并购月报 | 金地拟出售深圳环湾城,融创上海项目获34.8亿融资 (2023年11月)

2023-12-03 10:03:06 克而瑞地产研究 微信号

本月关注

?“三个不低于”支持房企融资,多家银行积极响应

本月央行、金监局、证监会联合召开金融机构座谈会,会议强调要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。据市场消息,会上讨论提出“三个不低于”支持房企融资,后续得到多家房企证实,监管部门正在拟定“白名单”为其提供金融支持。截至月末建行、交行、农行、浙行、工行积极响应,开展支持房企融资性质的座谈会。值得留意的是,碧桂园获邀参与工商银行(601398)组织的座谈会,这意味本次融资白名单可能扩围至部分出险房企,有望短期提振市场信心,但出险房企能否“化险”还是依赖行业基本面的企稳。

?融创上海核心项目获华融34.8亿的直接融资

本月融创公告称,中国华融将向其上海亚龙项目提供34.8亿借款,期限不超过3年。值得注意的是华融采取的纾困方式为直接融资,融创提供连带担保责任,而去年上海董家渡项目则采取的是华融收购项目股权、享有优先权,融创后续回购股权。纾困方式的变化,间接说明融创完成境内外债务整体重组后,信用得到修复,金融机构增加了对其恢复正常经营信心。

?金地拟出售深圳环湾城,碧桂园服务成合富辉煌第一大股东

本月重点监测房企共涉及24笔并购交易,披露的交易对价约200.5亿,由于本月并购涉及的关联交易较多(9笔、交易规模73.9亿),若剔除本月收并购交易规模约127亿,整体热度依旧维持低位,活跃度不足。市场消息传,金地正与二股东福田投资谈判,计划出售深圳环湾城项目部分股权予福田投资;据Debtwire消息,该项交易对价或为40亿至50亿。2024年是金地的偿债高峰期,据监测预计有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期,涉及到期规模约180亿。此外,碧桂园服务继续高溢价增持合富辉煌,持有38.1%股权,成为第一大股东。碧桂园服务在母公司开发业务流动性困难情况下,依旧实现物管业务的逆势收购,保持高度的独立,借由轻资产龙头地位来反哺主业。

01

并购政策

“三个不低于”支持房企融资

多家银行积极响应

本月中央密集发声支持房企融资,8日央行、住建部、金监局、证监会四部委联合召集头部房企座谈,了解行业资金状况和房企融资需求。17日央行、金监局、证监会联合召开金融机构座谈会,会议强调要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房企不惜贷、抽贷、断贷,并加大保交楼金融支持,推动行业并购重组。另据市场消息获知,会上讨论并提出“三个不低于”支持房企融资,后续得到多家房企证实,监管部门正在拟定一份涵盖50家规模房企的“白名单”,并为其提供更有针对性的金融支持。

截至本月末,建设银行(601939)、交通银行(601328)、农业银行(601288)、浙商银行、工商银行等5家银行积极响应政策,开展支持房企融资性质的座谈会。多数参会房企均为财务相对稳健、债券尚未实质违约,如万科、绿城、龙湖、美的、新城、滨江、大华、信达、首开、卓越等。而值得留意的是,碧桂园获邀参与工商银行组织的座谈会,这意味本次融资白名单可能扩围至部分出险房企,有望短期提振市场信心,但出险房企能否“化险”还是依赖行业基本面的企稳。

地方政府层面,本月松绑政策频次与10月持平,63个城市69次松绑房地产政策,其中深圳调降二套首付比至40%,并优化普通住宅标准、取消750万元总价限制,厦门取消限购,珠海、绍兴放松限价,核心城市限购限贷政策正迎来普遍放松。

02

并购金融

融创上海核心项目获华融34.8亿的直接融资

本月融创公告称,中国华融将向其上海亚龙项目提供34.8亿借款,期限不超过3年,款项将用于上海亚龙项目的开发建设。与此同时,融创同意向项目公司提供对应本金不超过17.4亿的连带责任保证担保(融创持有项目公司50%股权)。上海亚龙项目位于核心区域黄浦,是融创与新湖中宝(600208)合作开发,总建面约43万平,住宅可售面积22.8万平。

值得注意的是,本次华融对上海亚龙项目采取的纾困方式为直接融资,融创提供连带担保责任,而去年上海董家渡项目则采取的是华融收购项目股权、享有优先权,融创等融资全部偿还后才能回购股权。本次纾困方式的变化,间接说明融创在完成境内外债务整体重组后,信用得到修复,金融机构增加了对其恢复正常经营信心。

03

行业并购

金地拟出售深圳环湾城

交易对价40至50亿

根据CRIC监测,2023年11月重点监测房企共涉及24笔并购交易,披露交易金额的有21笔,总交易对价约200.5亿人民币,同比减少33.8%、环比大幅增加61.2%。本月并购涉及的关联交易较多,如中骏出售北京综合体予商管平台,滨江、荣盛出售车位予旗下物管平台以回流资金偿债等,共涉及9笔、交易规模73.9亿的关联交易,倘若剔除这些关联交易,本月收并购交易规模约127亿,整体热度依旧维持低位,活跃度不足。

交易进展来看,本月9笔交易处于挂牌状态,其中华侨城处置资产最为积极,单月挂牌成都文旅、西安曲江太平坊和南京商办地块等3项资产,合计底价16.6亿。自2022年华侨城首次归母净利亏损百亿以来,近2年都没有扭亏为盈,2023年以来密集挂牌商业、文旅等亏损项目,也是为了扭转业绩不佳的局面。本月完成7笔并购交易,对应交易对价合计约102亿,主要由太古54亿港元出售港岛东中心若干办公楼楼层贡献。此外,签署转让协议、订立框架协议、传言交涉中分别有6笔、1笔和1笔。

本月市场关注度高的是,月底市场消息传,金地正与二股东福田投资谈判,计划出售深圳环湾城项目部分股权予福田投资,来偿还2024年即将到期的债务;另据Debtwire消息,该项交易对价或为40亿至50亿。自金地董事长凌克辞职以来,外界对金地流动性爆发担忧。2024年是金地的偿债高峰期,根据监测,预计有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期,涉及到期规模约180亿。而根据三季度报披露,金地期末账面现金338.5亿,短期有息负债420亿,不足以覆盖短债。

交易标的物业类型看,本月8笔涉及商办、文旅、物管等不同领域的多元化投资,披露的交易金额75.3亿,占到全部规模的37.5%。其中,商办资产出售热度最高,6笔交易披露的交易对价71.5亿,占比35.7%。值得注意的是,本月碧桂园服务以1.61港元/股的认购价格,溢价73%继续增持合富辉煌股权,总代价约1.15亿港元,交易完成后将持有合富辉煌38.1%,跃升成为第一大股东。碧桂园服务在母公司房地产业务流动性困难的情况,依旧实现物管业务的逆势收购,保持高度的独立,借由轻资产龙头地位来反哺主业。

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市场

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4月楼市供求双降三成,沪杭集中土拍升温(2023年4月)

3月楼市供应激增成交热度稳,地市提质缩量温度升(2023年3月)

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(责任编辑:张晓波 )
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