并购月报 | 金地拟出售深圳环湾城，融创上海项目获34.8亿融资 (2023年11月)

本月关注

?“三个不低于”支持房企融资，多家银行积极响应

本月央行、金监局、证监会联合召开金融机构座谈会，会议强调要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。据市场消息，会上讨论提出“三个不低于”支持房企融资，后续得到多家房企证实，监管部门正在拟定“白名单”为其提供金融支持。截至月末建行、交行、农行、浙行、工行积极响应，开展支持房企融资性质的座谈会。值得留意的是，碧桂园获邀参与工商银行(601398)组织的座谈会，这意味本次融资白名单可能扩围至部分出险房企，有望短期提振市场信心，但出险房企能否“化险”还是依赖行业基本面的企稳。

?融创上海核心项目获华融34.8亿的直接融资

本月融创公告称，中国华融将向其上海亚龙项目提供34.8亿借款，期限不超过3年。值得注意的是华融采取的纾困方式为直接融资，融创提供连带担保责任，而去年上海董家渡项目则采取的是华融收购项目股权、享有优先权，融创后续回购股权。纾困方式的变化，间接说明融创完成境内外债务整体重组后，信用得到修复，金融机构增加了对其恢复正常经营信心。

?金地拟出售深圳环湾城，碧桂园服务成合富辉煌第一大股东

本月重点监测房企共涉及24笔并购交易，披露的交易对价约200.5亿，由于本月并购涉及的关联交易较多（9笔、交易规模73.9亿），若剔除本月收并购交易规模约127亿，整体热度依旧维持低位，活跃度不足。市场消息传，金地正与二股东福田投资谈判，计划出售深圳环湾城项目部分股权予福田投资；据Debtwire消息，该项交易对价或为40亿至50亿。2024年是金地的偿债高峰期，据监测预计有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期，涉及到期规模约180亿。此外，碧桂园服务继续高溢价增持合富辉煌，持有38.1%股权，成为第一大股东。碧桂园服务在母公司开发业务流动性困难情况下，依旧实现物管业务的逆势收购，保持高度的独立，借由轻资产龙头地位来反哺主业。

01

并购政策

“三个不低于”支持房企融资

多家银行积极响应

本月中央密集发声支持房企融资，8日央行、住建部、金监局、证监会四部委联合召集头部房企座谈，了解行业资金状况和房企融资需求。17日央行、金监局、证监会联合召开金融机构座谈会，会议强调要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房企不惜贷、抽贷、断贷，并加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。另据市场消息获知，会上讨论并提出“三个不低于”支持房企融资，后续得到多家房企证实，监管部门正在拟定一份涵盖50家规模房企的“白名单”，并为其提供更有针对性的金融支持。

截至本月末，建设银行(601939)、交通银行(601328)、农业银行(601288)、浙商银行、工商银行等5家银行积极响应政策，开展支持房企融资性质的座谈会。多数参会房企均为财务相对稳健、债券尚未实质违约，如万科、绿城、龙湖、美的、新城、滨江、大华、信达、首开、卓越等。而值得留意的是，碧桂园获邀参与工商银行组织的座谈会，这意味本次融资白名单可能扩围至部分出险房企，有望短期提振市场信心，但出险房企能否“化险”还是依赖行业基本面的企稳。

地方政府层面，本月松绑政策频次与10月持平，63个城市69次松绑房地产政策，其中深圳调降二套首付比至40%，并优化普通住宅标准、取消750万元总价限制，厦门取消限购，珠海、绍兴放松限价，核心城市限购限贷政策正迎来普遍放松。

02

并购金融

融创上海核心项目获华融34.8亿的直接融资

本月融创公告称，中国华融将向其上海亚龙项目提供34.8亿借款，期限不超过3年，款项将用于上海亚龙项目的开发建设。与此同时，融创同意向项目公司提供对应本金不超过17.4亿的连带责任保证担保（融创持有项目公司50%股权）。上海亚龙项目位于核心区域黄浦，是融创与新湖中宝(600208)合作开发，总建面约43万平，住宅可售面积22.8万平。

值得注意的是，本次华融对上海亚龙项目采取的纾困方式为直接融资，融创提供连带担保责任，而去年上海董家渡项目则采取的是华融收购项目股权、享有优先权，融创等融资全部偿还后才能回购股权。本次纾困方式的变化，间接说明融创在完成境内外债务整体重组后，信用得到修复，金融机构增加了对其恢复正常经营信心。

03

行业并购

金地拟出售深圳环湾城

交易对价40至50亿

根据CRIC监测，2023年11月重点监测房企共涉及24笔并购交易，披露交易金额的有21笔，总交易对价约200.5亿人民币，同比减少33.8%、环比大幅增加61.2%。本月并购涉及的关联交易较多，如中骏出售北京综合体予商管平台，滨江、荣盛出售车位予旗下物管平台以回流资金偿债等，共涉及9笔、交易规模73.9亿的关联交易，倘若剔除这些关联交易，本月收并购交易规模约127亿，整体热度依旧维持低位，活跃度不足。

交易进展来看，本月9笔交易处于挂牌状态，其中华侨城处置资产最为积极，单月挂牌成都文旅、西安曲江太平坊和南京商办地块等3项资产，合计底价16.6亿。自2022年华侨城首次归母净利亏损百亿以来，近2年都没有扭亏为盈，2023年以来密集挂牌商业、文旅等亏损项目，也是为了扭转业绩不佳的局面。本月完成7笔并购交易，对应交易对价合计约102亿，主要由太古54亿港元出售港岛东中心若干办公楼楼层贡献。此外，签署转让协议、订立框架协议、传言交涉中分别有6笔、1笔和1笔。

