烟台房价到顶了吗？

　　本文转载自公众号：“楼市新说”

    自从国家给房产市场定调：”房子是用来住的，不是用来炒的“以后，房产市场的调控就一直沿着这个主基调从未放松，预计未来除非再次遇到超大经济危机，国家才会迫不得已再次将房产市场作为夜壶拿出来。

　　目前中美贸易战陷入焦灼，GDP增速不断创新低，国内经济下行压力不断变大。但即使是这样困难的时刻，国家却坚定的命令地方政府”不得将房产市场作为短期刺激经济的手段“。

　　

　　行业人士有一个共识，这次危机扛过去之后，未来会迎来很长时间的快速发展，也很难有大于现在的经济危机。

　　这就等于宣告：

　　房子的救市任务就此谢幕。

　　失去投资机会的房产市场，最大的属性便是居住，居住的出发点无疑就是需求。

　　在这个出生率下降的新时代，住房需求更多来自于农民进城，所以城镇化率提升是目前烟台（楼盘）最大的房产市场需求。

　　2005年-2012年，烟台城镇化率从52.56%提升到56.82%，年平均提升0.6个百分点。

　　2018年，烟台城镇化率为65.07%，2012-2018年，年平均提升1.375个百分点，远大于之前的城镇化率增长速度。

　　而2012-2018年，正是烟台房产市场高速发展的6年，所以城镇化率和房产市场的发展呈正相关关系。

　　2018年烟台城镇化率已经高达65%，从国际发达国家发展经验来看，当城镇化率到达70%-75%的时候，速度变会明显放缓。

　　城镇化率的增长与经济发展模式相关，前10年随着高铁等交通的发展，人口迁移更加便捷，城镇化率快速提升，尤其是一线及热点二线城市。

　　而现在高房价使得进城门槛提高，一方面房价高带动租金提高，另一方面高房价带动商铺租金提高，间接使得生活成本增加，这就迫使进城人员减少，城镇化率速度放缓，购房需求减少。

　　华为搬迁东莞（楼盘），小米选址武汉（楼盘），连大企业都迫于租金和员工生活成本压力选择逃离，更何况中小企业。

　　日本的城镇化率发展历程大概经历4个阶段，当城镇化率到达76%时，有一段明显的稳定阶段。

　　而烟台目前65%的城镇化率，高房价叠加经济下行，城市对于人口的吸引力下降，或将会提前进入稳定阶段。

　　除非在这场新旧动能转化改革中，烟台在经济上有所突破，城市吸引力全面提升，2018年最强人才引进城市非西安（楼盘）莫属，据西安官方统计数据，2018年西安新落户人数超80万，引进各类人才38.6万人。这些人口都是买房超级刚需，直接带动西安成为2018年市场最火热城市之一。

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　　城镇化率的发展放缓，注定房产市场要冷淡，而另一方面，人均住房面积也到达自己的顶峰，

　　1983年，烟台城镇人均住房面积6.7平米，1995年仅增长至8.8平米，13年时间人均居住面积仅增加2.1平米。

　　随后全国掀起房产市场革命，烟台更是中国最为成功的房改城市，2007年时，烟台五区人均住房面积为29平米，12年时间人均居住面积增加20.2平米，平均每年增加1.7平米，远大于房改之前增速。

　　2017年，烟台城市人均居住面积36.27平米。10年时间人均居住面积增加1.6平米，增速稍微放缓。

　　从40年中国城镇人均住房面积来看，2015年后，增速明显放缓。

　　毕竟人们对于房子的需求是有上限的，除非你长了姚明的身高，否则现在的房子已经足够满足你的需求。

　　所以未来一段时间，烟台房产市场与需求直接挂钩，而需求又与烟台城市经济发展挂钩。

　　从目前情况来看，烟台城市发展已经出现明显变化，无论从城市规划还是招商引资，都展现出了新的面貌，我们有理由相信，未来烟台会在这次经济转型和产业换挡中迎来新的爆发，但距离爆发还需要一定时间，或者3年，也或者5年。

　　而由于城镇化率和人均居住面积已经由于之前的一轮大涨到达相对饱和程度，因此后期烟台城市迎来新一轮发展高潮时，房产市场会呈现局部需求集中引发的房价上涨，而大部分区域，只能承受重点区域溢出需求，涨幅较慢。

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　　人口结构的变化，注定未来烟台的房产市场不会一直火热。

