深圳产业用地仅为上海的40.2%，“工业上楼”备受央国企青睐，业内：是解决深圳产业用地不足最直接的方式

今年以来，“工业上楼”在深圳的热度居高不下。

日前，自然资源部发布首批自然资源节约集约示范县（市）在土地资源方面的实践探索，累计公布了258个自然资源节约集约示范县（市）。其中，深圳龙岗区宝龙科技城片区改革试点地块在列，其通过产业与商业用地混合，综合配置产业、商业、宿舍等相关配套服务设施，推动片区土地功能利用效益最大化。

一个城市的发展能有多快，本质上取决于产业的发展。对深圳来说，却面临着想要发展工业，但又用地不足的情况。而深圳给出的答案是，加速“工业上楼”。

2023年深圳市政府工作报告在谈到全年工作重点时，第一条就提出要坚持把发展经济的着力点放在实体经济上。会上，深圳市委副书记、市长覃伟中表示，“要加快推进‘工业上楼’，新增2000万平方米低成本、优质、定制化厂房空间，加快老旧工业区更新改造。”

4月25日下午，中集产城总建筑师高旭东向《每日经济新闻》记者介绍，“做产业园区，本质上是做空间运营。如何让空间参与者效率更高、品质更好、成本更低，是产业园区运营者必须思考的事情。在深圳热度较高的‘工业上楼’，相当于产业园的另一种表现形式，是解决深圳产业用地不足最直接的方式，一定程度上可以让深圳的城市产业空间，从‘存量’变到‘增量’。”

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿也向记者表达了类似观点：“近年来，深圳深入实施创新驱动发展战略，持续推进产业转型升级，提升战略性新兴产业发展规模。作为城市高质量发展的重要一环，产业发展备受关注，‘工业上楼’政策的提出亦使得产业空间升级迎来全新变革。”

深圳光明中集智园 每经记者 陈荣浩 摄

产业用地仅为上海的40.2%，目前已有72个“工业上楼”项目

整体用地面积不够，是深圳不得不“向天空借空间”的导火索。

官方数据显示，2022年，深圳规模以上工业总产值超4.5万亿元、增加值超1.1万亿元，实现全国城市的“双第一”，连续两年位列先进制造业百强市首位。而深圳产业用地仅221平方千米，该值是上海的40.2%，苏州的28.8%。

据深圳官方数据，目前全市共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，厂房面积2306.5万平方米，平均容积率4.2。

其中，深圳各区中，工业上楼项目超过10个的片区有宝安区、龙岗区、光明区和深汕合作区。较为知名的项目包括宝安新桥东先进制造业园区、深圳宝龙专精特新产业园、新能源汽车产业园、深汕工业互联网制造业创新产业园等。

近日，《每日经济新闻》记者走访了深圳光明、坪山等地多个“工业上楼”项目，虽然很多项目从外立面上看上去与一般的写字楼并无两样，但“工业上楼”并非只是单纯地将工业拉上楼。

记者注意到，多数“工业上楼”项目更注重产业聚焦，有的产业园园区就是一个产业集群，有的产业园工作人员称在园内就可形成生成一部手机的产业链闭环，可覆盖产业链生产场景。

比如位于光明的中集智园，就属于典型的卫星物联网产业聚集地。据工作人员介绍，“当时我们整合了一批卫星物联网企业，串联了产业上下游，成立了国内第一家卫星物联网产业协会。目前园区已引入80余家企业，构建覆盖‘卫星发射—卫星研制—卫星物联网—终端应用—使用场景’的卫星应用产业链条。”

无论是做产业园，还是把“工厂”拉上楼，都不是一件简单的事情。

在高旭东看来，做产业园区，就应该不断从客户视角出发，帮入园企业解决问题。

“货柜车需要多宽的道路、多大的转弯半径？企业的生产设备怎么进电梯、进楼层、进车间？是否需要吊装？每天原材料进来、成品出去对货梯有什么要求？这些都是很细小但又很现实、很重要的需求点。”高旭东认为，产业园的本质是做空间，无论是建筑层高、客梯货梯吊装孔尺寸设计等，都是从客户视角出发去解决问题，园区运营方的核心能力是要能匹配不同场景下企业的空间需求。

