58同城高级副总裁叶兵：房价过高成为年轻人才流入城市的阻碍

　　12月6日，2019年第一届粤港澳大湾区经济发展国际论坛于广州广交会威斯汀酒店举行。重磅嘉宾齐聚共议大湾区基本面和不动产、科技、金融、人才等领域的发展前景。会上，58同城高级副总裁叶兵发表了主题演讲。

　　“城市除了行业的吸引力之外，58看另外一个引力就是，今天老百姓(603883,股吧)在这个城市居住到底怎么样，居住设计到买卖的居住，也涉及到租赁的居住，在这个层面上跟整个城市的购房政策，供求关系的变化情况，包括跟城市的价格水平。你这个城市如果房地产价格更高，毫无疑问会挤压年轻人流入这个城市的一个非常大的一个阻碍。”叶兵认为，房价水平是58评估城市吸引力值非常重要的参考。目前，粤港澳大湾区居民要在新房的偏好上，各个城市比较倾向于看三居室的新房，跟整个区块的经济活力，居民的日常的消费水平、收入水平是密切相关的。

　　　以下为叶兵演讲原文：

　　大家上午好！接下来我给大家做一个主旨发言，前面我们几位的领导包括嘉宾也做了一些从宏观经济层面的阐述。但是回到今天粤港澳大湾区整个湾区的建设，其实我们可以回顾，用一句话来概括——逐水草而居。

　　大家知道城市的发展其实背后是人类的发展史或者是普通老百姓人民日常生活的发展史，回顾到刀割火种，农牧的时代，大家可以看到老百姓逐水草而居，因为有了水草，一定是劳有所获，住有所居。所以，从这个逻辑上讲，回到今天的角度来看跟整个城市的产业的供求关系，进产业的布局跟产业的定位包括一些基础设施的交通配套以及在宏观的顶层设计在制度、法律、税务、土地、人口、不及等等都密切相关的一些关联的数据相关联。

　　我想从这个角度去阐述今天我们在粤港澳大湾区，在城市经济带，在核心城市，在这个成面上到底有什么样的特点。前面胡主席也介绍了整个58集团的特点，当然58集团本身是做本地生活的最大的互联网平台，每天平台上面大概解决企业的招工需求大概有几百万的招工需求，同时在这个平台上面每一天我们进入到几十万个家庭来提供各种生活的服务。

　　前面介绍的更多是国家在宏观政策上面的变化，如果回到今天在粤港澳大湾区在城市经济带上面的数据，我觉得58安居客提供的更多的是中观的数据、微观的数据，因为今天一个企业招不招工，老百姓能不能找到工作，找到工作以后有没有地方住，住的成本到底有多少，住下来之后想不用想用本地的生活服务，想用什么水平的生活服务等等都是跟老百姓密切相关。

　　衣食住行前面讲到，要劳有所获，住有所居，甚至是医有所养，老有所养等等一些密切相关的东西。所以，从大的逻辑上讲，今天我们看成是的发展史一定是点、线、面的结合，前面保利研究院说到一定是有一些龙头企业，龙头城市首先发力，所以在城市点状发展的同时一定会形成一些所谓的城市带，或者叫经济带。

　　前面保利研究院提到了，像广佛肇、深莞惠、珠中江等等其实就是我们说由线、由城市带构成的城市产业圈。在城市带融合的过程中，慢慢会发现这种城市带会融合成一个区块的优势，区位的优势。

　　所以，从这个逻辑上讲，我们能看到明显这样的数据，在京津冀、长三角、珠三角三个城市集中化的经济带的角度来看，这三个经济带的活力相较于全国平均水平而言，无论是在GDP占比，人口占比，包括房地产的一些总量的占比上面都占到非常大的优势。

