龙湖的反击丨资色·曝财报⑪

三星期之前的做空不仅没能挫伤龙湖，反而增强了公司的凝聚力。在8月26日的业绩会上，谈到被做空时，龙湖集团董事会主席吴亚军表示，做空是正常市场行为，龙湖股价比别人高，容易遭遇做空，经过这一轮，团队更有精神气，管理层未来也会更加的谦逊和勤勉。

这背后除了教科书级别的反做空策略，最关键的反击底气来自于经营的基本盘，尤其在整个地产行业遭遇严重下行周期的背景下，龙湖仍然实现盈利，成为对做空的最有力反击。

财报显示，2022年上半年，龙湖营业收入达到948亿元，同比增长56%，且回款率为100%。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖实现归属于股东的核心净利润66亿元，同比增长6%，营收盈利均实现正向增长。

收入结构持续优化

和讯翻阅过去五年的中报发现，无论是行业高点还是下行周期，龙湖的业绩增长都非常稳健，从2018年上半年的271亿元到2022年上半年的948亿元，稳中有进。值得一提的是，虽然行业遭遇危机，但龙湖上半年的营收增速高达56%，实现逆势高增长，穿越周期的能力得到验证。

龙湖过去五年的营收数据

在基本面稳健发展的同时，龙湖的收入结构持续优化，“一个龙湖”协同效应愈发显现。地产开发之外，龙湖持续深耕商业投资、租赁住房、空间服务等业务，目前业务均已跻身行业头部，开始为龙湖集团贡献经营性收入和利润。

根据财报，2022年上半年，龙湖实现经营性收入110亿元，半年收入首超百亿，同比增长26%。其中，商业投资收入为46.5亿元，租赁住房收入达到11.8亿元，空间服务收入约63亿元。

以龙湖租赁住房品牌“冠寓”为例，其上半年租金收入同比增长11%至11.8亿元，累计开业房间数已超11万间，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。冠寓期末出租率为93.3%，开业超过六个月的房源出租率为95.4%。

此外，龙湖还积极探索智慧营造、产城更新、健康养老等领域，并取得初步成效，随着各业务的稳步增长，“一个龙湖”生态体系持续壮大，协同效应优势愈发突显。

从未来业绩增长的确定性来看，随着房地产利好政策持续落地，行业进入修复阶段，龙湖销售情况持续回温。数据显示，2022年1-6月，龙湖全口径销售金额达到858亿元，权益销售面积为341万平方米，5月、6月分别环比增长23%、76%，销售回温速度领衔行业。

分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额在全集团占比分别为35%、23%、20%、14%及8%。2022年上半年，龙湖在售项目覆盖全国68个城市，根据各地房管局备案数据统计，龙湖在重庆、沈阳、济南、合肥、贵阳、咸阳6地摘得城市销售金额榜桂冠，并在15个城市进入市场前五、33个城市进入市场前十。

龙湖集团CEO陈序平表示，龙湖不会为了销售任务而调整动作，坚持以资金安全和利润稳定增长为主，今年计划供货4000亿元，随着供货，8月有信心实现单月增速转正。

根据公告，2022年上半年，龙湖新获取17幅新地，权益地价131亿元。截至2022年6月底，龙湖土储合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，约88%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理，这将为未来的业绩增长奠定坚实基础。

低融资成本巩固安全边际

当前，信用危机弥漫整个地产行业，现金流情况成为衡量企业安全性的第一指标。财报显示，截至上半年末，龙湖在手现金为875.5亿元，回款率达到100%。

不仅如此，由于龙湖在财务管理上的自律性，在大多数房企都面临偿债压力时，龙湖今年可谓无债一身轻。据悉，龙湖财务连续6年保持“三道红线”绿档水平。

截至2022年6月31日，龙湖集团净负债率降至55%，现金短债比达到4.07倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.09）。虽然地产行业整体评级遭到下调，但龙湖持续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，是少数获得境内外全投资级评级的优质房企。

目前，融资已经成为影响房企发展的核心因素，2022年5月，监管机构为优秀房企境内发债保驾护航，龙湖集团被选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。此后，龙湖集团分别发行5亿元公司债及4.02亿元供应链ABS，融资渠道进一步拓宽。

7月中旬，龙湖集团按约定时间全数赎回4.5亿美元的优先票据，至此公司年内已无到期应还债务。8月25日，龙湖又发行一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，票息仅为3.3%，由中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债信用”）为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债信用增进公司按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。2022年上半年，龙湖累计新发行公司债、绿色债合计约50亿元，融资成本维持在4%左右的水平，跟国企融资成本保持一致。

对于接下来的融资动作，龙湖CFO赵轶表示，一方面是公开市场发债，另一方面是项目贷款，从目前跟银行的沟通情况来看，银行对地产行业未来坚定看好，虽然有阶段性的困难，但出清后会有更好的明天。“总的来说，龙湖融资渠道非常畅通，资源非常丰富。”

综合实力稳步提升

基于稳健的发展和良好的财务管理能力，在行业普遍遭遇烂尾楼的情况下，龙湖的交付实力得以彰显。

今年上半年，龙湖如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%按期交付，其中超30%项目实现提前一个月以上交付。此外，龙湖不断升级交付体验，上线“云交付”，“交房即交证”等服务，交付客户满意度高达91%。

交付能力是体现房企产品力的关键，对于当前的房地产市场，良好的交付是销售的基本保障，也是房企获得长远发展的基本条件。龙湖集团CEO陈序平表示，因为龙湖的理念是“善待你一生”，不只是按时交付，高品质的交付，让客户满意加惊喜，是我们始终如一的坚持。

对于未来发展，吴亚军亦表示，板块的轮动机会还是有的，结构性机会还有，就在于你的公司能不能等到那个机会，是不是剩下的玩家，能不能识别并抓到这个机会。

“我觉得龙湖就要回答这几个问题，如果能回答这几个问题，我们就会是这里面的参与者，在穿越这个周期之后，我觉得龙湖会变得更强壮，这是我们对自己的信心。”吴亚军如是表示。

在可持续发展方面，目前，龙湖获明晟MSCI ESG评级BBB级，连续两年提升；获全球房地产可持续性标准GRESB绿色三星级认可；获 Sustainalytics“低风险”评级，风险分数15.8 分，为国内房企最低。

外界对龙湖的发展比较看好。8月初，龙湖再次入围《财富》世界500强榜单，排名跃升44名至第412位，这已是龙湖第二年持续入围。此外，龙湖连续12年荣登“福布斯全球上市公司2000强”，位列最新榜单第242位。

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