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质造丨中海79.4亿再封全国地王,丰台花乡“解套”还是“下套”?

2019-07-16 07:59:42 和讯房产 
  时隔4年,北京(楼盘)丰台花乡又祭出一个全国地王。

  9家房企,经过56轮激烈争夺,7月15日下午15:58分左右,北京诞生了2019年全国总价地王,该地块来自丰台。早在正式竞拍前,该地块就已收到4次报价,15:30正式开拍后,首开+城建+保利+建工联合体、金茂+宝龙+骐骥(村集体)联合体、合生、中海等四组房企在半小时内经过56轮的激烈拼杀,最终中海以79.4亿元拿下该地块。

  除了总价地王,该地块还是近三年北京第十宗不限价地块,因此受到广泛关注,值得一提的是,对于该地块未来住宅规划的判断,业内出现分歧,多数人认为该地块将建成豪宅,少数人认为该地块将建普通住宅。

  四环内地王再现

  北京丰台地块位于花乡造甲村,起拍价为66.84亿元,成交价79.4亿元,成为2019年全国第一总价地王。据张大伟观察,本宗地块的起价66.84亿,在北京土地历史上排名第7,最后成交的地块总价在北京历史上排名第8(7宗地块超过80亿)。

  该地块建设用地面积5.9万平方米,属性包括住宅及综合性商业金融服务业用地,其中住宅建筑规模大约10万平米,容积率2.8;商业建筑规模11.6万平米,容积率5。

  据中原地产首席分析师张大伟测算,该地块溢价率18.8%,楼面价6.66万/平米。

该项目各地块规划指标截图
该项目各地块规划指标截图

  另外,该地块需配建商业、养老设施、封闭式垃圾处理站,根据具体规划指标,1512-653地块含机构养老设施8200平方米和1处0.15公顷的密闭式垃圾收集站;1512-653地块东侧规划绿地面积约5384平方米,计入本地块绿地率。此外,1512-653地块需要无偿向丰台区花乡造甲村村民委员会提供5.95万平米地上商业用房。

据悉,该地块共吸引包括首开+城建+保利+建工联合体、金茂+宝龙+骐骥(村集体)联合体、合生、中海等四组房企参拍,最终由中海拿下该地块。
  据悉,该地块共吸引包括首开+城建+保利+建工联合体、金茂+宝龙+骐骥(村集体)联合体、合生、中海等四组房企参拍,最终由中海拿下该地块。

  一位负责拿地的房企负责人对和讯房产表示,地段好的不一定是好项目,要赚钱的项目才是好项目,这个地块有公建指标,写字楼不太好卖,住宅的单价需要特别高才能有利润,会比较有挑战。

  张大伟表示,中海是全国房企中融资成本最低的企业,地块楼面价高达6.66万,但商业部分体量较高,对于企业的压力将比较大。

  不限价优质地块

  除了高总价,该地块最让人关注的一点就是不限价,根据张大伟观察,这是北京最近3年里第10宗不限价商品房住宅地块,超过了之前的孙河地块和石景山地块。“这块地位置非常好,虽然属性一般,但这个区域在最近几年来说,肯定是得天独厚,销售价格卖10万+只要产品别太恶心,问题不大。”

  首先,该地块交通和配套非常完备,地块位于西南三环和四环之间,向南1公里就是南四环,紧邻地铁9号线丰台南路站,周边有万达广场和奥莱,生活非常方便。

其次,该地块周边有众多学校和医院,比如首都经济贸易大学附属中学和北京市第八中学(怡海分校国际部)等,医院有天坛医院新院区、丰台医院等。
  其次,该地块周边有众多学校和医院,比如首都经济贸易大学附属中学和北京市第八中学(怡海分校国际部)等,医院有天坛医院新院区、丰台医院等。

  该地块属于城区核心地块,周边主要以二手房为主,10年左右二手房价格大概在6万左右,老旧二手房基本在5-6万,根据我爱我家研究院的数据,成交量较高的二手房分别是韩庄子西里、韩庄子西里、嘉园二里、天伦锦城,均价4万元/平米至6万元/平米。