　　今天我们看到像粤港澳大湾区也在推进一些像“1+N”的规划和国家的产业政策、配套政策上面不断推进整个城市经济带，城市间融合的发展。

　　如果在数据层面去研究今天城市发展的模型这个角度，我们可以说城市的引力值，或者你可以把它理解为今天这个城市到底好不好，今天这个城市是不是有活力，今天这个城市未来是不是有发展。所以从这个角度来看，我们可以把它放成几个维度，今天的人口引力、就业引力、行业经济发展的引力，今天在安居的引力。

　　前面嘉宾也说了，国家在改革开放40周年大的宏观背景环境下面，今天老百姓的安居乐业背后产业的发展，人民健康水平的日益的发展，从这个角度来看，对城市的引力，对城市的竞争活力是至关重要的。

　　所以，从这大的层面上面讲有四个维度我们来评估一下今天粤港澳大湾区整个在城市的建设。在人口引力这个层面上面我们可以把它分成经济实力、人口政策、城建规划、交通连接和配套资源等等的诸多要素来评判今天在城市，在人口这个维度上面到底健康度是怎么样的。

　　所以，回到今天的比较来看，我们今天看到粤港澳大湾区在人口这个层面背后是经济实力，所以从这个角度来看，香港、深圳、广州毫无疑问是在我们整个粤港澳大湾区里面非常重要的三个核心的龙头、核心城市。当然这是2018年的数据，2018年深圳的GDP超过了香港成为了粤港澳大湾区最大的GDP的领头城市。

　　香港发展有些问题特别是是刺激度，因为各种的原因，GDP发展上面可能会受到限制。但是我们看到除了香港、深圳、广州之外，第二梯队在佛山、东莞的GDP接近或者达到超过1万亿元，同比增长也是比较健康的增长。在城市层面看，看到像深圳、东莞、珠海、江门的发展实际上更快的，GDP的同比增长超过8%。

　　所以，除了说今天在经济的发展，GDP的发展，在整个城市的发展角度之外，我们说，人口的因素也是非常重要的因素，人的因素又脱离不开整个政策的因素。所以我们看到国家在大的宏观的背景条件下，各地方政府都在陆续对人口政策这个维度上面提出了一系列的人才政策。

　　比如说，广州提出40岁以下具有国内普通高校全日制大科本科毕业的一些学士、学位的人即可入户。所以最终那个结果确实可以看到在人才引入，在一些城市的净增长人口层面上面，有些城市还是非常具有活力的。

　　在这个层面上面，在城市，跟当地的一些人才的政策制定是有密切相关，这里我们不去读了。但总得来看今天除了深圳稍微有一些特殊的要求之外，其它的所有的大湾区的所有的整个城市的，大的普遍的角度来看其实都是在欢迎人才涌入，特别是今天讲到的高精尖人才、专业人才、年轻的人才来进入到这些城市，这个是对整个大湾区的经济建设是非常关键的点。

　　前面保利研究院提高了产业分工，产业布局，从大的层面上讲，其实广州也好，广州、佛山、肇庆或者说深莞惠这些城市等等在城市经济带，在城市的区委定位，在产业的分工层面上，其实还是各个地方有一定的产业分工，比如说广州以汽车制造、石化、电子信息、人工智能、生物医药、能选这样的产业作为广州最核心的或者主打的产业，在这个产业基础之上我们依然看到有几个特点。

　　第一个特点，虽然各个地方都还是有一些产业分工，但是我们认为未来在城市的边界越来越模糊化，因为随着产业分工的逐渐清晰，城市的边界一定会被打破，这是一个特点。

　　第二个特点，随着今天基础建设的提速包括前面的参事也提到了国家包括粤港澳大湾区的一些本地政府在不断加速基础建设，这个基础建设包括交通、数据、5G等等，这样的基础建设湾区内的互联互通未来一定会更为便捷。

