南昌三批供地收金48亿 超半数流拍背后的市场温度

观点网 10月11日，南昌第三批集中供地结束。

从结果看，成功出让10宗地，其中1宗溢价成交，5宗底价成交、4宗“熔断”转线下摇号，共揽金48.20亿元。另有12宗地因无人出价遭流拍。

本次供地共挂牌22宗地，面积总计1575.5亩，起拍总价97.68亿元。

分地区来看，青云谱为本次供地最为“火热”的区域，挂牌6宗地块，最终流拍5宗，仅1宗“熔断”后进行线下摇号；红谷滩挂牌6宗地块，2宗流拍，2宗底价成交，2宗进入摇号；高新区挂牌3宗地块，1宗流拍，2宗底价成交；经开区挂牌3宗地块，1宗流拍，1宗底价成交，1宗进入摇号；青山湖挂牌3宗地块，均流拍；西湖区挂牌1宗地块，溢价0.9%成交。

从地块交易情况来看，达到地块最高限价触发“熔断”进入线下摇号环节的地块有青云谱DADJ2022037地块；红谷滩DAEJ2022050、053号地块；经开区DAGJ2022055地块。溢价率分别为14.86%、14.95%、15.00%、14.80%。

从拿地企业看，赣城置业溢价0.90%以2.98亿元拿下西湖区DABJ2022036地块；中大地产有限公司以底价2.88亿元竞得高新区DAFJ2022046地块；南昌方大太阳城房地产开发有限公司底价7.28亿元拿下高新区DAFJ2022048地块。

南昌市政公用房地产集团有限公司底价10.37亿元竞得红谷滩区DAEJ2022049地块；江西金开正合实业有限公司以底价3.45亿元竞得经开区DAGJ2022054地块；江西联晟投资发展有限公司（江西国控）以底价7.06亿元竞得红谷滩区DAEJ2022057地块。

凛冬已至

今年南昌土拍市场可谓是“凛冬已至”，前两轮集中土拍仅完成了今年南昌土地供应计划的25.6%，完成度较低。而本次第三批集中供地挂牌22宗地，其中12宗地因无人出价遭流拍，流拍率高达55%。

流拍的地块包括青云谱DADJ2022038、39、40、41、42地块；青山湖DACJ2022043、44、45号地块；红谷滩九龙湖DAEJ2022051、52号地块；高新区DAFJ2022047地块；经开区DAGJ2022056地块。

再看南昌5月16日的二批供地，虽然全场无流拍，但在土地出让正式开始前3天，南昌市自然资源和规划局连发4宗终止出让公告，原本计划出让的19宗地块仅存一半不到，最终出让的只有9宗地块。虽然对于这10宗地，官方解释为“因故终止”，但是据南昌部分媒体所言，终止地块出让也有降低流拍率的成分。

反观广州三批供地，计划出让20宗地，最终15宗成功出让，收金479亿元，流拍率25%，不到此次南昌的一半。而针对此次广州供地，业内人士评价，这是一次不很热但也不算太冷的土拍。

广州这一次不是很热但也不算太冷的土拍，更显本轮南昌土拍的冷。此次南昌拍地遇冷，还体现在了拿地企业与价格上。从拿地企业看，仍然以本土国企和本地房企为拿地主角，民营企业参拍的意愿明显不足。

其中，江西省赣城置业有限公司溢价0.90%以2.98亿元拿下西湖区地块，另外，中大地产有限公司、南昌方大太阳城房地产开发有限公司、南昌市政公用房地产集团有限公司、江西金开正合实业有限公司、江西联晟投资发展有限公司（江西国控）均以底价拿下一地。

而在南昌二批集中供地中，保利入场摘得青山湖区一地，成交价8.31亿元，成交楼面价约7305元/平方米，溢价率1.67%；建发继首批土拍后，再以12.98亿元拿下西湖区一地块，溢价率5.38%，成交楼面价1万元/平方米；中海以13亿元溢价14.9%拿下高新区地块。

