禹洲集团：以精细化管理坚守基本盘丨资色·曝财报

　　超出预期的艰难，在年中业绩会上，房企大佬们不约而同发出这样的感叹。危机从资本市场蔓延到楼市，几乎所有的房地产企业都受到不同程度的重创。

　　根据wind数据，2022年上半年，房地产行业的归母净利同比增速为－61.28%，排名倒数第二。行业规模也大幅下降，统计局数据显示，2022年上半年全国商品房销售额下降28.9%。

　　在这场活下去的赛跑中，安全边际和经营基本盘成为衡量企业的核心指标，前者代表风险敞口，敞口越小，房企越容易应对；后者代表的是市场竞争力，经营能力越强，走出危机的速度越快。

　　随着半年报收官，房企纷纷交出成绩单，从应对危机的角度来看，禹洲集团无疑是应对危机的一个优秀示范案例。

　　禹洲集团从年初就进行了一系列的自救行为，出售物业公司、健采公司等资产，并成功完成债务展期。创始人林龙安提出，公司要稳扎稳打、挑灯夜行，依靠一二线核心城市布局及深耕，以“小而美”的发展路线，争取活下去。

　　经过半年的努力，禹洲集团用实际行动交出了稳健发展的答卷。根据半年报，2022年上半年禹洲集团确认收入达123.93亿元，同比增长3.21%，利润为3.53亿元，归母核心利润为6.29亿元。

　　结合行业收入下滑、利润亏损的背景，能取得这样的成绩，可以说并不容易。那么，禹洲集团究竟是如何应对危机，并初步取得阶段性成果的呢？

　　应对危机

　　交付超14000套房源 目标全面达标

　　禹洲集团不仅实现了收入的正向增长，更重要的是，在行业经历最为艰难的下行周期时，公司仍然实现了上市以来最好的半年营收额。根据wind数据，2009年上市以来，禹洲集团的收入从16亿元逐渐上升至百亿。

　　从构成来看，公司的物业销售收入达120.4亿元，同比上升3.10%，占总收入的97.14%。禹洲集团在财报中表示，这主要是由于期内交付物业销售均价提升所致。2022年上半年交付及确认销售的物业平均售价为每平方米18432元。

　　区域深耕的战略增添了业绩韧性，公司长三角区域为贡献了接近6成的收入，其余华中区域、海西经济区、环渤海区域及粤港澳大湾区分别贡献确认收入金额的17.24%、16.31%、6.38% 及0.94%。

　　由于房地产行业实行预售制，房屋交付才能确认收入，高收入背后禹洲集团强大的交付能力。先来看一组数字：超20个项目批次顺利交付，顺利交付房源超14000套，各项目交付目标全面达标。

　　不仅如此，禹洲集团交付及确认销售的物业平均售价为每平方米18432元，较2021年同期大幅增长48.02%，在降价促销成为行业普遍做法时，禹洲集团房价不降反升，这也从侧面说明公司深耕布局一二线核心城市战略的正确性以及较强市场应对能力。

　　“今年是行业的变革之年，要更加落实精细化、精准化的管理，大破后的大立，不是小修小补，而是归零重来。”在年初的开工动员大会上，林龙安就强调，禹洲集团要在“开工”这个时间节点上早准备、早打算、早谋划，开个好头，让各项相关工作赢在起跑线上。

　　据观察，禹洲集团的“保交付”能力大概体现在两个大的方面：

　　一是精细严格的工程管理，该环节包括排产供货、样板点评、施工组织策划等，禹洲集团提前将风险卡点问题做前置判断和梳理，做到了各环节间的高效衔接及协调处理，并利用线上企业云盘的优势，确保各类风险后续可追溯。

　　二是高标准交付。据了解，公司旗下各大项目严格按照集团规程指引进行项目建设与管理，在收房环节，禹洲的设计师、工程师交付产品官均参与交付服务，给予专业服务保障。

　　以上海禹洲·雍锦府为例，由于上海疫情，很多材料进不来，项目团队积极沟通政府、联系厂家，及时办理通行证，制定了无接触配送方案，为保障进度，团队通过运用电话、微信、视频等方式，力保项目按时交付。

　　穿越周期

　　预收账款约394亿元 未来业绩确定性强

　　基于较好的交付口碑，禹洲集团在销售市场表现稳健。根据公告，2022年前七个月，公司实现累计合约销售金额为239亿元。虽然同比下降，但整体保持了行业平均水平。此外，公司累计认购未签约金额约为4.45亿元。

