二手房交易中的税费计算如何进行？

在二手房交易里，税费计算是一个关键环节，直接关系到交易双方的成本和收益。了解各项税费的计算方法，能让交易更加透明和顺利。下面为大家详细介绍二手房交易中常见税费的计算方式。

首先是契税，这是购房者需要缴纳的一种税费。契税的税率与房屋面积和购房者名下房屋套数有关。如果购房者购买的是首套房，房屋面积在90平方米及以下的，契税税率为1%；房屋面积在90平方米以上的，契税税率为1.5%。若购房者购买的是二套房，面积在90平方米及以下的，契税税率为1%；面积在90平方米以上的，契税税率为2%。而购买三套及以上住房的，不论面积大小，契税税率一般为3%。契税的计算公式为：契税应纳税额 = 房屋成交价格 × 契税税率。例如，购房者小李购买一套首套二手房，面积为100平方米，成交价格为200万元，那么他需要缴纳的契税为200万 × 1.5% = 3万元。

增值税及附加税的缴纳情况相对复杂一些。如果卖方出售的房屋产权未满两年，需要缴纳增值税及附加税。增值税的征收率为5%，附加税包括城市维护建设税、教育费附加等，一般为增值税税额的12%左右（各地可能略有差异）。其计算公式为：增值税及附加税应纳税额 = 房屋成交价格 ÷（1 + 5%）× 5% ×（1 + 12%）。若卖方出售的房屋产权已满两年，普通住宅可免征增值税及附加税；非普通住宅则需要按照差额征收，即（房屋出售价格 - 房屋购买价格）÷（1 + 5%）× 5% ×（1 + 12%）。

个人所得税也是二手房交易中常见的税费之一。若卖方能够提供房屋原值凭证，个人所得税应纳税额 =（房屋转让收入 - 房屋原值 - 转让住房过程中缴纳的税金 - 有关合理费用）× 20%。若卖方不能提供房屋原值凭证，一般按照房屋成交价格的1% - 2%征收（各地规定不同）。如果卖方出售的是家庭唯一住房且产权满五年，可免征个人所得税。

为了让大家更清晰地对比各项税费，下面为大家列出一个表格：

除了以上几种主要税费外，二手房交易可能还涉及印花税、土地出让金等其他税费。印花税一般为房屋成交价格的0.05%，不过目前个人销售或购买住房暂免征收印花税。土地出让金主要针对一些划拨土地性质的房屋，其计算方式因地区而异。在进行二手房交易时，买卖双方一定要提前了解当地的税费政策和计算方法，以便做好资金规划，避免因税费问题产生不必要的纠纷。

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