事实上，保利很早之前已在南昌布局，自2007年首入后，保利成为了深耕南昌的房企之一，2022年上半年以35.7亿元的销售额成为南昌市占率第一的房企，市占率高达18%。

此前保利发展在2022年半年度报告中表示，市场分化是上半年的主要特征。从各线代表城市平均表现看，一线城市市场有所降温；二线代表城市表现相对坚挺。

“展望下半年，国际形势复杂严峻，疫情影响的不确定性较大，国内经济仍面临下行压力，市场观望情绪进一步加重。在购买力与情绪走弱的双击下，增量购房需求难以提振，存量需求释放延后，使销售去化延续低迷状态，进而限制房企投融资端表现。综合作用下，行业短期仍将处于筑底修复阶段，回暖的拐点仍待确认。”

保利对未来的忧虑，无不透露着当前市场的不自信。

寒冬中的暖意

再寒冷的冬天，亦会有晴日所带来的暖意。

此次南昌三批供地中，有4宗地引起了各大企业的争夺，并在达到地块最高限价后将于10月12日14时30分现场摇号决定花落谁家，成为了本轮土拍的一个热点。这些地块分别位于青云谱、红谷滩（2宗）、经开区。

此次竞争最为激烈的非经开区DAGJ2022055地块莫属了，共有7家企业为其参加这场“选秀”，分别为中鼎国际工程有限公司、江西行杰置业有限公司、江西新宇房地产开发有限公司、吉安鑫瑞投资发展有限公司、江西龙大地产有限公司、南昌国资产业经营集团房地产开发有限公司&江西煊辉置业有限公司、江西珙桐地产开发有限公司。

青云谱DADJ2022037地块参与摇号的竞买人为四川中恒驰天房地产开发有限公司、南昌九州房地产开发有限公司、吉安欣和汛置业有限公司。

红谷滩区九龙湖片区DAEJ2022050地块参与摇号的竞买人有景德镇赣铁置业有限公司、江西省赣地置业集团有限公司、江西华昌企业发展有限责任公司。

最值得注意的是引起中海、中铁建两家房企竞抢的红谷滩中心区DAEJ2022053号地，该地块摇号竞选人共4家房企在列，分别为南昌徽颂置业有限公司、深圳市海嘉投资有限公司、江西省铜锣湾旅游文化发展有限公司、中铁建设集团置业有限公司。

其中，深圳市海嘉投资有限公司由中海企业发展集团有限公司直接持股100%，由中国海外兴业有限公司间接持股100%。中铁建设集团置业有限公司由中铁建设集团有限公司持股100%，由中国铁建(601186)股份有限公司间接持股85.6416%。

红谷滩中心区DAEJ2022053号地块位于红谷滩中心区庐山南大道以南、红谷中大道以西，地块面积46.903亩，土地用途：D-4-1地块为幼儿园用地、D-6-1地块为二类城镇住宅用地、兼容城镇社区服务设施用地。1.0＜综合容积率≤2.467，建筑密度≤30%，绿地率≥30%。起拍价2.81亿元，上限价3.24亿元。

出让要求显示，该地块的住宅毛坯限价为18727元/平方米，相较于去年出让的铜锣湾二期地块（限价16514元/平方米）有明显上涨。据出让条件，受让人须无偿提供217套、共计2.82万平方米安置房给红谷滩区政府相关部门用于回迁安置。

中海、中铁建的热情为本轮南昌土拍添加了些许的“暖意”。

有业内人士表示，从楼市角度来看，从2021年8月开始，南昌楼市成交量明显下滑，市场信心不足，客户观望程度较高。房地产市场的持续低迷，亦传导至土地市场，房企拿地意愿较低。这是房企参与热情较低的原因之一。

同时，南昌2021年未参与集中土拍，2022年才开始实施，房企在全国投入资金体量有限，部分房企在其他地区已经拉满土地储备，因此已无精力参与南昌土拍。