　　除了基础建设之外，人的流动也是非常关键的。人的流动我们看到在过去很长的一段时间里面，城市跟城市之间在人才流动有一些壁垒。比如说在户籍政策、税收、医疗、教育等等这些方面，在人才的流动上面对整个人才的自有流动是有阻碍的，所以在这个层面上我们相信大湾区随着定位的越来越清晰，国家在产业政策上面的顶层设计越来越清晰，这个基础上我们相信各地政府越来越会注意到这个问题，人才流动的应该是更加自由，城市对不同的人才区位定位的基础之上，对不同人才的聚集有所增强。

　　当然这里面也包括社会和公共资源逐步的一体化，你在一个城市要生活，这个城市让不让你生活，需不需要办那个证、这个证，在当地的五金一险也好，在社会化公共资源和整个配套的在顶层设计、城市的友好度上面，到底是不是鼓励人才的自由流动这也是非常关键的一个点。

　　同时，我们认为香港在湾区经济作用拉动，也将非常非常明显，因为香港原来相对而言是比较独立于湾区的建设之外，随着整个大湾区粤港澳一体化，我们相信香港在湾区经济建设中的拉动呢，前面讲了一个非常重要的数据。说中科院院士是吧，数量有非常多的数量其实在香港，从这个逻辑上来讲的话，今天香港虽然目前短期内有问题，但从长期的角度来看我们认为在湾区的经济建设的拉动作用会越来越明显，这是我们对整个人才的这个体系上面我们几个观察或者几个结论。当然前面几个挑战也说了第一个城市现在有分工，产业也有定位，我们各个城市也会找到自己的一些区块上的优势，但是我们说依然有一些竞争竞和，在竞争的基础上怎么尽量融通来合作，这是我们产业发展的竞争的技术之上需要思考的问题。

　　比如说我们提到深圳和香港，虽然大家在区位在整个产业定位在整个发展方面，还是有一些差别，但是依然在某些方面我们依然这两个城市的竞争，依然需要去顶层设计，在城市在整个政策出台的时候依然需要去考虑，在有一定的良性竞争同时，让大家合作变成一个主流，同时在一体化建设这个层面上面我们认为未来还是一个挑战，大家都知道硬件相对是比较容易去做的，今天建一个高铁扑个5G，城市跟城市之间的交通把他打通，相对来说比较容易还是可控的一个过程，但是我们说，在整个软件一体化，在通关效率广深效率，神冈互联，在这样的一些效率上面其实面临很大的在顶层设计制度背后等等。

　　包括说当地区委政府一些考量上的挑战。我们说行政壁垒也是定外一个的挑战，前面参事也说了在整个大湾区背后其实面临的两岸三地三种制度，非常非常大的挑战。今天香港的人才如果爱流动到深圳要不要缴个税，缴个税是按照深圳的个税来缴还是按照香港的个税来讲，中间有差异，如何解决在两岸三地三种体制，在政策行政这个角度其实也是一个挑战。

　　我们前面讲了在人口一些数据上的洞察一些结论，就业领域里面讲了58同城，大概解决所有企业，这个招工的需求，今天在找工作的层面上面能不能让我们竞争老百姓，能够找到工作，劳有所获，并且能够很安心在这里面长期的发展，这个就业的能力是非常关键的，所以整个指标从企业招聘产业政策薪资水平这是我们说形成这样就业营利非常重要的基础。

　　找工作我们今天看到如果说2018年从求职端今天找工作的人我们要不要找工作，我们今天看到58统称中华英才网也是我们今天收购的的一个平台今天的用户的找工作的活跃度的角度来看我们看到整个湾区的的城市排名里面，深圳现在目前是找工作最活跃的城市，所以我们说深圳整个的人在结构年龄结构是导致今天深圳求职活跃度的城市里面它是全国排名第一的城市。

　　除了深圳之外广州在全国的排名求职的热度里面，依然是比较高的城市，除了深圳广州之外，我们看到湾区城市东莞，也是目前求职排名表里面，名列前十的城市之列。或者说找工作端这样的数据之外，我们看看今天企业有没有工招，你提不提供就业岗位，这是一个城市非常关键的一个城市的盈利，非常关键的数据，我们今天看到城市的岗位活跃度，招工的活跃量，从这个角度来看我们看到广州排名第二深圳排名第四，佛山东莞分别排名第八和第九。

