博鳌·现场丨许小乐：全球流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100（附报告全文）

　　2019年7月27日，以“走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长”为主题的博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚·海棠湾·理文索菲特度假酒店启幕。会上，贝壳研究院首席市场分析师许小乐在会场发表了《全球流通视角下的楼市增长潜力暨购房动能排行榜TOP100》的主旨报告。

　　许小乐认为，今天高房价对于市场持续性的反作用的拐点已经到来了，我们会从数据上看到大的逻辑判断。

　　上半年的时候，我们看到这样的情况，根据贝壳找房的数据来看，大部分的城市房价都在下跌，即使北京、上海上半年的房价比去年同比下降2.8%左右。北京上半年二手房交易量同比下降14%，过去多年来没有出现过这样的数据。这说明房价越贵的地方，购房动能大的理论已经发生了变化。

　　为什么有些城市，同样在调控的情况下，市场受影响比较弱，有些城市调控的时间长而且影响深刻，这与调控的力度有关，实际上与市场的结构是有关的。北京、上海购房的途径，无房的群体，包括本地人，也包括未来进入城市的人，他们有潜在的购房需求。他们进入市场的时候，他们有两个选择，要不购买新房，要不购买二手房。如果城市以新房为主，房地产市场取决于前期的刚需人群，以及进入市场的难度。二手房市场有很大的变化，大家购买二手房的时候，业主购买的房子之后又促成换房的需求，成交量会超过初始购房者的量。

　　北京、上海在调控、限购限的情况下，本地人群和刚需人群很难进入市场，他们要将外地的房子卖掉，才可以凑够首付，否则靠自己的收入是无法买房屋的。这些人想要将自己的房子卖掉，需要近百天的时间，而且溢价空间非常大，换房市场启动不了，因为上车门槛越来越高，大家换房的成本越来越高。基于全流通的框架，我们构建了指标体系，衡量城市未来的动能，大概有两个纬度。第一个纬度是刚需和无房群体的数量和规模，目前无房群体的规模是多少，未来潜在城市吸引外来人口进入的规模有多少，我们通过经济增长，基础设施和公共资源配套判断城市人口新增的量。到来的人并不意味着有效的需求，有钱才是有效需求。这就涉及到房价收入比，还有刚需市场的压力。当房价收入比过高的时候，刚需来了以后，只能租赁，不能形成有效的需求。二手房业主，是否在有效的时间内将房屋卖掉，启动换房程序，这也是影响城市动能重要的指标。根据这些指标进行测算，结果大体是这样的。数据从0到0.6区间波动，重要的是看分布图。深圳和北京的购房动能是最高的，六个城市处于第二区间，第三区间的区间动能比较弱，不仅仅是增长率，更多是增加了购房的转化和持续率。我们将这些数据和现有的指标进行匹配。如果把动能和经济增长水平，或者是人均GDP放在一起对比，说明动能跟经济增长水平是比较一致的，也出现了一些差异。例如直线上方的城市购房动能高于目前的经济增长水平。这些城市二手房占比比较高，也就是说二手房市场造成成熟效应，放大了动能，不是以新房为主的市场。我们的结论是，换房扩大了城市增长的动能。不同的城市尽管排名第一第二，但是推高的程度是不一样的。深圳刚需动能是最高的，为什么？因为深圳的住房自有率在一线城市中是最低的，有大量的租赁房，未城市住房的发展提供了很好的缓冲和蓄水池，这是深圳难能可贵的地方。租赁住房为城市发展奠定了很好的基础，北京排名第5了，因为刚需难以进入。如果不将外地的房卖掉，很难靠自己的收入购买房屋。右边的图武汉排名第一，换房动能比较强，目前进入到换房的窗口期。武汉在全国众多调控城市中，鼓励换房为主，政策友好，动能就比较强烈。今天过高的房价，已经成为抑制市场的负能量，过去房地产价格高，大家抢着购买房屋。红色点的城市，例如三亚、福州、北京、上海的房价超过了购房动能，我们将人均GDP和房价进行关联，这些城市远远超过了居民收入增长水平，相关的系数只有0.44，房价跟经济增长没有关系了，已经脱节了。其中有很多的因素，包括房改的因素，杠杆因素，土地供应因素，导致房价与城市经济增长相互背离。在没有外部政策刺激和打压之下，没有杠杆的抬高之下，房价正在回归。房子市场启动不了，刚需进步了，房价没有支撑。

　　今天看到收缩型的城市，动能偏弱，这些城市最大的问题不是房地产的问题，住房自有率相对OK，租金也好，房价都是比较友好，不是房子的问题，而是产业的问题，大家进入的时候就需要注意了。从城市圈的角度对比这些问题，城市圈的综合动能，不是取决于各个城市动能总的概念，而是方差的概念，城市综合动能偏强，城市最大的竞争力在哪里，而在于规模和学习的效应。包括人在内的生产要素，要在区域内自由的流动，才是城市圈核心竞争力。住房要保障人自由流动，北京的住房动能0.6%太高了，反而遏制了人在区域内的动能，只在北京内走，不向外流动。深圳和上海的城市动能相差不大，要素间的流动就变得非常的容易，城市的效应很容易达到，形成城市间的流动效应。

　　我们如何选择城市，提供两个纬度。首先是购房动能强不强，不强的城市就算了。其次是考虑二手房市场的占有率，北京、上海的二手房市场比较高，开发商的动能就有限。开发动能强，二手房市场不多的市场增量就会比较强。

　　存量住宅的更新改造潜力巨大，我们做了老房子的统计，15年以上的房子，北京、上海、天津60%的房子超过了15年的房子，老旧社区的衰败问题如何解决，主要是房改之前建设的老房子，当时的标准比较高，现在的标准是无法居住的，北京上海15年以上的房子，分布的区域位置非常好，但是住房设施很差。我呼吁二次房改，1998年的房改从0到1，没有房子，建立了市场流通机制，将房子盖起来，这个任务中国已经完成了，2008年到2019年我们要启动二次房改，将存量的房子资源盘活起来，破旧的老旧小区和好地段的资源重新的建设起来，回归到人的身上，因此房地产市场是好的，政策稳，市场也是好的。

　　附报告全文：