合景泰富：发起境外债券交换要约及同意征求 去年至今偿债“不躺平”

　　9月2日，合景泰富发布公告，将对公司境外美元债进行交换要约和同意征求交易。根据公告，此次交易将对公司一年内到期的三笔美元债券进行交换要约：包括2022年9月到期的两笔票据及2023年9月到期的票据，对于其余公司2024年至2027年到期的六笔美元债券，将同时开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约。本次交易将于2022年9月2日开始，将于2022年9月9日下午四时正（伦敦时间）交换期限届满。

　　据了解，本次提出交换要约的债券，包括2022年9月到期的2笔票据合计9亿美元，及2023年9月到期票据7亿美元。

　　公告表示，交换要约及同意征求的目的，为改善我们的整体财务状况，延长我们的债务管理到期状况，加强我们的资产负债表及改善现金流管理。

　　合景泰富认为，这次交易能够帮助我们缓解短期流动性压力，避免债务违约，以使管理层得以投入更多的精力到核心业务运营，以期以更好的状态兑付境外美元债。诚挚希望债券持有人在此艰难时刻与大家共度难关，重新出发。

　　积极做好债务管理 寻求多方共赢

　　这次展期并不意味着债务违约和“暴雷”。债务展期指的是借款人不能及时偿还利息，通过延长、续借等方式延迟归还，本质上是用合理的手段获得债券持有人的支持，债券持有人受法律保护，给予一段合适的偿债窗口期，用时间换空间，等待下行经济周期回正，保障债券持有人和借款人双方共赢的主动债务管理举措。

　　事实上，合景泰富在债务管理工作上，不但没有躺平，而且算是坚持到最后的民营地产公司，一直是行业里坚守偿债的领先民企，今年以来，累计共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计人民币59.39亿元，及境外美元债券2.5亿美元。

　　而2021年，公司共兑付境内债券本金总额为143亿元人民币，境外债券(含项目公司)共兑付7.5亿美元，一笔都没有马虎地按时兑付。截至2022年6月30日，合景泰富账上现金约222亿元，其中不受限现金为51.2亿元。

　　根据贝壳研究院统计，2022年1月-4月，房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%。去年以来，标普、穆迪、惠誉等境外评级机构上百次下调了中资民营房企的信用评级，其中不乏资产良好、无违约的公司，可见境外机构对中国房地产市场看空和悲观的心态，导致了海外融资风口进一步缩窄。

　　在此情况下，采取主动债务管理，也许是面对市场下行时期的更优策略。

　　资产优质 自身造血能力足

　　这次发起交换要约及同意征求的背后，是合景泰富以优质资产作为自身造血能力，让资本市场有看得见的信心。

　　众所周知，合景泰富在今年上半年在没有新发行债券的情况下，持续兑付债券，足以见证其资金管理能力和偿债实力。

　　这背后，很大部分来自合景泰富优质资产所带来的底气。

　　根据合景泰富2022中期报告，截至2022年6月30日止，集团旗下共拥有177个项目，分布于中国内地和香港共44个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1494万平方米，总建筑面积约2062万平方米，权益比约为72%。集团深耕高能级城市，聚焦大湾区核心城市。

　　从项目情况而言，合景泰富一直致力于打造高端品质住宅，从誉峰、天銮、到臻溋·名铸、臻颐府、臻林天汇等，都属于一线CBD或核心城市重点区域的高端住宅，区位好，产品力过硬，兼顾投资与居住价值，变现能力强。6月，臻颐府曾录得两周10亿元的销售额7月27日，合景泰富向龙湖集团转让香港“尚珒溋”项目50％的股权及股东贷款，作价13亿港元，录得4.895亿港元的税后利润，在新经济周期溢价意味着资产优质。

　　从投资型物业而言，合景泰富已开业投资性项目共45个，包括商场11个、写字楼10个、酒店24个。从2019年至今，合景泰富投资型物业租金收入连续三年递增，截至2022年上半年，在严峻的疫情形势下，依然实现同比微增1.7%，保持高出租率与收缴率。今年上半年，物业投资租金收入为9.16亿元，小幅增长1.7%，其中商场和写字楼租金收入分别同比增长了25%、16% 。

　　写字楼方面，合景泰富布局于一线及强二线城市中央商务区，在北京、上海、广州等全国核心城市以及粤港澳大湾区、长三角城市群等重点城市，已成功打造了ifp（合景国际金融广场）、imp（环球都会广场）、icp（环汇商业广场）三大高端写字楼品牌，是众多世界500强企业的长期合作伙伴。

　　合景泰富的投资型物业一直保持“销售+自持”的平衡。公司在今年年初组建了大客户销售团队拓展大客户资源以促进整售式大单项目，并计划销售集团位于广州、北京、上海的部分非核心区域的写字楼，这些项目位于一线城市的城市副中心或新兴商务区，集团积极推进整栋写字楼销售落地，预计将带来稳定而可观的现金收入。

　　合景泰富表示，公司积极落实项目新增融资，旗下投资性物业大多布局一二线核心城市，地标资产优质，随着新商业项目陆续开业，预计将获得更多新增融资，这些优质资产还为公司带来更有力的增信支持，给投资者更多的实质性保障。

　　此后，将通过积极合理的债务管理，也希望债券持有人看到合景优质资产的价值和底气，用时间换空间，顺利度过行业下行周期，相信市场会逐渐恢复。