广州供地首场收金63.4亿元 底价成交里的后续期待

2023-03-23 21:42:00 观点网 

观点网 3月23日,广州开始2023年首批集中供地,此次共挂牌8宗涉宅地,具体为番禺3宗、荔湾2宗、增城2宗、天河1宗,总出让面积47万㎡,总计容面积156.6万㎡,起拍总价269.6亿元。

与广州此前七次出让不同的是,本轮供地采取了“集中挂牌、分散出让”的模式,8宗地块将在1个月内进行公开拍卖。

据了解,3月23日首场只有2宗地出让,另外4月3日出让1宗,4月13日与4月20日分别出让2宗,最后1宗将在4月21日出让。

从首场结果来看,并没有达到预期的热度,2宗地均为城投公司底价摘得。

其中,天河智慧城AT0307027、AT0307028地块被广州城投以44.4亿元竞得,成交楼面价15935元/㎡;增城区宁西街沙宁路东侧18006212A23014号地块被增城城投以19亿元竞得,成交楼面价4308元/㎡。

具体来看,天河智慧城地块位于天河智慧城核心区,华观路以南,大观路以西,距离地铁21号线天河智慧城站较近,附近有万科广场、华南师范大学附属外国语学校,商业、教育等配套资源,亦接近保利天汇。地块出让面积5.58万㎡,容积率4.99,建筑面积27.86万㎡。

只是该宗地须配建计容建筑面积不小于7.5万㎡的政策性住房(人才公寓)和用地范围内的幼儿园,整体上商业占比也高达29%。在扣减政策性住房之后,该地块最终折合楼面地价约为21805元/㎡。

另外一宗增城沙宁路东侧地块出让面积16.31万㎡,规划为商住,容积率2.7,建筑面积44.1万㎡,绿化率30%,建筑密度30%,建筑限高120米,成交楼面价4308.05元/㎡。

调查显示,该宗地周边以厂房和山林为主,附近三公里内无住宅项目,五公里范围内才有荔富广场、时代廊桥、保利i立方等项目,在售项目一手均价在1.7-1.9万元/㎡;商业、学校及医院等配套均档次不高。

另外,地块周边有花莞高速、广惠高速等,但没有地铁;竞得人还需配建6.3万㎡政府性物业、36班小学、18班幼儿园。总的来看,该地块有不少短板,但价格较低,买地款可分两期支付。

虽然此次广州首场土拍平平无奇,但考虑到后续的地块整体素质不差,最终的结果或许值得期待。

例如,荔湾的花地街羊城食品厂AF0203022、AF0203031地块和桥梓大街南侧AF010645地块,前者位于花地河畔,后者位于芳村大道中以西,由于地处老城区,两宗地块素质都不错,周边相关配套也较为成熟。前者楼面起价28000.07元/㎡,总起价16.79亿元;后者楼面起价22000元/㎡,总起价21.59亿元。

番禺的3宗地块同样值得一提,汉溪大道北侧两宗地块,紧邻地铁汉溪长隆站,距离较近的还有地铁18号线南村万博站,可以直达冼村。其中,汉溪大道北侧BA0902125地块起价73.17亿元,汉溪大道北侧BA0902011地块起价71.95亿元。

此前广州房地产协会消息称,广州首批出让的地块中,不少都已有意向房企参与,甚至个别地块或将吸引十数家房企同台竞技,国央企依然是最积极的,但也有不少民企身影。

而且土拍规则的变化也考虑了过去几年大环境对房企的影响,本次采用的“集中挂牌,分批出让”模式,就旨在帮助政府部门根据市场变化及时作出相应调整,以稳定土地端供应。同时,也让房企有更多时间和精力慢慢考察,优中选优,最终选择满意的地块。

另外,政策层面上,一系列稳市政策相继出台,如“金融16条”加速落地,信贷、债券、股权“三箭”齐发,民营房企融资“开闸”等;地方层面上,今年以来,全国多城房地产政策分类放松,如放松限购、放松限售、减免交易税费、发放购房补贴等,都助力了市场信心的逐渐恢复。

2023年以来各个主要城市的集中供地结果显示,部分核心城市的土拍热度也都有所回温,苏州、杭州、南京、成都首批出让地块全部拍出,并且多宗地块取得了高溢价,甚至触顶成交。

以杭州和南京为例,杭州2023年首批供地中,共出让13宗地块,其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交,总收金182.23亿元。其中最热门的地块--萧山市北地块,参与摇号企业多达60家,创下杭州历史以来单一地块参拍房企数量的新高。

南京首批集中供地最终11宗地块全部完成出让,除了4宗地块底价成交,余下7宗地块均为溢价成交,其中4宗地块触顶摇号成交,整体溢价率8.01%。

对于上述情况,也有观点认为,房地产市场尚未全面恢复,不同城市之间土地市场冷热不均,城市内部不同地块热度差异明显,但优质地块仍然受到市场关注。今年,差异化和市场冷热分流还将延续。

作为一线城市的广州,能否一改去年供地的颓势成为接下来的看点之一。

国家统计局3月16日公布的商品住宅销售价格变动情况显示,2月份,一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。同时,一二三线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。

根据观点指数的监测,广州黄埔、增城两区自2022年11月以来就推出多项促销手段提高住房成交,另外还有总部企业在南沙的员工可以办人才卡购房等刺激购房措施。鉴于以上观察,观点指数预期2023年中心城区一二手房成交相对活跃,外郊城区回暖复苏进展较慢,还需要更多优惠举措刺激。

不过,观点指数的研究报告还提到,2022年广州集中供地在让利房企的倾向下,地市仍然未能升温,出让金同比跌超三成。虽然2023年首场土拍除了在出让方式上进行改善之外,还延续了讲求“少而精”策略,但最终的出让结果还尚未可知。

(责任编辑:徐帅 )
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