魔方柳佳:租房的生意经(下篇)丨长租·探索者

2022-09-15 08:17:54 和讯房产  刘宝丹

很少有行业像长租这样,即具有十足的吸引力,又非常具有挑战性。过去几年,长租行业从众人追捧的资本风口到频繁暴雷后的一地鸡毛,历经波折,但也正是这样的发展历程锻造出一批经得起市场考验的企业,比如,魔方生活服务集团(以下简称为“魔方”)。

无论是规模增长还是盈利能力,魔方都进入了更好的发展状态,这背后既有对行业的深入理解,又有对运营和数字化转型的持续积累。魔方生活服务集团CEO柳佳对和讯表示,即便受到疫情影响,魔方上半年整体营收仍然到了2位数的增长。

此外,魔方还是行业第一家发布ESG报告的企业。在柳佳看来,租赁行业本质上是服务业,魔方在13年的行业发展中积累的就是产品和服务的能力。在千篇一律的公寓产品中,魔方致力于提供更为安全舒适的居住环境。

上期聚焦魔方的规模增长,本期我们会谈谈魔方的盈利情况,从多维度拆解这家长租老将的经营秘诀。

营收实现两位数增长

近年来,长租行业陆续涌现一批知名度较高的企业,但盈利问题一直困扰着企业发展,一方面,这与行业融资成本较高有关,资金成本侵蚀了利润,另一方面,房价带动地价上涨,同时,对租金敏感的外地人口支付能力有限,从而压缩了行业盈利空间。

经过十余年的探索,魔方渐渐摸索出一条盈利路径。魔方轻资产项目占比20-40%,中资产项目占比60-80%,后者通过租赁物业的方式经营,即包租模式,这种模式的资金消耗远低于自持物业的重资产模式,利润来源主要是租金差。

“即便受到疫情影响,魔方上半年整体营收仍然得到了2位数的增长。”柳佳对和讯表示。

上海疫情期间,魔方还针对租客推出了很多优惠,包括租客可以缓交租金,续约方面也是原价续租,即便疫情之后民宅和部分公寓租金上涨,但魔方仍然保持合理的租金价格,没有随市涨价。

此外,由于总部费用需要各门店分摊,随着魔方开店规模不断扩大,总部费用占收入总比也随之减小,盈利状况也会越来越好。

盈利背后:开源节流

盈利能力走到行业前沿,魔方究竟做对了什么?柳佳表示:“一方面是收入增长,一方面是成本控制,我觉得这两件事情比较重要。”

从收入角度来看,主要来自于两方面:

一是房间规模的增长,正如上篇所言,收并购带来的规模扩张使得魔方在过去两年内房源数翻了一番,目前魔方共有7.7万间房源;二是租金的溢价。据了解,魔方有比较完整的价格评估体系,“灵眸系统”,输入全国范围内任意一个地址点位都可以自动算出合理的租金范围。

也就是说,魔方的租金是由系统依靠大数据计算出来的,不仅如此,魔方会针对某一家店的出租率及租约长短算出一个浮动定价,类似机票,价格会根据淡旺季及上座率变动,以此来实现收益最大化。

另外,增值服务有望成为魔方新的增长点。“从收入规模来说,目前比重还不高,但我们认为增值业务是未来很有潜力的部分。”

柳佳表示,公寓可以和很多行业结合,比如教育、餐饮、培训、健身等,魔方经常会联合商家做直采式团购,而且公寓跟租户关系密切,生活场景也更加多元,租客大多是年轻人,消费力也比较高。

从成本控制角度来看,魔方的成本管控做得非常精细,比如,魔方布局了北上广深等20余个核心城市,但依靠魔方智联自主研发的业财一体中心,只需1位财务人员即可对接全国400多家门店的财务核对。

这主要源于魔方强大的IT系统,魔方通过数字赋能持续提升组织人效和管理效率,比如,魔方开发并上线了公寓行业“红绿码”(智能防疫助手),并持续升级,租户在线即可快速登记核酸、抗原、体温检测结果等。

可持续发展理念的实践者

清晰的方法论背后是魔方多年来持续积累的服务能力,当前,长租行业正在向头部集中,各家都在关注如何提升产品和服务,但能在多大程度上沉下去做产品和服务,则要看企业对此的理解。

“公寓的核心是产品和服务,我们本质是一个服务业。”这种理解与柳佳的酒店行业从业背景有关,在她看来,魔方多年经营过程中积累下来的就是如何做好对租户的服务,产品提供的是硬件服务,员工提供的是软件服务。

“我们一直说以客户为中心,那客户需求是什么?我认为这是行业的痛点。”柳佳认为,很多人觉得只要把房子装修好,把活动或者社群组织好,这就够了,但租客需要的是安全舒适的居住环境,其背后需要规范的日常管理做支撑。

比如,上海发生疫情,魔方员工反应迅速,遇到问题知道如何应对,这与魔方内部多年积累的体系沉淀有关。据了解,魔方各个流程都有一套SOP,通过上百个不同的流程来控制日常管理,而且这些流程都是标准化、可复制的。

“公寓看上去长的一样,但住进去的感觉会不一样,舒适的体验需要靠后台控制,表面一般很难看出来。”比如,在产品设计上,魔方公寓的写字桌高度经过了反复打磨,就像星巴克一样既能吃饭又可以工作,热水器的水压水温,也有标准的流程来控制。

这背后涉及的是整个经营逻辑,后台效率高是服务标准化的前提,同时,还要控制底层成本,才能进一步控制租金价格,以此避免通过一味地涨租金来收回投资,从而以一个合理的租金在市场上提供可持续的项目,这是魔方的经营理念。

正是基于这种可持续的发展理念,魔方成为长租行业首个发布ESG(环境、社会和公司治理)报告的企业,在柳佳看来,租赁关乎民生,利国利民才有可持续发展,提升环保级别,投入光伏设备,这些虽然短期有投入,但收益是长期的,节能节电会体现在魔方未来的长期发展中。

(责任编辑:徐帅 )
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