高旭东提到，“我们对深圳20大产业集群做过‘工业上楼’的可行性研究，事实上，大部分企业‘工业上楼’并没有想象中难。这些企业大致可分成三类，一类是通用型，完全可实现上楼，包括网络与通讯、智能终端、现代时尚等行业；另一类是‘定制+通用型’，这一类需满足一定条件，如智能机器人、精密仪器设备等；还有一类是‘定制型’，对楼层空间的定制要求相对较高，如工业母机、海洋工程装备和辅助设备等。”

《每日经济新闻》记者梳理深圳过往“工业上楼”项目发展历程了解到，深圳最早一批“工业上楼”项目可追溯到2012年深圳宝安区全至科技园，为约百米高度的工业大厦。

到2022年，深圳的“工业上楼”才迎来加速发展，相关政策频发。

2022年5月，被业内称为“工业30条”的《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》，提到要研究推动“工业上楼”新模式。

2022年6月，深圳出台《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》，总规划用地面积约300平方公里，按照启动区、拓展区、储备区有计划释放工业用地面积约60平方公里。

同年11月，深圳市举行“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式，正式宣布“深圳市将按照每年建设不少于2000万平方米，连续实施5年的进度，向社会提供‘工业上楼’的高品质低成本产业空间”。

在今年的深圳市政府工作报告中，发展产业集群也被当做经济高质量发展的核心引擎，包括网络与通信、智能终端、软件与信息服务业、高端医疗器械等20个战略性新兴产业发展重点细分领域，以及合成生物、细胞与基因、空天技术等8个未来产业重点发展方向，做大做强“20+8”产业集群是今年深圳推动制造业发展的重点工作。

深圳坪山半导体产业园 每经记者 陈荣浩 摄

央国企主导，城市更新成“工业上楼”重要路径

据记者不完全统计，参与深圳“工业上楼”的企业，主要以央国企为主导，包括中集、深业、中粮、华润、深投控等。其中，如中集在深圳光明区政府旁打造了深圳中集智园；深业在龙岗打造了光学智造谷，在大鹏新区打造了坝光国际生物谷；深投控联手宝安区政府打造了深圳最大“工业上楼”试点园区新桥东先进制造产业园。

这也与过去政策主导有一定关系。

记者注意到，深圳2021年制定的《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》提到，面向优质成长型企业、上市及拟上市公司等，推出“低成本开发+高质量建设+准成本提供”的优质产业空间，采取“政府主导、国企实施”模式。

不过到了2023年，《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》提到，将大力实施“工业上楼”行动计划的工作部署，同时，对转为“工业上楼”项目的标准作出了相关要求。

据深圳市规划和自然资源局，未来深圳工业上楼项目的实施路径主要有四种，分别为城市更新、产业提容、新供应用地和土地整备。

深圳“工业上楼”实施路径 来源：深圳市规划和自然资源局

“具体而言，涉及拟通过拆除重建类城市更新路径实施的‘工业上楼’项目；已出让产业用地拟申请提高容积率、增加建筑面积的‘工业上楼’项目；新供应用地途径下，通过挂牌出让方式取得用地建设可售的优质产业空间的‘工业上楼’项目，以及通过协议出让方式取得用地建设只租不售的创新型产业用房的‘工业上楼’项目。”

记者注意到，今年以来，深圳已有不少城市更新项目开始规划为“工业上楼”试点项目，比如位于龙岗的宝龙街道龙东社区盛鑫工业园城市更新单元计划（目前已公示）；位于龙华街道的和平工业园城市更新单元项目（目前已开工）；位于宝安区的新桥东片区重点城市更新单元项目（目前已公示）。

而对入驻“工业上楼”的企业来说，也并非无利可图。根据记者了解，企业选择“工业上楼”，起码有三大直接好处，一是可享受政府补贴，现在深圳不少“工业上楼”项目有租金补贴，比同地段厂房租金水平要低；二是业务的聚焦度，通常来说，多数产业园、“工业上楼”项目都有特定的产业集群，易形成规模效应；三是多数产业园相比工厂或市面上的工业园，整体氛围感更好，有利于提升园区内企业形象。

谈及“工业上楼”在深圳未来的发展方向，第一太平戴维斯深圳产业及物流服务部负责人蔡子杰向《每日经济新闻》记者表示：“‘工业上楼’战略计划贯彻了深圳最初的发展目标，重产业，重创新，也顺应了深圳未来10年甚至更长时间的城市空间战略发展计划。不同时期的工业化进展决定了产业空间的载体。随着深圳本土制造业的产业升级，全球顶级制造业的持续加码，相信深圳未来的产业以及产业空间市场会有很广阔的发展空间。”

封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