瑰悦创始人刘斌:新征程路上的新坐标(下)丨长租·探索者

2022-09-09 08:28:54 和讯房产 

从寓居到瑰悦,刘斌的转型跨度不可谓不大。

除了于不惑之年将工作和生活重心转移至广州之外,对于刘斌来说,不仅要敏锐的捕捉到市场机会,做好品牌定位,同时,作为瑰悦的创始人、CEO,他还面临着更多新的挑战,例如,在新的市场环境下,如何跑通轻资产模式,如何提升资产价值,保障投资人的收益等。

如今,在转型三年之后,刘斌对瑰悦的发展模式和规划逐渐清晰,也更加笃定。

瑰悦创始人、CEO刘斌

01

背靠强大资源 发力轻资产模式

公寓的运营模式分为轻资产、中资产、重资产三种。二房东包租模式属于中资产,这种模式运营门槛较低,但由于模式粗犷,物业租金上涨等原因,资金投入会逐年上升。相较之下,剔除物业租金成本之后更灵活轻便的轻资产模式成为更多赛道内玩家的选择。而瑰悦也正是刘斌转型轻资产模式的试验田。

“包租做了十几年,越做越重,最重要的是产品风格没有统一性。”刘斌告诉和讯房产,他以轻资产模式做瑰悦的初心,是用多年沉淀的专业化能力为缺乏运营能力的业主赋能,同时为租客提供标准化服务。

作为百瑞纪集团旗下高端服务公寓品牌,背靠百瑞纪集团的支持,以及58同城和华平投资中国实体等战略股东,瑰悦不仅在服务运营上拥有完善的管理体系作为支撑,更与世界五百强企业、中国大中型企业和各大外企建立了紧密的合作关系,并融合锦江wehotel+OTA+企业客户+异业联盟多样化的销售渠道,实现精准的客源引流和会员输送。

如今回头看当时转型做瑰悦的契机,刘斌认为自己是幸运的,“为什么选择做轻资产?百瑞纪集团的连锁管理平台以及成熟的运营经验为瑰悦的长久发展提供了运作支持,另一方面,轻资产的利润率虽然没有那么高,但降低生产成本轻装上阵,专注于核心业务,有利于提高核心竞争力,相对来讲也比较安全。”

基于独特的运营模式,瑰悦开拓了多元化的战略合作,包括托管、直营、合作经营和模块化输出。据悉,瑰悦已接触的项目类型包括政府单位、房地产开发商以及业主等。“根据项目类型提供有针对性的服务,比如地产开发商类型的项目,我们更着重强调盘活存量资产和资产增值;而针对投资人、业主,服务重心则在品牌赋能、运营经验分享和投资回报上。”刘斌表示。

02

助力存量资产升值

衡量一个服务式公寓品牌的发展潜力,除了产品表现,对于资产价值的提升,及投资人的收益保障也是重要方面。在这一方面,瑰悦的各项硬核优势同样亮眼。

刘斌透露,“瑰悦自诞生之时就将利润率(GOP)目标定在50%以上的水平,疫情尚未到来时,有些门店能达到60%以上,这一水平,已远超国内星级酒店。”

为保证项目的整体盈利,刘斌介绍到,瑰悦从一开始便明确五星级的服务标准,但人员成本要贴近公寓行业,只有成本降下来,投资回报率才会高。

因此,在人员架构方面,瑰悦采取扁平化的管理体系,在绩效考核和薪资方面也做了精细化的调整。刘斌认为,十多年的创业经验加持,对他来说,提质增效并非难事。

而刘斌的苦恼在于市场的不规范发展和产品边界的模糊。“服务式公寓品牌在运行过程中,只讲运营难题是远远不够的。因为服务式公寓行业面临的一个更重要的问题是,仍未有一个明确的产品标准,赛道内品牌鱼龙混杂,在很大程度上削弱了服务式公寓的属性,使得品牌辨识度模糊。”

因此,刘斌认为,“当务之急应该通过建立统一的标准,以真正的服务式公寓培养市场心智,让加盟商和资产方明确服务式公寓跟其他公寓产品的区别,并且能够认识到,服务式公寓有着非常不错的投资回报。”

除此之外,长短租相结合的业务模型也是瑰悦调节收益的重要抓手,该模式打破了传统酒店长包房和间夜房两极,将出租率和GOP组合价值最大化。据刘斌介绍,疫情影响下,瑰悦投资回报周期为4-5年,7月份,瑰悦惠州门店出租率达95%。疫情当下,酒店饱受冲击,适当调整酒店的长租比例,改造成服务公寓就是个不错的选择,瑰悦与多个酒店投资人沟通,通过部分改造,实现出租率和营收的增长,实现脱困。

在定位清晰的产品和业务模型之下,诞生之初,瑰悦就把目光锁定在交通便利、商业配套完善的城市中心和高档住宅区,面向最具发展潜力的消费型城市展开,在资产管理的源头项目选择上,瑰悦就有着严格的考察测算标准,如土地成本、建安成本等,刘斌认为,资产升值的前提一定是资产保值,而影响增值的因素中,运营水平和市场情况至关重要。

2020年以来,受疫情反复的影响,服务式公寓的入住率压力一直持续。因此,瑰悦主动下沉,以市场为基础拓展自身品牌矩阵,推出轻奢酒店公寓品牌瑰悦·缤致,既能满足都市商旅需求,也可为都市新中产人提供一处时尚居所。据悉,瑰悦品牌推出首年便已完成了多个项目签约,位于北京空港的首个项目也已于2021年10月开业,2022年初,北京瑰悦酒店及公寓也圆满完成了2022年冬奥会及冬残奥会的住宿接待工作,为近500名冬奥交通运输团队人员提供食宿保障服务,总服务时长近1700小时。

对于未来业务的发展规划,刘斌称,将视疫情情况进行“快慢结合”的推进,为保证投资收益,服务式公寓相对来说会慢一些,而瑰悦及瑰悦·缤致的落地推进会更快一些。

(责任编辑:徐帅 )
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