前8月百强销售同比腰斩，“金九银十”会否成为变盘期？

8月烈日炎炎，房地产行业则渡过了一个“最冷的夏天”，2022年上半年房企经营业绩大幅下挫，销售规模腰斩，而这一趋势目前还没出现明显的转机。

8月31日，第三方研究机构克而瑞发布的数据显示，8月单月，TOP100房企的销售操盘金额环比基本持平，同比降幅较7月略有收窄；但前8个累计来看，百强房企的同比降幅仍保持在47.4%的较高水平。

市场层面上来看，作为传统淡季的8月份，在高温天气、疫情等因素影响下，各大区域的销售情况再度走弱。上述机构数据显示，一线城市成交同、环比分别下降16%和10%；26个二、三线城市成交环比下降13%，同比下降33%。

目前，业内普遍认为，房地产市场处于底部并将有一段时间的盘整期。但究竟何时会有所起色，则尚无法判断。

招商银行研究院在8月下旬发布的一份研究报告中称，市场冷淡行情一时难以有效改善，传统的“金九银十”是下阶段的重要观测时点，若市场景气情况未能好转，今年销售惨淡或将难以改变。旭辉控股董事局主席林中抱有较为乐观的态度，他认为，九、十月的销售环比七、八月份应该有20%-30%的增长。

但从更长远的角度来看，市场何时能实现真正的修复，万科集团董事会主席郁亮表示，“恢复是一个缓慢温和的过程”。中海地产管理层在近日的业绩会上也表示，短期的市场走势，主要取决于两个方面，即宏观经济的整体走势，以及出险房企遇到困难的解决的进度。

这需要政策在不仅集中在促进购房需求持续释放的层面上。上述招商银行(600036)研究部研报指出，若想重振行业信心，政策环境仍需持续改善，居民端稳就业、稳收入、稳预期，房企端则要尽快解决房企资金困境及烂尾项目纾困。

6成房企单月环比下降

8月依旧延续冷淡行情。据克而瑞数据显示，8月单月，TOP100房企实现销售操盘金额5190.1亿元，环比较上月基本持平；同比降低32.9%，降幅略有收窄。

从累计业绩来看，百强房企前8个月的销售操盘金额同比降幅为47.4%，较前7个月的降幅略收窄1.6个百分点，市场复苏乏力，行业整体信心尚处在低位、市场整体需求以及购买力较为不足。

具体到房企来看，8月单月，百强房企中近6成企业单月业绩环比降低。另据亿翰智库提供的数据显示，以全口径销售计，TOP30房企中，也有17家房企环比下跌，华润置地、华发股份(600325)、金科、融信等房企的环比跌幅在20%以上。

TOP3房企中，碧桂园、万科、保利三家全国性头部房企的环比表现则涨跌互现，分别为-9%、-11%、17%。值得一提的是，保利发展再以单月超384亿元的销售额，位列行业之首。

亦有不少房企环比表现尚佳。部分国央企如中海、建发、金茂等在当前市场的正向刺激反馈下，实现了较好的销售去化。如中海地产8月实现全口径销售金额超240亿元，环比增长约38%。

中海地产管理层在近日的业绩会上也曾表示，“因为保交楼事件的影响，在消费者当中也会产生一些议论，反过来促进购房者向优质的、信用好的企业更多的聚焦，这在现在的客户来访销售的过程里面还是很明显的。”所以，在这个阶段性的过程里，中海等企业具有更好的优势。

相较而言，“违约后房企的销售收入都会有明显萎缩。”有市场人士指出。据亿翰智库数据显示，Top30中有9家房企的销售实现了同比转正之时，融创、世茂、金科、融信等房企的同比跌幅仍在50%以上；而富力单月的销售额仅为20亿元。

事实上，房企出险并进而引发购房者关于保交付的担忧，影响的并不只是出险房企自身。安信证券固收分析师池光胜表示，一旦购房人不能对“保交楼”形成稳定预期，则购买期房或将沦为投机游戏，真实居住人群会选择购买现房，这会对长期以来的“预售制度”和房企经营模式造成明显冲击。

一家目前仍在安全区的华东房企内部人士向第一财经透露，近期增加了许多对一线销售的培训，因为当前许多购房者都会提出关于交付的问题；同时还要通过各个渠道向业主展示工程进度，以保证业主最大程度的安心。不过，从目前来看的销售表现来看，这样的努力显得有些杯水车薪。

短期未现回暖迹象

8月份的极端高温天气和疫情多点散发等因素，促使各地市场再度走弱。克而瑞数据显示，8月份，重点30城供应面积环比增长12%，而成交面积环比下降13%，同比跌幅达31%，与上月基本持平。其中，一线城市亦失守，同、环比分别下降16%和10%；26个二、三线城市成交环比下降13%，同比下降33%。

分区域来看，此前一直较为活跃的长三角、大湾区等市场，也出现降温，上海、杭州、苏州等成交小幅回调，环比跌幅在10%以内；宁波、合肥等成交明显回落，环比跌幅皆超30%；大湾区市场则全面降温，广州、深圳、佛山等城市成交环比跌幅皆在10%左右。

据中海地产管理层披露，从中海旗下的项目来看，6月份的成交记录曾创今年最好的销售记录。但进入7、8月份，各种因素叠加发生，客访量较低，成交承压。

而今年以来，各地关于楼市松绑的政策不断。据中指院监测数据，至8月份，全国有超240个省市优化调整政策超650次，尤其是4-6月政策密集出台，7月的政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置，且首次提出“保交楼、稳民生”。

此后，包括郑州、西安、浙江等在内的省市，成立力地方纾困专项基金，用以保交付。业内有观点指出，保交付是当前恢复市场信心最重要的一步。

对于短期内市场的走势，中海地产管理层便表示，从普遍面上来看，这取决于两个因素，即中国宏观经济的整体变化，以及出险房企的各类困难问题的解决进度。

“因为销售端不好，对各个企业影响是比较大的，所以出险企业现在规模也正在扩大，这些问题怎么解决？”中海地产管理层认为，让市场树立信心、让消费者有更明确的预期，这是很重要的两点。

招商银行研究院上述研报指出，当前居民观望情绪依然较重，在对未来收入信心不足，不敢轻易加杠杆；同时，房企风险尚未出清时，对期房交付的担忧情绪仍然较高。之后重振行业信心，需要政策环境持续改善。从居民端稳就业、稳收入、稳预期；从房企端，尽快解决房企资金困境及烂尾项目纾困。

市场信心不足的下半场会历经多长时间才能稳定下来？碧桂园集团总裁莫斌对抱有较为谨慎的态度，他认为市场信心的恢复应该是逐步的恢复，所以时间的长短也有不确定性。