　　所以从这个国际上进今天其它的园区城市找准今天的产业定位，必须要结合自己的战略的优势，来结合我们产业政策、人才政策在顶层设计上面，我们需要在这个层面上面提供给我们今天的党政者一个非常有趣的一个参考说，如何来提升湾区找工作的活跃率，岗位的活跃率，这是一个非常关键的因素，这是我们看到的数据，给大家做一个分享，除了找工作之外，我们今天到底这些人是什么样的人在整个湾区的人才的涌入的过程中，今天到底是什么人进入到湾区，所以我们看到基本上有这么几个特点，第一高学历高素质，第一年龄的人才，还是在涌入这些区域我们看到25岁以下的占比超过40%、47.8%，在学历层面上面，我们相较于前五年因为我们有一些历史数据，我们前五年历史比较来看的话吴哥今天进入到四三角进入到粤港澳大弯曲的找工作的优势基础素质，比五年前有幅度的跃升，前面刚刚讲到，像东莞像原来的惠州江门，劳动力型，加工型，传统制造业的产业会比较多。

　　随着各地产业升级推进科技驱动，我们看到有一个非常重要的特点，学历这个层面上面，我们刚刚看到本科已经可以占到26.8%，大专也占到32%从这些角度上来看，这些人才的升级，整个学历升级对整个产业长期的驱动也是非常关键的因素，所以回到就业的角度来看我认为这几个非常重要的驱动因子是推动整个产业升级，城市竞争非常关键的因素，前面第一个讲到湾区未来人口一定要更加自由流动，人才应该是无缝进行转移在公共服务一体化的建设方面，包括社保公积金包括一些基础设施交通出行等等，我们认为在未来的一段时间里面都是推动整个就业推动人口流动非常关紧的几个因素。

　　同时的话产业的建设科技的升级，产业的升级也是让未来的年轻人愿意进入到这个城市，愿意留在这个城市一个非常关键的因素，这是我们认为未来在人才的流动上面非常重要的几个驱动因子除了前面讲的就业引力之外，还有一个非常关键的因素就是说行业，行业大家知道58本身上市之后我们收购了安居客，我们收购了房产行业，看今天的住有所居这样一个情况到底是怎么样的一个情况，我们首先回到了房企的投资热度这个角度来看。我们看到广州深圳佛山，依然是目前的房企业开发投资，非常重要的驱动，明年还是维持一个相对比较高的一个增长。

　　广州的投资开发跟去年还是持平的像佛山涨的更快一点，佛山整个房企业的投资比前年2018年的数据，2018年比2017年整个佛山界定增长了40%，所以房企的推动，让整个的行业住有所居，这个层面有一个非常重要的保障，除了深圳广州佛山之外惠州东莞、珠海作为房地产开发的第二梯队。房地产开发的投资规模，增长规模的增速也是非常快的。

　　回到前面讲了行业的吸引力之外，我们看另外一个引力就是，今天老百姓在这个城市居住到底怎么样，居住设计到买卖的居住，也涉及到租赁的居住，在这个层面上面跟整个城市的购房政策，供求关系的变化情况，包括跟城市的价格水平，你这个城市如果房地产价格更高，你会毫无疑问会挤压，我们刚刚前面讲的，年轻人流露这个城市的一个非常大的一个阻碍，我们看到今天的香港，今天的香港在整个房地产的居住的价格水平高企，在产业未来人才涌入这个层面上面毫无疑问我们认为是障碍。所以价格水平是我们评估这个城市非常重要的一个吸引力的引力值。

　　回到数据我们大家简单看一下，首先看看今天粤港澳大湾区湾区的居民要找房子，一般喜欢找什么样的房子，我们看到在新房的偏好上面，总体来看各个城市比较倾向于多去看三居室的新房，所以跟整个区块的经济活力，居民的日常的消费水平、收入水平是密切相关的。