距离该地块一公里之外,有众多豪宅项目,比如懋源钓云台、葛洲坝北京中国府等单价10万+豪宅,接近三环的限竞房西城天铸均价7.8万元/㎡,南四环外的中国中铁·诺德春风和院均价67702元/㎡,更多购房选择,请移步至本文末尾。
  距离该地块一公里之外,有众多豪宅项目,比如懋源钓云台、葛洲坝北京中国府等单价10万+豪宅,接近三环的限竞房西城天铸均价7.8万元/㎡,南四环外的中国中铁·诺德春风和院均价67702元/㎡,更多购房选择,请移步至本文末尾。

  普宅面积 and豪宅价格

  该地块成交消息一出,就引起了众多购房者的广泛关注,甚至网友给出了“中海丰台府”、“造甲一号院”这样的项目名称,不过该地块最后将建成什么项目,目前还存在一点争议。

  由于地块不限价,外界公认的看法是该地块将建成豪宅产品。张大伟对和讯房产表示,该地块周围高端项目较多,预计该项目住宅预售价有可能在10万元/平米-12万元/平米之间。自媒体好评与差评认为,对于该地块,拿地房企可以挣脱价格枷锁,打造成昂贵豪宅,推向富人市场,并认为该地块利润高不愁卖。

  不过,有着官媒之称的京房字认为,该地块将全部建普通住宅,并表示该项目的户型面积都要在140平米以内,属于刚需和改善的住宅。对于出处,京房字表示此前北京举办的供地推介会上,对于该地块有明确的规定。

  根据规定,5环内普通住房的价格标准为单价39600元/平米、总价为468万元,这远低于该地块的楼面价,因此外界认为这种情况可能性较小。

  一位不愿具名的开发商表示,该地块并没有规定要建成普通住宅。

  和讯房产以本次拍下热门地块为中心,盘点了周围1-5公里的在售楼盘。

  懋源·钓云台

  相距:1.2公里

  开发商:北京懋源置业有限公司

  位置:丰台西三环康庄东路于丰台东路交汇西南角,距离三环直线距离800米,自驾出行很方便。轨道交通距离10号线首经贸站的步行距离是961米,9号线丰台南路步行距离1500米。

  价格:均价在130000元/㎡左右

  户型:169㎡3室2厅2卫、193㎡4室2厅2卫、221㎡4室2厅3卫、251㎡4室2厅3卫 ;405㎡-586㎡首层下跃户型等;

  供应:106户左右

  产品特点:169㎡小户型每套1589万起,251㎡的主力户型每套总价3263万起,精装修交房,容积率2.17,低密度社区,居住舒适,物业费8.8元/㎡每月,算是该区域豪宅项目。

项目效果图
项目效果图

样板间
样板间
251㎡4室2厅3卫户型图
251㎡4室2厅3卫户型图

  北京中国府

  相距:1.4公里

  开发商:葛洲坝集团

  位置:丰台东路46号,丰台西南三环丽泽商务区,距离10号线丰台站步行距离是1.1公里;

  价格:均价125000元/㎡,总价在2000万-2800万/套左右;

  户型:185㎡3室2厅3卫、210㎡4室2厅3卫、240㎡4室2厅3卫等;

  供应:90户左右

  产品特点:又是周边高端型住宅产品,央企出品,小区容积率1.52,又是低密居所,精装交房。主打“5G科技”体系科技住宅,其将毛细管辐射式冷暖系统、5G科技全智能除霾净化、全置换新风等“5G科技”系统内置在建筑中。