本月市场关注度高的是，月底市场消息传，金地正与二股东福田投资谈判，计划出售深圳环湾城项目部分股权予福田投资，来偿还2024年即将到期的债务；另据Debtwire消息，该项交易对价或为40亿至50亿。自金地董事长凌克辞职以来，外界对金地流动性爆发担忧。2024年是金地的偿债高峰期，根据监测，预计有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期，涉及到期规模约180亿。而根据三季度报披露，金地期末账面现金338.5亿，短期有息负债420亿，不足以覆盖短债。

交易标的物业类型看，本月8笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资，披露的交易金额75.3亿，占到全部规模的37.5%。其中，商办资产出售热度最高，6笔交易披露的交易对价71.5亿，占比35.7%。值得注意的是，本月碧桂园服务以1.61港元/股的认购价格，溢价73%继续增持合富辉煌股权，总代价约1.15亿港元，交易完成后将持有合富辉煌38.1%，跃升成为第一大股东。碧桂园服务在母公司房地产业务流动性困难的情况，依旧实现物管业务的逆势收购，保持高度的独立，借由轻资产龙头地位来反哺主业。

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市场

月报

10月成交环增9%但前高后低，政策推动复苏持续发酵（2023年10月）

政策效果在发酵，9月供应环增17%且成交企稳微升（2023年9月）

8月供应增而成交再筑底，预期9月企稳回升（2023年8月）

供需季节性回调后，8月成交复苏预期改善（2023年7月）

6月供应增34%而成交再降，地市缩量但溢价率新高（2023年6月）

5月楼市供求延续降势，地市提质缩量热度维持（2023年5月）

4月楼市供求双降三成，沪杭集中土拍升温（2023年4月）

3月楼市供应激增成交热度稳，地市提质缩量温度升（2023年3月）

2月成交同环比涨超4成，3月局部小阳春可期（2023年2月）

逢春节首月新房平淡二手略好，土地成交低位维持（2023年1月）

并购月报

中海物业9.5亿港元收购监理业务；部分国、央企加速资产优化 (2023年10月)

大悦城84亿置换资产，世茂退出国寿、远洋合作项目 (2023年9月)

碧桂园13亿出售广州亚运城股权，大悦城(000031)资产处置加速 (2023年8月)

大悦城41亿挂牌陆家嘴(600663)公寓物业，万达三次出售资产回血 (2023年7月)

金科引入长城国富作战投，长实欲抄底龙光、合景香港豪宅项目（2023年6月）

世茂深港国际中心130亿起价挂牌（2023年5月）

世茂27亿处置伦敦写字楼，深圳国资联手长城盘活佳兆业资产（2023年4月）

世茂拟出售香港两家酒店，金茂32.4亿收购综合体(2023年3月)

恒大、中南、旭辉纾困迎来救兵，保利打包挂牌12个碧桂园项目(2023年2月)

融创36亿出售冰雪城，山东国资入主奥园220亿旧改(2023年1月)

土地月报

限价放松下合肥刷新单价纪录，溢价率仍处年内第二低点（2023年11月）

溢价率创年内新低，标杆城市杭州热度亦降至历史低位（2023年10月）

溢价率延续低位、流拍率再度攀高，热点城市土拍降温（2023年9月）

成交建面同比降幅扩大，溢价率五连降、流拍延续高位（2023年8月）

成交建面同比降幅缩小，溢价率微降、流拍明显加剧（2023年7月）

成交建面同比降幅扩大，溢价率创新高但城市冷热分化（2023年6月）

成交建面同比降幅收窄，溢价率较上月小幅回落（2023年5月）

成交规模延续历史低位，沪、杭集中土拍高热“接棒”（2023年4月）

成交规模降至历史低位，溢价率维持在相对高位（2023年3月）

成交规模延续低位，京、苏、杭土拍回暖带动溢价率回升（2023年2月）

成交规模降至历史低位，溢价、流拍指标双双回升（2023年1月）

企业月报

百强10月环比增0.6%，融资规模再创新低 (2023年10月)

百强9月环比增17.9%，融资规模降至近年来次低 (2023年9月)

百强累计业绩由正转负，头部房企拿地放缓 (2023年7月)

融资规模仍处低位，百强单月业绩同比降28.1% (2023年6月)

销售环比降低14.3%，融资规模创2020年来单月新低 (2023年5月)

百强累计销售同比增9.7%，民企投资弱复苏 (2023年4月)

百强累计销售同比转正，核心城市城投托底减少 (2023年3月)

百强销售同环比增长，民企投资弱复苏 (2023年2月)

百强销售仍低迷，拿地投资“静止”(2023年1月)

资本月报

融资总量创2020年以来单月新低，公募REITs扩张至商业地产 (2023年10月)

融资总量创2020年以来单月次低，房企配股融资较为积极 (2023年9月)

百强8月业绩同环比双降，投资仍在底部 (2023年8月)

房地产利好政策频出刺激股价大涨，众安智慧生活完成上市（2023年7月）

房企发债规模创2020年以来单月新低，定增计划审批加速(2023年6月)

房企融资总量创2020年以来单月新低，万科150亿定增获受理 (2023年5月)

发改委支持民间项目发行公募REITs，格力地产(600185)拟配股70亿元 (2023年4月)

公募REITs适用领域拓展至商业地产，嘉创地产完成上市(2023年3月)

不动产私募基金重启，万科等房企积极配股 (2023年2月)

融资环境有所改善，房企配股较为积极 (2023年1月)

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