仲量联行：广州商业地产市场有望逐步回暖，通关有利办公楼及零售租赁需求恢复

　　近日，仲量联行发布《2022年广州房地产市场回顾与2023年展望》显示，2022年广州甲级办公楼的租赁市场需求格局发生变化，新经济及金融企业需求有所下降，但律所与游戏行业需求则逆势上扬；受到疫情影响，大众消费意愿虽有所降低，本地服装品牌及咖啡品类的优质零售物业租赁成交活跃；2022年外资投资者对于华南物流资产的热情不减，全年完成了多笔大宗成交，广州、佛山、深圳、东莞、清远等城市的物流资产备受青睐；广州房地产投资市场交易主要集中在保险金融、食品餐饮类企业及机构投资者等类别，较为活跃的区域包括珠江新城、琶洲、金融城。

　　仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“整体而言，防疫政策调整预计将利好国内生产、生活秩序的逐步恢复和国内经济复苏，同时亦有利于企业预期的改善和经济动能的释放。结合国家‘二十大’的各项部署、包含‘房地产十六条’在内的一揽子稳经济政策的颁布和实施，2023年有望成为我国经济重回发展正轨的一年。短期来看，随着我国全面恢复‘通关’，外资企业投资营商将更为便捷，跨境商贸等业务有望逐步回暖，这有利于相关企业及零售商租赁需求的恢复。”

　　甲级办公楼

　　*广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场

　　2022年广州办公楼市场与2021年相比明显“遇冷”，全年净吸纳量仅约12万平方米，是疫情三年来的最低，同比下降约76%。如此显著的净吸纳降幅，一方面是由于全年经济不确定性的持续导致企业预期未能大幅改善，企业搬迁扩租的需求较为有限，部分企业，尤其是房地产、头部互联网企业等，更倾向于采取“降本增效”的发展和租赁策略，导致租赁市场需求较为疲软。另一方面，年内某本地互联网巨头从中央商务区的办公项目搬迁至其自建总部，导致面积可观的空置空间进入市场，对全年净吸纳数据同样造成了负面影响。

　　值得注意的是，2022年广州办公楼租赁市场的需求格局发生了一定变化。具体而言，2021年表现活跃的新经济巨头，在2022年的租赁市场却相对沉寂，租赁成交的数量和面积与去年相比均出现显著下滑；金融企业的租赁需求与2021年相比也同样呈下降之势；律所、游戏等行业则成为了空置吸纳的“主力”。

　　以律所为例，在全年经济大环境并不理想的情况下，该细分行业的租赁需求在逆势上扬，根据仲量联行追踪到的市场数据，律所在2022年的租赁成交面积是2021年的两倍以上，且成交仍主要集中于广州的核心商务区——珠江新城。值得一提的是，2022年下半年入市的粤海金融中心，作为珠江新城的又一地标性项目，吸引了不少律所的关注与入驻。

　　另外，游戏行业的租赁需求同样显著提升。2022年，作为广州新兴办公子市场的琶洲，录得了多笔游戏公司租赁成交，且单笔成交的面积大多都在1,000平方米以上。其中，数家游戏公司是从过去的非甲级办公场所升级至目前的甲级办公楼之中，琶洲子市场中的个别项目凭借自身相对经济实惠的价格优势争取到了这些公司的进驻。

　　截至2022年12月底，全市全年甲级办公楼市场新增供应约为55万平方米，与去年相比下降约29%。年内竣工的项目过半数都集中在新兴子市场，尤其是琶洲片区；广州国际金融城片区也在时隔三年之后再次迎来新的甲级办公项目竣工。与2021年相比，2022年租赁市场整体的新增供应压力有所下降，四季度也仅录得一个项目入市；但是，年内市场需求相对疲弱，年底疫情更是给全市租赁市场，尤其是琶洲子市场，带来了较严重的冲击，市场去化受阻，四季度全市甲级办公楼市场空置率因此维持在17.6%的相对高位，环比变化不大，同比则上升近5个百分点。

　　在全年租赁需求不活跃的背景下，全市的整体租金水平在2022年一直延续着下跌的趋势，四季度全市租金环比下跌1.3%，同比下降约4.9%。其中，珠江新城作为广州租金水平最高的核心商务区，在需求不力、大企业退租、新项目入市的多重作用之下，四季度该片区租金环比下跌约1.7%，同比下跌约6.3%。

　　市场展望

　　2022年12月26日，我国的防疫方针正式从“乙类甲管”调整为“乙类乙管”，疫情管控政策也随之持续优化。但年关将至，我国各地人口流动将达到顶峰，春节期间疫情可能存在波动，经济社会全面恢复正常化仍面临挑战；另外，国家对于未来经济发展工作的详细规划、刺激政策等一系列安排仍待进一步明确和发力。因此，未来一到两个月内，预计经济不确定性犹存，部分企业的观望情绪可能会短暂延续。