　　这里稍微有一点差别，肇庆购房者对二居室相对更为关注，所以我想提供这样的数据背后其实是让我们的当地的执政者，让我们的政策制定方共同来参考一下，如果一个城市从产业的未来的发展，包括说在居住的供给量发展的角度来看，我们应该多去关注哪些普通老百姓比较关注的点。

　　前面讲到了买卖，除了说买新房外，今天租赁也是一个非常关键的指标，今天的普通的小年轻祛到深圳、东莞都是从租房子开始，所以租房子的情况到底怎么样，今天在租赁的房源的供给量怎么样也反映出城市够不够友好，欢不欢迎年轻人涌入到城市的关键因素。

　　我们今天看到深圳的供给量占比将近6成，跟今天深圳的年龄结构、人才结构包括收入等等、城市的房价有非常大的关联。从这个角度来看我们举一个香港的例子，随着今天深圳的房价非常非常高的，所以从这个逻辑上讲，国家在整个宏观的房地产产业政策上面，我们说要挤压投资，让今天的买房变成一个更加本位的需求，买房就是用来住的，买房不是用的炒的。

　　所以，从这个角度上来讲国家包括深圳很多的政府，当地政府都在推进，在租赁除了买卖关系商品化的市场供给量之外，今天怎么解决租赁问题，依然是一个非常关键的问题一切，能够让今天的普通年轻人在这个城市非常友好、安心住下来。

　　广州租赁的房源供给量大概是25.6%，其它城市的租赁的房源供给量的占比不足5%，所以更多的是买卖为主。所以回到今天来看，到底这些城市未来在整个产业政策的布局，在解决住有所居这个层面上面，回到刚才讲的这个点，在租房子的层面上面，在供给量的改革上面依然是各个政府需要去考虑的举个问题。

　　除了刚刚讲租赁外，回到房价，这是我们在整个粤港澳大湾区除了香港、澳门之外，深圳、广州城市整个房价的水平。大家可以看到这样的趋势，今天深圳平均的房价已经在53000多将近54000，而且每一年还在不断往上攀升的过程，是非常非常高级的。相较而言，除了广州、深圳之外，说明其它的一些城市二手房的挂牌价都在2万块钱以下。

　　比如说，像东莞、中山、佛山、惠州、江们这些城市房价非常非常便宜，这也是我们今天提供在整个人才政策，打破城市边界，让人才自由流动一个非常重要的思考。城市前面我们保利研究院也提到了，惠州的定位或者说围绕着今天深圳的发展它的房价比深圳而言要便宜便宜非常多，他在居住解决今天的粤港澳大湾区城市一体化的过程中，它到底要承载什么样的角色，在整个的供给量上面到底是工业用地更多，还是居住用地更多这是我们值得思考的问题，但是我们看到这样的情况，在城市的分布上面整个城市价格的区位差异还是非常非常大的。比如，深圳到了5万，最近的江门才只有1万块钱，打通整个江门来看，平均水平一万块钱都不到。

　　所以，基于以上几个数据，总结下来会把各个城市从经济、行业的布局、人口的政策、安居指数等等这些方面我们把它垄归起来形成一个叫城市引力值的报告，这个报告也是跟保利研究院，景晖智库共同推出的报告，相信在会后报告会正式对外发布。

　　我相信我们长期监控，通过刚刚前面讲到，58一些中观的数据，微观的数据，老百姓安居乐业的指数的数据来反映出来今天粤港澳大湾区除了国家在宏观政策，宏观产业研究、数据研究上面一些力量之外，我们来提供我们的一些中观的数据微观的一些产业研究的政策。

　　所以，在这个层面上面我们也希望微量粤港澳大湾区，整各在核心城市的城市带包括粤港澳大湾区城市一体化的建设过程中变得越来越好，老百姓安居乐业，城市发展越来越活力，谢谢大家。