租赁合同中常见的法律问题有哪些？

在房屋租赁市场中，租赁合同是保障双方权益的重要文件。然而，很多人在签订和履行租赁合同过程中，会遇到一些常见的法律问题。

合同效力问题是较为常见的。若合同主体不适格，比如出租方并非房屋的合法所有权人，且未获得合法授权，那么所签订的租赁合同可能无效。此外，合同内容违反法律法规的强制性规定，像租赁房屋用于非法活动，合同也会被认定无效。还有一种情况是，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，同样会导致合同无效。

租金支付方面也容易产生纠纷。租金的支付方式和时间在合同中应明确约定。若承租人未按照约定时间支付租金，就构成违约。有些合同约定租金按季度支付，若承租人超过约定时间仍未支付，出租方有权要求其承担违约责任，如支付逾期利息等。同时，租金的调整也需依据合同约定进行，若合同中没有明确规定租金调整的条件和方式，出租方擅自提高租金，承租人有权拒绝。

房屋维修责任的界定也是关键问题。一般来说，对于房屋的主体结构和公共部分的维修，责任通常在于出租方。但对于一些因承租人使用不当造成的损坏，维修责任则应由承租人承担。例如，因承租人忘记关水龙头导致房屋漏水，这种情况下的维修费用就应由承租人负责。

以下通过表格来清晰呈现不同情况下的责任划分：

另外，在租赁期间，若房屋被出售，根据“买卖不破租赁”原则，原租赁合同对新的房屋所有权人仍然有效。但有些情况下，出租方可能未提前通知承租人房屋出售事宜，这就侵犯了承租人的优先购买权。若承租人因此遭受损失，有权要求出租方进行赔偿。

在解除合同方面，无论是出租方还是承租人，都需按照合同约定的条件和程序进行。若一方无正当理由擅自解除合同，就构成违约，需承担相应的违约责任。比如，承租人在租赁期限未到期时，未经出租方同意擅自搬离，就需要按照合同约定支付违约金。

总之，在签订和履行租赁合同过程中，双方都应仔细了解相关法律规定，明确各自的权利和义务，以避免不必要的法律纠纷。

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