新政来了！东莞开始鼓励降价？

昨天，楼市政策大户东莞又有新动作。

东莞住建局发布了《关于优化新建商品住房销售价格申报管理的通知（东建房〔2022〕22号）》

全文件最重要的就只有一段话：

开发企业应严格按照申报价格明码标价进行销售，网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%（含）。

简而言之，就是房源的现实售价不能低于备案价的85%。

看起来，好像是东莞新房限跌令，但联系之前的政策，你会发现，这压根不是限跌，而是东莞在放开限跌门槛。

因为在此之前，东莞的新盘只能下浮10%，现在反而是15%，实际上是增加了下调的幅度。

也就是说，现在官方的态度不是排斥你降价，而是鼓励你开发商多降价卖房

而且，文件后面还加了一句：

已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起满360天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%（含），满180天方可下浮调整，下浮幅度不限。

重点在满180天方可下浮调整这一点。

前面的限跌15%，是确定备案价之后的要求，而180天之后才能下调的，是指的备案价。

也就是说，你开发商想降价，一个选择是现在降，但降价幅度最多是备案价的15%，不能超过这个限额；

另一个选择是等180天之后，申请调整现在的备案价，那时候就可以不限降价幅度！

当然啦，说法上是说下调幅度不限，但是实际上备案价还是得官方同意才能通过。

但相比前一种，选择第二条途径的开发商，降价权限明显更大，唯一缺点是周期上要等半年罢了。

看得出来，东莞现在对新房降价异常的宽容，完全改变了此前官方稳房价的角色定位。

不让房价涨，这还好理解，鼓励降价，这是什么道理？

如果你了解最近的东莞的楼市，就会明白其中的逻辑。

合富数据显示，

10月份东莞的新房成交只有2885套，环比9月份下降了25%，同比去年也减少了34%，

连续两个月的成交量正增长的行情结束，刚刚积累起来的楼市信心也迅速流失。

要知道，10月份东莞新房市场上，东莞南城的网红新盘华润万象府和华润置地中心（润府）刚刚入市。

网红盘都带不动东莞新房市场的成交，这就是东莞市场当下的现状。

如果从全年的成交来看，东莞今年前10个月的成交量是2008年以来最低的......

库存方面，东莞10月份东莞一手住宅库存面积379万平，环比增长了3%，更值得留意的是去化周期，东莞10月份的去化时间上调，回升到了9.8个月,环比9月份增加了1.1个月。

以前的新房都是稀缺宝贝，现在反而是越来越难卖。

在这种大行情下，开发商加码降价是可以理解的，深圳如此，东莞也不例外。

所以现在东莞新房市场上出现了不少新盘价格打骨折的现象，有些新盘的价格甚至开始接近拿地的地价。

比如凤岗一项目，楼面价2.5万/㎡，现在售价单价3万/㎡，

比如寮步的南山悦府，楼面价23750元/㎡。目前特价房售价只有2.4-2.7万/㎡

凤岗的保利招商锦上，一开始定价是4万/㎡，现在价格跌到了3.2万/㎡

就连临深的长安新盘——一湾云璟，刚开始价格4.1万/㎡，现在部分房源也跌到了3.7万/㎡。

东莞的新房市场太卷了，不仅新房项目多，而且项目同质化严重，刚需盘太多，比如塘厦，光一个镇区就有9个在售的项目，基本都是刚需楼盘，房企之间面面相觑，价格战是不可避免的。

而且别说新房了，东莞一向比较热闹的二手房市场，也遭遇滑铁卢。

从9月份开始，东莞二手房成交已经连续两个月下跌，以往东莞的二手市场，最受关注的板块就是松山湖。

而现在松山湖核心的几个二手楼盘，价格下跌幅度都在20%左右。

万科虹溪诺雅，10月份成交价相比去年3月份，下跌了21%；

保利红珊瑚，下跌了19%；

万科金域松湖，下跌了24%

锦绣山河，成交价相比高峰期更是直接下跌了250万......

在这样的市场下，给太多限制反而不利于房企的生存，还可能会导致更多房企躺平，

如今用政策给大家一个降价的正当理由，只要降幅控制一下，对楼市平稳可能还更有帮助。

除了东莞之外，我知道大家都很关注其他临深城市比如惠州、佛山、中山和珠海这些城市的楼市市场。

这些城市我们最近都有同事考察，想了解这些城市最新的市场行情，直接扫码添加微信咨询。

和深圳一样，东莞已经过了普涨周期，2020年那个怎么控都控制不住猛涨的城市一去不复返。

从过去的历史来看，东莞的市场行情，很难跳脱于深圳，

深圳如果楼市信心不能恢复，即便东莞有再多的手段调整楼市，也不会发挥太大的作用。

如今深圳已经开始重视保障房体系，价格和市场会逐渐平稳，东莞的市场短期内也不会有大的波动。

现在东莞是一个相对的价格底部，如果长期有意向入手东莞的朋友，其实当下是近几年来最好的时机。

当然每个人的预算情况不一样，未必就一定要选择东莞，全国还有不少价值城市也是不错的选项，我们最近整理了一份全国价值城市的详细名单，想领取的话可以扫下方二维码，将名单私发给你。

-end-

大家好，我是大胡子李俊怀。

毕业13年，我就研究了城市房产13年，21岁凑钱在广州买了第一套房子，至今涨了13倍。

我把这13年对城市和房产的研究，以日为时间尺度，把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。

从第一套房子开始，我坚持用脚步丈量城市，每年团队花大量时间考察城市，我本人及团队也陆续在全国投资了多套房子，获得不小的收益。

大家有买房中的困扰和难题，都可以和我聊聊，扫码就可以了。

希望用我研究的理念帮大家避开房产上的坑，帮助大家能在房产投资中赚到钱，也把考察的一些文章做成了链接，感兴趣的可以点击。

好文分享

城市分析：珠海 | 佛山 | 惠州 | 东莞 | 中山 | 深圳 | 广州

区域分析：光明 | 龙华 | 罗湖 | 盐田 | 大运 | 布吉 | 沙井 | 西丽 | 前海 | 坂田 | 百花 | 福永

干货：地铁盘 | 土拍 | 房产税 | 学区房 | 保障房

不同预算买房推荐：700万| 600万| 500万 |400万| 300万 | 200万

城市分析：珠海 | 佛山 | 惠州 | 东莞 | 中山 | 深圳 | 广州

区域分析：光明 | 龙华 | 罗湖 | 盐田 | 大运 | 布吉 | 沙井 | 西丽 | 前海 | 坂田 | 百花 | 福永

干货：地铁盘 | 土拍 | 房产税 | 学区房 | 保障房

不同预算买房推荐：700万| 600万| 500万 |400万| 300万 | 200万

本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。