香港在左 深圳2480套人才房入市里的湾区楼市竞合

2024-03-14 00:54:00 观点网 

观点网 尽管深圳已不再新增安居型商品房和人才住房土地供应,但要消化掉存量、在建项目,仍需一定时日。

近日,经深圳市规划和自然资源局宝安管理局核发,深铁璟城二期《建设工程规划许可证》及总平面图在网上公布。

该项目二期总建面约45.6万平方米,计容建面约31.7万平方米,住宅部分25万平方米,将供应3109户,其中人才住房2480套,商品房629套。

深铁璟城位于宝安区松岗片区地铁11号线终点站碧头站上盖,东宝河南侧,松福大道以北,用地面积达到了33.1万平方米,由深圳地铁集团于2021年9月集中土拍竞得。

项目分为南区和北区,可售人才房在南区,一共10栋,原规划2376套,后改为2480套,具体包括744套约90平方米三房户型,和1736套约70平方米两房户型,均价2.74万/平方米。

一期1243套商品房已于2022年开售,户型包括建面约75-105平方米两到四房小高层,和约145-151平方米四房洋房,单价区间约4.13-5.44万/平方米,均价约4.83万/平方米,总价区间约321-806万/平方米,精装交付。

二手房方面,周边的满京华云著一二期二手房指导价为4.58万/平方米。

作为地铁上盖项目,除了地铁11号线,一站即可到达松岗站与地铁6号、12号线(一期已开通,二期在建)接驳,但地理位置靠近东莞,离市区较远,且周边基础设施相对薄弱,因此一期销售去化不佳,摇号当天入围235批客户,到目前仍有约八百套在售。

两年过去,二期大量人才房即将入市,接近六折的价格优势,让项目部分短板变得可以克服,也将对一期及周边项目普通商品房造成冲击。

人才房引力

深铁璟城二期仅是深圳人才房天量供应的一部分,仅从宝安区来看,今年就有天健和郡府690套、棚改项目海岸悦府415套人才房入市。

据不完全统计,今年深圳新增再加上去年“回锅”的人才房,将供应超过15万套。

据深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市存量住宅用地信息》显示,截至2023年12月31日,深圳存量住宅项目602个,存量用地总面积1176.85公顷,未动工土地面积314.57公顷,已动工土地面积862.28公顷(其中未销售土地面积358.35公顷)。

对于可售型人才住房,在清单中还有14个项目有未销售的面积。

就在不久前3月7日,经深圳市住房保障署批准,安居华越龙苑项目住房面向符合条件的人才配售,推出530套三房户型;同日,星河开市客环球商业中心项目25套剩余房源开始认购。这两个项目现在还处于申请认购阶段,也都是此前推售过的房源。

当人才房都需要“回锅”再度配售,普通商品房的去化难度可见一斑。

2023年,深圳共入市了178个新盘,新房住宅供应面积579.2万平方米,同比上升27.6%,对应房源5.69万套,同比上升21.9%。

与此同时,深圳2023年入市20个人才房项目,货量超1.65万套,年内去化超1.3万套,去化成绩达到普通商品房成交总量的40%以上。

乐有家研究中心数据显示,截至2023年底,深圳新房住宅库存为517.88万平方米,共计51687套。另据深圳中原研究中心计算,深圳存量新房去化时间约为19.3个月,两者均创10年新高。

从全年来看,普通商品房新房去化率不到30%,人才房去化率则超过80%。

深圳中原研究中心接受观点新媒体采访时表示:“人才房申购条件放开,限制条件已非常宽松,特别是3人家庭就可申购3房,而且人才房相对安居房来说位置还不错,对于刚需群体吸引力十足,甚至出现万人申购。从结果也可以看到,2023年人才房对新房市场造成很大的冲击,特别是同区位商品房。”

深港竞与合

保障性住房和商品房双轨并行已成大势。

去年8月1日起,深圳不再安排建设安居型商品房和人才住房,将从原“安居型商品房、人才住房、公共租赁住房”转变为“公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房”。

一方面,安居房、人才房将因此退出历史舞台;另一方面这也增加了存量未售安居房、人才房的稀缺属性。

值得注意的是,按照规定人才房的不动产权证书登记为安居型商品房,到手10年后才可选择取得完整产权,也就是绿本转红本,同时还需补一定差价。但具体执行层面,此前文件尚未明确指引。

直到3月13日,《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法(征求意见稿)》暂行出台。

按照深圳住建局这份新鲜出炉的征求意见稿,申请人签订买卖合同满十年就可以取得完全产权或者上市交易,补缴价款具体为:补缴价款=(原市场价格-原购买价格)×50%-税费。其中,原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。

除了办理程序、计算规则外,这份文件还明确了继承的处理规则、婚姻状况变化的处理规则以及产权限制期满后相关处理规则,旨在规范安居型商品房产权管理活动,妥善解决安居型商品房产权历史遗留问题。

按照计算公式,即便补缴价款人才房仍较同时期同地段商品房有价格优势,当市场流通问题逐一厘清后,可以预见今年人才房或将延续去年的积极态势。

面对人才房和安居型商品房供应,此前深圳开发商们还可以选择具备投资价值的高端市场,但就在不久之前,这一部分市场也受到外力牵引——香港终于“撤辣”。

来中原地产的数据显示,从3月1日到6日全港共有952套住宅成交,而港府宣布全面撤销辣税前,整个2月的成交量仅约276套。

其中,深圳客的成交贡献不在少数。

美联物业研究中心表示,“撤辣”后,美联深圳客户对香港物业的咨询量大幅上升50倍,带看量也显著上升超20倍。

深圳中原研究中心向观点新媒体表示,深港在加速融合,也在通过政策互相抢夺人才,竞争格局存在并会持续较长一段时间。

“当然,楼市不仅是竞争,也会互相促进,香港楼市火热也会带动大湾区楼市发展。”

内地客赴港扫货,深圳也在吸引港人北上置业,譬如自8月1日起,根据规定港澳台居民作为共同申请人,不受户籍限制,可申请认购深圳共有产权住房。

“除了传统的创业补贴,就业补助,未来社会保障、通关政策等将成为重点。”深圳中原研究中心补充道。

(责任编辑:徐帅 )
看全文
写评论已有条评论跟帖用户自律公约
提 交还可输入500

最新评论

查看剩下100条评论

热门阅读

    和讯特稿

      推荐阅读