房企资产负债表优化正进入实操阶段

2023-01-12 09:12:06 和讯房产 

1月10日,人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,研究部署落实金融支持稳增长有关工作。

在50天之前,央行、银保监会上一次联合召开信贷工作座谈会主题为“研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作”。元旦之后,两部门再次联合召开信贷工作座谈会,主题为“研究部署落实金融支持稳增长有关工作”。

首提“四项行动” 

引导优质房企资产负债表回归安全区间

会议明确,要全面贯彻落实中央经济工作会议精神,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险,实施改善优质房企资产负债表计划。

聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,引导优质房企资产负债表回归安全区间。

对此,上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,此次会议最大的亮点在于,提出了资产负债表优化的四项行动,这也说明,资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。

资产激活意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活,其包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs 产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容;

负债接续意味着后续对于负债的工作要加快清理,包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作;

权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者,包括央国企、保险公司等企业,同时会强调对于企业资本金的注入和确保资金状况的稳健;

预期提升意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法,尤其是各类金融机构企业。要不断减少企业违约的风险,同时强化今年房企销售的目标值,进而促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

实际上,资产负债表的优化工作在持续推进。观察 2022 年四季度以来的工作,其实有非常清晰的逻辑线。

2022年11月金融街(000402)论坛年会上,证监会主席表示,支持实施改善优质房企资产负债表计划。

11月22日国务院常务会议召开,此次会议明确,努力改善房地产行业资产负债状况。

12月15日,国务院副总理刘鹤指出,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。

12月16日,中央经济工作会议指出,满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。

1月4 日,外媒消息称,国务院金稳委上周指导证券业和银行业监督机构,就优质房企资产负债表支持计划,抓紧落实具体措施。

此次政策对于房企的影响非常大,严跃进认为,房企要跳出传统融资的视角去理解资产负债表。

他指出,此次央行信贷会议明确,此次资产负债表的优化是针对聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。这就说明,优质房企其实是四优房企,即销售业绩优、管理水平优好、财务状况优好、行业地位优。这也要求各类企业主动对标此类标准,主动改善企业经营状况,以积极争取政策支持。

严跃进认为,资产负债表的优化工作,也充分说明了一点,即2023年依然是积极化解风险的一年,要防范房企内部出现较多暴雷或系统性风险,所以要对此类四优房企要积极进行监测和支持。尤其是和金融市场一样,此次房地产领域也提及了“系统重要性”概念,这也说明全国销售业绩 TOP100的很多企业,或都纳入到此类重要性房企的名单之中。

中指研究院企业研究总监刘水也指出,改善优质房企资产负债表,防范化解优质头部房企风险,将是新一年房地产金融工作的重中之重。“四项行动”对房企的支持方式更加丰富和全面,将有效防范化解优质头部房企风险。

落实三支箭的进一步部署

本次会议强调,要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施,用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),保持房企信贷、债券等融资渠道稳定,满足行业合理融资需求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,此次会议,目的还是强调,信贷投放要适度靠前发力,精准有力支持国民经济和社会发展重点领域、薄弱环节。从近期信贷投放来看,金融机构对信贷投放的信心不足,全社会有信用紧缩的迹象。这其中,地产金融加速器效应减退,是全社会信用紧缩非常重要的原因。而这与金融机构对地产风险的担忧有关,也与房价地价等资产价格继续下跌有关。

李宇嘉认为,不管是稳增长、扩内需,还是守住不发生风险的底线,迫切需要在供给和需求两端,积极纾困地产。问题是,前期国家强调三支箭,对合理融资需求要予以满足,加大收并购等等,但由于对风险的担心,资金实际投放效果并不是很乐观。此次会议,就是对进一步推进地产融资正常化、纾困优质企业,推进保交流,落实三支箭的进一步部署。

会议重点强调的是对优质房企、稳健经营的房企的纾困,资金链缓解。这也意味着,政策不再允许风险继续蔓延,冲击到这些房企,这是未来行业的基本盘。而且,在扶持这些企业的过程中,不仅预期和信心开始稳定,而且也间接促进了向新模式转型。对其他房企,就像住建部部长所言——“慢撒气”,即不发生重大风险的前提下,让存量风险有序释放。去腐生肌,这也是旧模式向新模式过渡,必须要承担的成本。

END

(责任编辑:蒲莎莎 )
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