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房企 海外

典型房企海外布局分析

绿地——布局最广、投资规模最大


拓展模式:区域深耕、系统开发、针对全球客群


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万科——布局稳健,稳扎稳打


拓展模式:把海外市场作为学习平台和主业补充;多股东合资项目,联手当地最具实力的房企共同开发;合作方操盘,万科仅以参股的形式跟进项目日常运营;仅部分协助其在中国境内的销售推广工作。


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碧桂园——复制国内开发模式,扩张进程放缓


拓展模式:复制国内郊区大盘建城,碧桂园在马来西亚的开发方式复制了在国内的开发方式,低价取得大面积土地,控制成本,重视营销。



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部分房企海外布局现状

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其他主要地产商投资项目


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其他主要地产商投资项目


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房企出海原因

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中国资本海外房地产投资拓展图

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  从地图中可以看到,中国资本市场已进入四大洲十几个国家进行房地产投资。

房企海外投资城市特点

  

  一、华裔移民数量多:代表城市——美国、韩国、澳大利亚

  

 中国移民海外的主要目的国家地为美国、加拿大、澳大利亚、韩国、日本和新加坡等国,与房企主要进军国家相同。

  

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  二、经济金融中心:代表城市——伦敦、纽约、悉尼

  

 除了住宅项目,高端酒店等成为房企的主要开发业态,他们所选择的则是环境成熟的国际政治金融中心,如绿地洛杉矶绿地英迪格酒店等。这类市场风险相对较低,收益平稳,可以作为分散风险的投资选择。

中国大陆海外置业需求预测

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 同策咨询研究机构预测,2020年,我国高净值人群(资产1000万元以上)规模将达155万,年均增长5%左右。预计2020年,中国高净值人群海外置业总规模约7.44万亿元,年均增长约3000亿元。

投资盈利分析

  

  为何海外房地产投资对房企以及保险行业产生如此大的诱惑力?良好的投资盈利能力是一个主要原因。

  

  市场潜在回报率高——从住宅开发的回报率情况来看,海外房地产开发的净利润率可达到17%左右,而国内房地产开发毛利率逐年下降,预计平均净利润率在10%左右。

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  写字楼收益绩优——根据莱坊国际预测,未来5年,伦敦、纽约和悉尼写字楼租金的平均增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%,目前北京和上海甲级写字楼的回报率一般介于5%—6%之间。而这些城市的信贷成本却相当高,通常在8%以上。对保险资金等长期资本,租金成本不足以覆盖利率成本。相比之下,尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只介于4%—6%之间,但其利率却一直维持在较低水平,美国的资金成本可能低至3%,都有平稳的盈利空间。

投资风险分析

  

  风险一:投资政策改变或政局变化

  

  风险案例:近年来,济州岛大幅提高外国人通过购买房地产获得济州永居权的条件,部分获得上届政府批准、但未开工的项目需重新审批。

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  风险二:资金风险

  

  风险案例:碧桂园新山金海湾在导入大量中国籍人士购房后,相当一部分客户面临贷款失败,从而取消购房,失败的原因则是部分中国人工作收入不透明,被马来西亚银行拒绝了贷款申请;按照2013年公司财报,金海湾最终在业绩中体现的合同金额不到70亿元,与成交初期所公布的100亿元相差甚远。而在马来西亚市场的接连受挫也使得碧桂园海外投资进程放缓。

新房供应
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