博鳌·六方会谈丨顾云昌：多元化是必然的趋势，多元化和专业化是相对的

　　顾云昌：天花板的问题要看如何看待，现在房地产市场的组成是多元的，一个是增量市场，一个是存量的市场。一个是住宅市场的开发，新房达到目前的竣工面积是18亿平方米，这样的量在目前的阶段，10年和20年后不会保持这样的量。我认为不是到了天花板，也接近天花板，再想超越2018年的数据，我认为接近或者是到了天花板，这是增量的部分，不等于房地产到了天花板。因为房地产除了住宅地产以外，还有非住宅地产的部分，就是我们讲的产业地产，包括一二三产，包括现在讲的文旅康养地产，才是刚刚起步，还有很大的量做的。还有存量的部分，目前存量交易房不是很活跃，租赁市场有待进一步的加强。

　　郁亮讲的回归基本盘，我没有问他。我根据社会和行业的理解，房地产的基本盘就是开发和销售+物业。实际上我们对于房地产的理解，到现在大家都理解房地产开发就是卖住宅、管住宅的概念。刚才大家讨论了很多的问题，我将这些问题联合起来说，实际上多元化和新的增长点的题目是很好的。多元化的问题是行业一开始就有的，不是说一开始没有的，而是分量比较小，不可能不搞商业和学校，这些都是配套的。现在随着房地产的发展和整个市场的变化，多元化成为大家都做的事情。但是这个多元化是有种因素，一种是本行业的多元化，为了房地产行业的多元化，还有就是跨行业的多元化。很多人理解的转行是去卖水和搞机器人了，这个毕竟是少量的，只有实力非常雄厚，还有很大投资的热情。开发新的内容，例如李嘉诚一辈子搞地产，我们讨论多元化的时候，今天讨论的是业内的多元化。一是围绕住宅开发的流程进一步拓展，围绕各个环节来做的。还有就是产业地产的开发，包括了一二三产业，包括乡村旅游、农业观光旅游，二产是制造业的旅游，三产就是李克强总理提出的文化、旅游、健康、体育、养老、教育等六大幸福产业，中国正在培育新的热土，也就是今天讲的康养和文旅，许多开发商已经看准这些内容。我听说一个说法，现在一半主流的开发商都在搞这些产业，包括TOP10、TOP20、TOP50强企业，只不过不同的企业涉及的份额不同。从市场的需求，美好生活的需求，逼得我们或者是吸引我们供给侧进行结构性的改革，开发这些产业，形成了多种的多元化。

　　刚才讲的天花板的问题，主要是讲住宅销售量的天花板，住宅投资很难讲，价格上涨、销售额也在上涨。不是指整个行业的天花板，结合六大幸福产业的话，不知道天花板在哪里。在此过程中，我们有许多的空间，如何选择各个企业不同的背景，不同的人员结构，比如说国企、央企、国资委要求你怎么做，民营企业根据自己的资金实力和管理的能力，特别是团队的核心竞争力，互联网和创新的时代，会导致许许多多的业态产生。你碰到一个机遇，你就去做了。多元化是必然的趋势，多元化和专业化是相对的。郁亮先生是回归基本盘，除了开发销售管理之外其他的什么都不做，这是基本盘要保住，其他的方面可以试错，长租公寓就是租售比例严重不合理的问题。作为上市公司要给股东创造利益，必然要考虑如何实现股东的最大利益化，因此要回归基本盘。对于万科来讲，是它的强项。我记得万科出名的不是品质而是物业管理，建设部请万科来搞物业管理，万科的物业管理名声更大了。要把万科专业化的水准充分的发挥，进一步的创新和优化，这是未来的想法。现在万科是前三强，最起码保持前三强，而且不断的往前走。不等于所有的房地产企业都要这么干，有的房地产企业搞租赁还不错，找到了自己的道路，他们有人才和模式。有的搞文旅地产和康养地产。各种模式都在起来，谁成熟了，谁有优势了，谁有核心竞争力，谁就会在行业中脱颖而出。根据自己企业的情况决策，不等于所有的地产开发商统统都搞多元化。

　　现在看到的案例，特别像住宅地产开发的一些案例，好的不多，胜在经营当中。李总还是蛮成功的，是专注于教育地产的，特别是对青少年的关怀。我们现在讲的长租公寓，现在发现一家公司在做长租公寓，有些的经验是可以吸取，从现有物业的控制，比如说公寓、厂房改造成为长租公寓。因为这些地产烂尾了，所以收购的价格比较便宜。开发长租公寓的时候，采取小套型，住得下租得起。一般的长租公寓四五十平方米，针对工薪阶层，特别是打工者，租金的承受能力比较低，房屋面积最低的9平方米、11平方米，空间充分的利用。7平方米、9平方米不可能具备全部的功能，大一点的，完全可以自己在家做饭。住得下，租金低，要在租得起方面做文章，而且做点体验。