　　仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽表示，“广州办公楼租赁市场需求在2023年上半年预计将处于‘筑底修复’的阶段；而在下半年，随着刺激政策的全面落地、经济数据有望明显改善和市场信心的有序恢复，租赁需求将会实现较为明显的回暖。“

　　从市场供应来看，2023年将是“供应大年”，全年新增供应预计突破100万平方米。由于租赁需求仍需逐步恢复，新项目的集中入市在短期内可能会加剧租赁市场的供需失衡，进一步推动全市整体空置率上行。另外，对于2023年内竣工的新项目和在2022年去化收效甚微的存量项目而言，其业主的议价能力恐将进一步削弱，全市租金仍会承压，江婧丽认为，“‘租户市场’很可能继续成为2023年广州甲级办公楼市场的‘主旋律’”。

　　优质零售物业

　　*指广州优质购物中心市场

　　广州2022年1-11月社会品零售总额同比增长1.9%，消费增长以基本生活类消费品、药品、网购以及网络订餐为主。受到疫情影响，大众消费意愿有所降低，线下零售门店客流量下滑，销售额大幅减少，加之成本上升，利润率亦大幅下滑，连锁品牌零售商纷纷缩减线下门店规模，关闭经营不善的门店。

　　在经济缓慢恢复的情况下，消费者逐渐重视商品质价比。品质优秀且具有价格优势的经济型产品愈发获得消费者认可。本土经济服装品牌凭借着丰富的产品线以及极高的质价比，加快发力线下版图。据仲量联行统计，2022年广州优质零售市场服饰品类新增租赁成交中，约66%来自国内本土品牌，较2021年同期提高近7个百分点，其中29%来自广东本地品牌，与去年相比提升约13个百分点。

　　尽管餐饮行业整体受到疫情管控影响，咖啡品类依旧凭借着强劲的线上消费、顾客的强消费惯性以及资本加持，在整体萎靡的餐饮业态中独树一帜。PAIX Coffee, Peets Coffee 以及Store by. Jpg持续在广州优质购物中心扩张线下门店。

　　2022年全市迎来2个新优质零售项目入市，分别是知识城悠方一期和四季度开业的信达金茂广场，新增供应面积共计约18. 5万平方米。信达金茂广场位于天河区，由于附近缺少优质零售项目，满足了周边客群消费需求，取得了95%以上的开业率。

　　整体市场而言，受疫情影响，除市区核心区域以外，其他区域的项目空置率都有所攀升，加上个别商场主力店例如电影院退出，全年整体空置率同比上升0.2个百分点至7.0%。

　　租金层面，只有天河北商圈得益于优越的地理位置和稳定的中高端客群，持续吸引品牌入驻，成为各品牌“广州首店”首选之地，租金依然保持稳定；其他区域租金则呈现下行趋势。受到整体零售租赁需求疲软的影响，空置店铺难以迅速去化。由于疫情管控政策而导致四季度客流骤降，以及人手不足的问题，零售商销售收入骤减对其租售比造成压力，各类业态零售商面临不同程度的经营困境，导致业主维稳压力剧增。不少市区非核心区域以及市郊项目业主愿意向存量租户提供不同程度的租金减免政策；针对空置单元，由于新增租赁需求萎靡，特别是近郊的商场，业主在四季度加大提供租金折扣力度。截至2022年四季度，市区租金同比下降1.5%，郊区租金同比下降5.8%。

　　值得一提的是，响应广州市国资委号召，广州各大央企、国企相继落实企业扶持政策，下属零售商场为租户提供约3个月的租金减免。部分私有企业所属商场也提供不同程度的优惠措施。一系列举措有效减轻商户成本压力，避免零售业态经营环境持续恶化，并为疫情后商业氛围较快回暖提供了坚实的基础。

　　市场展望

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“展望2023年，尽管短期来看内外部宏观经济环境依然呈现不确定性，消费需要一定时间恢复。但随着防疫政策放松、内地与境外全面通关、入境隔离取消等积极因素影响下，广州境内外人员流动将大幅提升，作为消费中心城市之一，广州消费将逐渐恢复。预期消费回暖将提振零售商信心，提高零售商线下开店意愿，租赁需求也会逐渐增多。”新增供应方面，预计2023年全年将有五个新项目入市，其中两个项目位于市区，其余三个项目位于市郊，新增供应面积达50万平方米。预计2023年整体空置率相比2022年会有所降低，但是大多零售商加强控制租金成本的趋势依然不变，预期全市租金跌幅收窄；下半年消费和租赁需求逐渐的复苏有机会带动核心区域优质购物中心的租金重回上升轨道。

　　华南物流地产市场

　　2022年，经济下行压力有所增加，经济增长减速加之严格的疫情管控政策均对消费市场造成了一定程度的影响。以广东省为例， 1-10月，广东实现社会消费品零售总额3.73万亿元，同比增长幅度仅为2.4%。由于消费市场仍未全面恢复，整体而言，全年华南非保税物流仓储租赁市场需求亦有小幅波动。

