购房时如何判断房屋的真实性与合法性？

在房产交易中，确保所购房屋的真实性与合法性至关重要，这直接关系到购房者的权益和资金安全。以下是一些判断房屋真实性与合法性的有效方法。

首先，查看产权证书是关键。产权证书是房屋合法产权的重要凭证。购房者要仔细核实证书的真伪，可以通过当地不动产登记部门的官方网站或服务窗口进行查询验证。真正的产权证书有特定的格式、编号和防伪标识。同时，要确认产权证书上的房屋信息，如地址、面积、用途等与实际情况是否相符。此外，还要查看产权人的身份信息，确保卖房者与产权证书上的所有人一致。

其次，了解土地性质也不容忽视。土地性质会影响房屋的合法性和使用年限。常见的土地性质有出让和划拨两种。出让土地上的房屋一般具有完整的产权，可以自由交易；而划拨土地上的房屋在交易时可能需要补缴土地出让金。购房者可以通过查看土地使用证或向当地国土部门咨询来确定土地性质。

再者，核查房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情况。可以到当地不动产登记机构查询房屋的产权状态。如果房屋存在抵押，意味着购房者在购买后可能面临债务纠纷；若房屋被查封，则无法进行正常的产权过户。

另外，对于新建房屋，要查看开发商的相关证件。如《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，也就是常说的“五证”。只有具备这些证件，房屋的建设和销售才是合法合规的。

下面通过表格对比出让土地和划拨土地上房屋的区别：

最后，实地考察房屋也是必不可少的环节。购房者要亲自到房屋所在地，查看房屋的实际状况，是否与合同描述一致，是否存在质量问题等。同时，还可以向邻居、物业等了解房屋的相关情况。

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