杂性、系统性注定了若无政府信用的果断介入，而仅靠市场力量难以扭转风险趋势。日、美等历史教训都深刻揭示了这一点。

三是展望未来，“因城施策用足用好政策工具箱”的基调下，商品房销售或边际改善，但融资条件若无明显变化，加之建安、债务等刚性支出，下半年房企净现金流仍将显著为负，违约风险难有实质性下降。如果房企拿地意愿持续低迷，有可能对2022年房地产投资及整体经济形成拖累。(中新经纬APP)

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