深圳共有产权住房实行封闭流转制度，将停建安居型商品房

深圳保障性住房体系迎来调整。

1月17日，深圳市住房和建设局、深圳市司法局发布了4份征求意见文件，包括《深圳市保障性住房规划建设管理办法（征求意见稿）》《深圳市公共租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性租赁住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》。

上述征求意见稿获通过后，深圳的保障性住房体系将由公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房组成；安居型商品房将不再安排建设。

此外，深圳还将提高居住用地中保障性租赁住房用地供应比例，租赁住房用地计划单列且原则上占居住用地供应总量比例不少于百分之十。

这与国家层面明确的住房保障体系顶层设计相契合。2021年7月，国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确，我国住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

“深圳的住房保障体系要全面与国家的对接，即出售型的人才房和安居房要转变为共有产权住房，即深圳除存量项目以外，不再新增出售型人才住房和安居型商品房。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

停建安居型商品房

“深圳共有产权住房包括可售型人才住房和安居型商品房。”深圳市规划和自然资源局2023年1月6日发布的“深圳市存量住宅用地信息（截至2022年12月31日）”显示。

安居型商品房是深圳首创的面向城市低收入家庭的商品房，据深圳市住房和建设局2019年4月29日发布的《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》，此类房可租可售，以售为主，购房人可取得完全产权，出售的安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。

而根据2011年6月1日开始执行的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》(深圳市人民政府令（第228号）)，安居型商品房产权所有人可申请取得完全产权的时间节点为“签订买卖合同10年后”。

2023年1月17日发布的征求意见稿获通过后，深圳将不再安排建设安居型商品房。已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。

这意味着，此后深圳市场上将不再有可获得100%产权的安居型商品房。

此外，前述4份征求意见稿还对各类住房的申请资格、租赁/出售价格、流转等进行了详细规定，如针对政府组织配租的住房，按照同期同地段同品质市场参考租金的60%左右确定；公共租赁住房租金按照市场参考租金的30%左右确定，面向特困人员、低保及低保边缘家庭配租的，租金则按照市场参考租金的3%左右确定。

共有产权住房售价约打五折，实行封闭流转

深圳此次推出的共有产权住房制度引起热议。

征求意见稿指出，共有产权住房是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。

作为深圳保障性住房体系组成之一，深圳市共有产权住房在销售均价上较有吸引力，按照土地出让时市场参考价格的百分之五十左右确定，综合考虑因素包括深圳住房困难居民经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水平等因素。此外，单套住房销售价格还根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。

征求意见稿对此类房产的产权份额进行了详细规定，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%，同批次销售的同一项目的产权份额相同；其余部分为政府产权份额。

与此同时，深圳共有产权住房将实行封闭流转制度，签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额，若需退出，应当向代持机构申请收购个人产权份额，收购价格按照购买价格确定。

签订买卖合同满5年的，可面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购，收购价格计算公式为：收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。

封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下，代持机构享有优先购买权。

深圳对共有产权房的流通价格、流通范围等一系列严格限制意味着，若房价上涨，共有产权住房业主或无法享受到增值收益。

李宇嘉指出，短期内人才住房、公租房、保租房确实对市场有分流作用，尤其是当前房价上涨预期减弱甚至下跌的情况下，对大家的需求有一定的满足。但未来市场回升后，这类房子是否会受欢迎是一个很大的问题。

“深圳共有产权住房在上市条件方面的规定对市场有一定影响，若50%产权只能卖给特定对象，且对出售价格有要求，这对购房人买此类房产有很大的制约。购房人分享不到增值收益，这类房产的受欢迎程度不会太乐观。”李宇嘉进一步表示。