  物业费:19元/m²/月

项目效果图
项目效果图

样板间
样板间

185㎡3室2厅3卫户型图
185㎡3室2厅3卫户型图

  泽信公馆

  相距:2.6公里

  开发商:泽信控股

  位置:丰台西四环看丹桥西,资和信百货西北侧。毗邻丰台科技园、总部基地园区。轨道交通,距离9号线丰台南路地铁站步行距离是1.5公里。

  价格:82000元/㎡起,108㎡户型每套总价最低886万/套起。

  户型:108㎡3室2厅1卫、126㎡3室2厅2卫、142㎡3室2厅2卫 等

  供应:938户左右

  产品特点:容积率3.5,与以上两个楼盘相比属于性价比偏高的楼盘,交通较为便利,但有购房者反应,小区绿化率30%,整体效果一般,美观度舒适度稍差。且周边环境较为嘈杂;目前道路较为狭窄,不过未来会拆除周边的违章建筑。

项目效果图(来源:泽信控股官网)
项目效果图(来源:泽信控股官网)

样板间(来源:泽信控股官网)
样板间(来源:泽信控股官网)

132㎡3室2厅2卫户型图(图片来源:贝壳找房)
132㎡3室2厅2卫户型图(图片来源:贝壳找房)

  诺德春风合院

  相距:2.6公里

  开发商:中铁建

  位置:丰台南四环至五环建,白盆窑六圈路和樊羊路交汇处东南,地块北侧约1500米即为四环,距9号线郭公庄站约1.1公里

  价格:67702元/㎡左右

  户型:72㎡-112㎡三居、129㎡-139㎡四居,共约7种户型可选择

  供应:约1590户左右

  产品特点:预计本月开盘。去年11月,中铁诺德地产以70.2亿元的总价摘得丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块,溢价率25%,即是春风合院项目,隔壁中铁诺德逸府项目是同日中铁置业以58.4亿元的价格和26.3%溢价率拿下的白盆窑BPY-L011地块。两个项目紧挨着,目前兄弟盘诺德逸府的估价暂未公布。目前周边新房项目来看诺德春风合院是单价偏低,可选择户型较多的项目。

项目效果图(来源:网络)
项目效果图(来源:网络)

样板间(来源:网络)
样板间(来源:网络)

89㎡3室2厅2卫1厨户型图
89㎡3室2厅2卫1厨户型图

  首开华润城

  相距:3.4公里

  开发商:首开+华润+平安

  位置:南四环至五环间,花乡桥南1公里,樊羊路与白盆窑路交汇处东北侧,樊羊路68号院,、五圈南路2号院。目前公共交通略显不便,从9号线丰台南路站下车后,需乘公交车6站左右,再步行200米到达项目地点。

  价格:均价在82000元/㎡左右

  户型:170㎡、220㎡4室2厅2卫等户型

  供应:887户左右

  产品特点:小区里规划有幼儿园 ,容积率2.8,绿化率30%,毛坯交房,物业是华润物业,物业费用5.98元/平方米/月。据小道下次,项目有推出特价房,优惠力度比较高,有意在附近置业购房者可以对比参考。

项目效果图(图片来源:诸葛找房)
项目效果图(图片来源:诸葛找房)

样板间(来源:诸葛找房)
样板间(来源:诸葛找房)

200㎡4室2厅2卫户型图
200㎡4室2厅2卫户型图

  懋源璟岳

  相距:4.9公里

  开发商:北京懋源置业有限公司

  位置:丰台南三环内,万柳桥内环辅路向西500米。与10号线纪家庙地铁站步行距离是989米。

  价格:均价11300元/㎡,171㎡3室2厅2卫总价在2200万左右。

  户型:590-618㎡合院、420-460㎡联排、156-218㎡洋房

  供应:洋房、别墅共194户左右

  产品特点:又是一个懋源置业的中高端大户型定位项目,相对今天盘点其他楼盘来说,具有位置优势。项目绿化率30%。容积率2.8。一期房源预计2020年3月交房。内部空间层高4.5米以上。

项目效果图(图片来源:诸葛找房)
项目效果图(图片来源:诸葛找房)

样板间(来源:诸葛找房)
样板间(来源:诸葛找房)

171㎡3室2厅2卫户型图
171㎡3室2厅2卫户型图
(责任编辑:徐帅 )
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