　　而且，禹洲集团上半年累计的合约销售金额为209.5亿元，合约销售均价约为每平方米18293元，与上半年结转的销售价格近乎持平，这意味着公司产品区位优势凸显，具备一定的市场定价权，能抵抗市场波动。

　　合约销售额代表的是未来的收入，在这方面，禹洲集团基本盘稳固，未来业绩确定性较强。根据财报，禹洲集团的预收账款总量达393.66亿元，这将在未来一两年结转为公司收入。

　　这种确定性还体现在以下两方面，首先，从供货角度看，截至2022年6月30日，公司土地储备总可供销售建筑面积约1944万平方米，总计178个项目，平均楼面成本约为每平方米6563元，足够未来两三年的发展需求。

　　更重要的是，禹洲集团秉持区域深耕的拓展策略，深耕布局长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、华中区域及西南区域六大都市圈，上述区域未来的销售前景较好，以长三角区域为例，其上半年合约销售达101亿元，占整体合约销售金额的48.30%。

　　其次，从营销能力来看，禹洲集团探索多元营销策略，打造“在线+线下”一体渠道。受疫情影响，线下实体店及售楼处会出现无法接待的情况，公司积极探索创新营销策略，结合网络直播和短视频平台，吸引流量增加获客以促进销售。

　　数据显示，禹洲集团上半年举办的直播活动“王牌主播创造营”在全国39城开营，完成全国项目直播约140场，总热度超100万，留资约1800组。据悉，从春节到“6·18年中盛典”，禹洲集团持续输出话题营销，不断释放正面市场信息，这为销售打下了重要基础。

　　稳健的租金收入亦贡献了现金流，助力禹洲集团的业绩增长。根据财报，禹洲集团投资物业租金收入约为1.45亿元，同比上升49.47%；物业管理收入约为2.05亿元，酒店运营收入约为466.6万元。

　　目前，禹洲集团的物业投资项目已进入深圳、上海、杭州、厦门等地，拥有已开业项目29个及筹备期项目12个，共41个项目，打造商业面积超174万平方米，其中购物中心、写字楼及社区商业业态的占比分别为62%、20% 及18%。

　　谋定未来

　　向百年梦想继续进发 持续绿色健康发展之路

　　疫情叠加宏观经济低迷，加之房地产遭遇最艰难的下行周期，对任何一家企业来说，都是一场难打的仗，禹洲集团交出的这份成绩单含金量比较高，其交付能力和销售能力已经初步得到验证。

　　资金方面，交付量逐渐增加巩固了禹洲集团的造血能力，一方面，公司债务水平稳中有降，比如，有息负债较去年底下降3.54%；另一方面，越来越多投资人表现出对禹洲集团的信心，8月22日，“20禹洲01债券”展期议案获得持有人高票通过，债券展期1年。

　　林龙安表示，展望2022年下半年，禹洲集团会持续在稳健发展的基调，持续落实精细化管理，以“小而美”的发展路线，争取长期的活下去。“相信禹洲在走出当下的阴霾后，一定会实现华丽的转身，向百年梦想继续进发。”

　　当下，可持续发展已经成为全球议题，禹洲集团多年来始终坚持绿色低碳环保的核心发展理念，从2018年创建可持续发展小组到2021年连续五年独立ESG报告，绿色发展理念已经成为禹洲集团的传承和基因。

　　比如，公司在项目建造过程中应用了BIM、装配式、海绵城市、空气质量监控、智慧智能等新型建造技术，并坚持以精益建造、数字建造、绿色建造、装配式建造四种新型建造方式为驱动，在房屋建筑等重点领域推广应用。

　　截至2022年6月30日，禹洲集团旗下共有145个项目超2100万平方米物业达到绿色建筑标准，其中约555万平方米物业更是达到绿建二星及以上级别的国内或国际级别标准。此外，深圳禹洲广场等众多项目获得“美国LEED CS认证”，香港坚道48号的项目荣获BEAM Plus最高之铂金级别。

　　根据wind的评级数据，禹洲集团的ESG评级为BBB，尤其在环境和公司治理方面，得分领先于房地产管理和开发行业的平均水平。随着地产行业逐渐走出低迷，禹洲集团有望成为最先复苏的房企之一。