　　新中国建立以来的三次人口大爆发（以出生人口大于2000万计，如下图所示）：

　　第一波婴儿潮：1949-1958；

　　第二波婴儿潮：1962-1975；

　　第三波婴儿潮：1981-1997；

　　第四次婴儿潮在一片期待中变为唏嘘，中国也迎来自己最为困难的一个挑战——出生人口的不断减少以及人口老龄化加剧。

　　国际上一般采用20-50为买房的黄金年龄，20多岁的人将要买人生中第一套刚需房，到了40多将买二套或者换一套改善型住房。

　　我们首先假设现在烟台年轻人首套刚需房购买年龄为23-30岁。改善型住房为37-45岁。

　　1990年出生的人在2013年-2020年完成了自己的首套房子的购买行为。

　　1995年出生的人会在2018年-2025年完成自己的首套刚需房。

　　但是从出生人口上可以明显看出，1990年过后，出生人口虽然依旧较多，但连续多年呈下降趋势，换句话说，2018-2022年，房产市场依旧以刚需为主，但需求会逐年减少。

　　1980年出生的人将会在2017年-2025年迎来自己的改善需求爆发。

　　1985年出生的人将会在2023-2030年迎来自己的改善需求爆发。

　　如果说，城镇化率增速疲软，那么这些人就是未来烟台房产市场的主力军。

　　刚需市场近乎结束，改善市场还有5-10年时间。

　　而这5年，将会是烟台房产市场最后的余热和余光。

　　5年后，市场需求会随着第四波婴儿潮的消失而逐渐由增量变为存量，房子的供需会更加平衡，房价近乎稳定，而工资随经济好转而不断上涨。

　　供需永远是经济市场的铁律，谁都躲不过，房产市场也不行，房产市场一样是会有天花板的。

　　而在这5年时间里，且由于政策调控以及供应的不断提高，本来就不断疲软的市场难以爆发。

　　未来谁抓住第三波婴儿潮的出生的那些改善需求，谁才能真的抓住市场。

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　　在市场发展最后的5-10年时间里，政策还有一个杀手锏——房产税。

　　我在上篇文章《1986年，烟台做对了这一点，成为全国最成功房改城市》对烟台房改进行详细分析，烟台房改成功有一个关键因素，提高市场健康度，用政策手段让拥有多套房产的人们自动把房子让出来。

　　房改前，烟台租金特别便宜，每个月租金只相当于几包烟钱，因为人们挤破脑袋占有大面积住房，使得供应不平衡。

　　而房改提高租金，使得拥有大面积住房的人负担增加，迫使他们让出拥有的房产，而房产税就是这个作用。

　　通过提高房产的持有成本，逼迫你让出囤积的房子，实现市场真正的供需平衡。

　　而一旦房产税落地，烟台拥有3套及以上房产的人，会匆忙出手，所以有房产税在，炒房客好好面壁思过吧。

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　　房产市场是中国经济高速发展的功臣，但不会一直是，因此即使以后市场饱和，房价触顶，中国经济一样可以继续健康发展。

　　所以我们没必要把房产市场看的那么重要，也没必要因为房产市场的下行而过度恐慌，没有什么能永垂不朽。

　　其实讲真话，在中国，谁也知道依赖房产对于经济市场的危机性是致命的，就像我们也知道高考在某种程度上不利于教育资源的公平分配和人才培养。

　　但是不同时代，城市不同发展阶段就要有不同 侧重点，必须承认的是，房产市场是中国经济腾飞的基石，没有房产市场，没有预售制度，没有土地财政，就不会有现在中国的繁华盛世。

　　但现在我们也能看到一点，我国已经特别刻意的要对房产市场进行剥离，不管是LPR，还是调控政策。

　　烟台最近在出让一些地块时有意要带上工业园区的建设，即使因此地块遭遇流拍也已然继续执行。

　　中美贸易战和华为的崛起，让我们清醒的认识到高新技术的未来发展前景。

　　《战狼2》和《哪吒》的爆红也让我们意识到文化市场正在觉醒。

　　而在这一场经济转型中，烟台抓住高端装备制造、新材料、新一代信息技术、节能环保、生物医药先机。

　　未来10年后，王阿姨在小区里见到我，和我打招呼的话一定不是现在的”房价问题“，而是：

　　“我发现芝罘区新开了一家老人乐园特好，回头带你爸妈去玩啊。”