　　与此同时，租赁需求结构也出现了较为明显的变化。首先，此前表现相对活跃的生鲜电商对非保税物流仓储租赁市场的需求减弱。这些企业更倾向于配置社区型、靠近终端门店及客户的配送中心，以提升自身在“最后一公里”社区配送环节的灵活性，对于区域性的、高标准配送中心的需求有所降低。另外，个别国内头部电商也优先将其仓储配送中心从外部租赁型项目迁至其已竣工的自建项目中，上述因素均一定程度上影响了非保税物流仓储市场的租赁需求。

　　非保税物流仓储租赁需求虽偶有波动，但总体仍维持相对稳定，跨境电商、第三方物流等行业在全年经济增长放缓的大环境之下，依然保持着逆周期扩张的动力，为租赁市场提供了有力的支撑。

　　随着某电商巨头向着跨境电商行业大步“进军”，过去由某本地即时零售龙头“一枝独秀”的行业格局正在被逐渐打破。特别是下半年，两者对于优质仓储空间的争夺日益激烈，有效推动了佛山、东莞等仓储市场的去化和租金增长。

　　总的来说，2022年华南五个主要非保税物流仓储市场（包括广州、深圳、东莞、佛山和惠州），总净吸纳量合计约为85万平方米，同比下降约13%。华南五市非保税仓空置率基本维持在10%以下，但数个城市空置率与2021年相比有一定上升；除了深圳以外，各城市的非保税仓租金同比增幅也稳定于2.5%-4.5%的范围内。虽然2022年华南物流市场整体呈现空置上升和租金增速放缓的势头，从市场需求与资产表现稳定性来看，仍居全国前列。

　　值得一提的是， 2022年外资投资者对于华南物流资产的热情丝毫不减，甚至呈现“扎堆”的迹象，全年完成了多笔大宗成交，广州、佛山、深圳、东莞、清远等城市的物流资产备受外资投资机构青睐。对于这些投资者而言，华南物流市场的稳定表现，是相关资产价值的有力保障；另外，2022年经济的下行压力增大、华南地区租赁需求出现波动的背景，使华南物流项目业主对于项目的预期价值有所降低，推动了业主与外资买方重回谈判桌及促使年内各个交易的达成。

　　市场展望

　　随着我国对新冠病毒的防控方针正式调整为“乙类乙管”，疫情防控措施的持续优化预计会给国内经济恢复带来积极影响，加快经济活力的释放。短期来看，随着生产生活秩序逐步恢复正常，消费市场的逐渐复苏有望持续支持华南非保税物流仓储租赁市场，租赁需求预计仍将保持大体稳定。

　　从市场供应来看， 2023年华南非保税物流仓储市场的新增供应预计将逐渐抬头。在个别供应集中、空置去化压力较大的城市或区域，项目的集中入市可能会加剧区域短期空置去化的压力，削弱项目业主的议价能力，并给市场整体表现造成一定影响。因此，华南五市2023年租金增长幅度短期内可能会进一步放缓。

　　物流资产投资市场方面，仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁预计：“短期之内，外资投资者依然会持续重点关注华东、华南地区的投资机会；部分外资机构在近期完成了资金筹备、制定了未来相关资产的投资规划。因此，资本对于华南地区物流资产的追捧有望继续推动物流资产价值走高，相关标的投资收益率也大概率将延续当前的下压趋势。“

　　房地产投资市场

　　自2022年3月美元加息抵御通胀、俄乌冲突、国内疫情反复等多重因素影响下，国内房地产市场投资交易变得谨慎，交易量有所下跌。全年整体华南区以广深为主的地产大宗交易录得的数据约为230亿元，交易方面办公楼占比仍然最高，达到65%, 其中广州138亿元，办公楼73亿元，占比53%，交易面积17万平方米，成交当中自用占比40%，主要集中在保险金融、食品餐饮类企业及机构投资者等类别，交易较为活跃的区域包括珠江新城、琶洲、金融城。

　　经济环境影响下，地产交易量下降，保本变现急售的项目增加，租赁需求持续下降，拖累经营性类别的商业地产项目资产价值出现下调，广州办公楼价格对比2021年整体资本值下降3.7%。

　　除经营性类别的商业地产外，工业地产板块的交易相对活跃并有所上升，物流仓储、运营中成熟的产业园、具备升级改造增加营收的工业项目仍然是投资机构关注的热点板块，价格对比2021年相对平稳。

　　市场展望

　　尽管2022年的经济环境严峻，但随着国内科学精准调整疫情防控政策，内地与香港恢复通关，保国内经济增长实现2023年内目标，预计会陆续出台更多的政策支持企业经济发展、为经济的增长提供助力。

　　仲量联行华南区投资及资本市场部总监卢盛表示，“在经济预期向好的预期下，商业租赁需求会释放并逐步增加，这将利好经营性类别的商业资产，商业资产价格将回稳并向好，洽谈中未能在2022实现的潜在交易预计会在2023上半年实现交易，在经济增长的预期下，推动房地产大宗交易量的上升。”

　　备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。