政策密集定调 房地产或成扩内需重要手段

　　“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示。

　　这一来自高层对房地产市场的最新发声，引起了市场广泛关注，上述表态中提到的“新举措”令业内十分期待。

　　16日，在上证指数收盘下跌0.25%、创业板指跌1.28%的情况下，A股房地产板块逆势走强，房地产指数（801180.SWI）上涨1.46%，海南高速(000886)（000886.SZ）、格力地产(600185)（600185.SH）、陆家嘴(600663)（600663.SH）、苏州高新(600736)（600736.SH）等多股涨停。

　　需求端刺激政策或有空间

　　房地产是扩大内需的重要抓手。就在两天前的14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》（下称《纲要》）。在住房方面提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给等。

　　刘鹤表示：“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”

　　“此次讲话从稳地产政策、房地产行业地位等多个视角明确了房地产发展的新模式。”易居研究院研究总监严跃进认为。

　　植信投资研究院资深研究员马泓表示，长期来看，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要加快建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尽管房地产市场短期运行遇到了不小的困难，但随着新型城镇化建设的发展，未来国内房地产市场仍然有很大的发展空间。

　　15日至16日举行的中央经济工作会议也提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　房地产投资已具备止跌企稳条件

　　促进楼市回暖的关键在于纾困房企和稳定市场预期。近期房地产纾困政策陆续落地，也持续推动了房地产市场信心和活力恢复。

　　金融支持地产融资“三支箭”连发，从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑。业内认为，当前对于地产政策底已经明确，行业最危险的时刻可能已经过去。

　　据开源证券统计，在“第一支箭”落地之后，截至12月上旬，包括6家国有大行在内的多家银行已宣布和房地产企业签署战略合作协议，满足企业合理融资需求，给予意向性授信额度，约80家全国或地方性房企获得银行的融资支持，累计授信额度超3万亿元。

　　“第二支箭”落地之后，增信支持下民企发债融资逐渐修复。截至12月上旬，已有8家房企宣布储架式注册发行意向，申请规模达1210亿元。

　　11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，宣布停摆多年的股权融资重新开闸，“第三支箭”落地。截至12月上旬已有18家房企披露再融资计划。

　　“房地产或是扩大内需的一个重心，地产‘三支箭’等供给端政策已‘应出尽出’，需求端刺激政策可能仍有放松空间。”国泰君安(601211)12月15日研报提示，关注12月20日LPR降息的可能。

　　不过，在居民购房意愿偏低、疫情冲击等因素影响下，多个政策叠加尚未扭转市场低迷态势。政策见效、市场企稳仍需要时间。

　　11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅超三成，降幅较10月分别扩大10个和8.5个百分点，11月单月房地产开发投资额同比下降19.9％，新开工面积同比下降超50％。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，从供应端来看，11月“金融16条”“三支箭”的加快落地，修复了企业端预期，一定程度上缓解了企业资金压力，但目前授信资金、发债和股权融资等更多处于初期阶段，资金真正落位仍需要时间，短期企业资金压力仍在。

　　马泓认为，尽管近期房地产市场下行压力未有明显缓解，但在“保交楼”等相关政策的积极推动下，房企资金状况边际改善，房屋竣工及施工进程有所加快，房地产投资已具备了在明年逐渐止跌企稳的条件。

　　“对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。”刘鹤在上述致辞中指出。

　　近期伴随国内疫情冲击影响，11月经济数据走弱。按国泰君安测算，11月单月GDP增速较上月大幅回落1.5个百分点。

　　不过对明年经济恢复增长，机构有比较一致预期。华泰证券(601688)12月11日表示，维持2023年实际GDP同比增长5.8%的预测，但明年增长路径或将较此前预期更为“陡峭”。

　　“我们认为，在目前经济已处底部区域的情况下，更值得关注的是政策变化带来的积极预期。”中航证券12月15日表示，中长期看，我国经济触底反弹、逐步企稳的趋势较为明确。我国经济有望在磨底2到3个月后，在明年上半年实现回稳向上。