看年报：中骏半年报“三道红线”持续稳定绿档，维持稳健经营

　　在这个“信心比黄金更重要”的2022年，房地产行业需要安全稳健型房企来提振市场的信心。

　　8月30日，中骏集团如期发布2022年上半年业绩报告，报告显示，中骏2022年上半年实现合约合同销售326亿元，收益154亿元，期内溢利15亿元，应占核心溢利12亿元，已售未结转金额1227亿元。同时，中骏在2022年上半年持续保持“三道红线”零踩线，稳居绿档，其中，其非受限现金与短期债务的覆盖率为1.1倍，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，净负债率为79.8%。

　　凭借稳固的发展基本盘，中骏保持安全可控的财务结构，显示出企业较强的经营韧性。同时，得益于“一体两翼”战略带来的差异化竞争力，中骏在当下也依然保持“零违约”的记录，显示出稳健与安全的经营基本面。

　　“零违约”穿越周期，维持资本架构稳健

　　今年上半年，受市场环境下行和新冠疫情影响，房企的业绩表现不及近年同期。在房企资金和业绩普遍承压的情况下，中骏守住了企业财务安全的底线，保持“零违约”记录的同时，整体业绩表现优于行业平均水平。

　　安全可控的财务结构，是中骏稳健发展的缩影。半年报数据显示，中骏在今年上半年持续保持“三道红线”零踩线，稳居绿档。其中，中骏今年上半年的非受限现金与短期债务的覆盖率为1.1倍，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，净负债率为79.8%，低于“三道红线”指标要求。

　　据克而瑞地产研究院发布的数据显示，结合去年上市房企的年报，除去尚未发年报的房企，2022上市房企绿档仅有24家，其中央企6家、国企6家、民企12家，中骏成为民营企业健康稳健发展的代表。

　　从债务方面来看，中骏通过审慎的财务管理，持续调整改善债务结构，维持资本架构稳健，债务到期合理分布。今年1月，中骏成功增发2024年到期的1.5亿美元优先票据，年利率为5.95% ；2月，准时偿还5亿美元境外债，在此之后，年内已无其他到期的美元债务；7月，中骏如约就“20 中骏 02”公司债券完成9.54亿元回售兑付。经过上述系列举措，中骏的债务结构更加合理，短期偿债压力变小，安全边际不断提升。

　　据克而瑞统计数据显示，房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元，面临债务集中到期的压力。此种情况下，中骏成为了少有的保持境内外市场“零违约”的民营房企。这一点，在当前市场环境下尤为难得。

　　在安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉看来，没有违约纪录出现的优质民营房企，未来将获得更多融资发展的机会。随着监管层进一步支持房企合理融资，银行的资金将向这类房企集中。

　　夯实“一体两翼”战略，增强差异化竞争力

　　面对复杂多变的市场环境，中骏坚持灵活的供销策略，在经营上强化现金流导向，实施“一盘一策”的销售策略，综合考虑项目的各个经营要素，据其受众群和核心优势提出解决方案。例如中骏在近期抢先在市场中推出“现房节”活动，根据市场环境的变化，以所见即所得的优质现房产品，抓住客户的痛点，取得了不错的市场反响。

　　此外，中骏通过不断夯实“一体两翼”的战略布局，为长远发展提供了强有力的支撑。数据显示，截至2022年6月30日，中骏总土地储备面积3665万平方米，总货值3900亿元。2020年，中骏新增38幅土地，其中23幅为支撑“一体两翼”协同战略的综合性用地。2021年，这个占比进一步增加。中骏新增的25幅地块中，有22块是通过“一体两翼”战略获得，占比超8成。这些地块中的项目，都在今年保持了热销的态势，其中，包含杭州中骏鼎湖未来云城、北京中骏金辉未来云城、合肥中骏世界城等项目，分别在1-7月实现了51亿元、34亿元、21亿元的销售业绩，为企业提供了相对稳健的现金流。

　　值得注意的是，在土储战略方向上，中骏集团重仓长三角经济圈、海峡西岸经济圈及粤港澳大湾区，数据显示，截至2022年上半年，这三大经济圈土储占比达66%（按土地储备成本），包括长三角经济圈占比为36%，海峡西岸及粤港澳大湾区占比达30%。从经济发展趋势来看，这三大经济圈代表着中国经济发展的未来方向，蕴含着强大的潜力和多重机遇。中骏在这三大经济圈拥有较大的土地储备，进一步优化了企业的土储结构，为后续业绩的长期稳健增长提供了有效保障。

　　虽然房地产市场整体在当下还处于筑底阶段，但随着市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，市场有望逐步企稳，类似中骏这样保持“零违约”和具备战略思维及特长开发优势的企业，有望在市场修复过程中赢得先机。

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