“延续空间生命，复兴岁月文明”——存量时代 城市更新的机遇与挑战

　　目前在我国，存在着总规模达200万亿平方米的老旧资产在等待改造升级。随着房地产行业从增量市场向存量市场转型，城市更新成为行业探讨的新命题。

　　12月4日至5日，由中国房地产报、中国住交会组委会、中国房地产网、中房智库主办的“绿中国•芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”在北京盛大召开。

　　在主题为“延续空间生命，复兴岁月文明，致敬城市更新匠人匠心”分论坛上，中央财经大学城市管理系主任、中国城市规划学会城乡规划实施学术委员王伟教授；中国城市更新论坛秘书长、城智更新研究院院长陈方勇；愿景集团董事长陶红兵；中房协城市更新研究中心主任耿延良；北京首钢建设投资有限公司规划设计部部长冯少华；深圳前海润禾投资管理有限公司执行总曹邵鸣等来自城市更新领域的专家、学者、企业家们展开了一场头脑风暴，分别用创新的设计思维和运营方式，围绕城市更新和旧楼改造碰撞出转型、资本“加速器”、城市消费升级以及各方资源合作的中国城市新发展样本。

　　据悉，本场论坛共分为三大环节，分别是主题演讲环节、高峰论坛环节以及中国城市更新系列榜单发布环节。

　　存量时代 城市更新成为新命题

　　在开场的主题演讲中，来自中央财经大学城市管理系主任、中国城市规划学会城乡规划实施学术委员王伟教授从学术研究的角度，以学者的观察分享了城市更新的三大方面，即思考城市的命运，认知为谁而更新；理解中国的语境，转型更新范式；创新更新的方略，探寻升维路径。

　　王伟表示，新时代空间再生产的逻辑是追求人力资本与社会资本的增值，多元复合的城市功能，吸引和孕育多元的人才，引人和育人是城市更新非常重要的两个支柱。其认为：“中国城市更新方略之术，一方面要取理解这个城市和区域发展的紫虚之的规律逻辑，即通过各种数据进行一种规矩的发现和呈现，另外也要遵循他组织逻辑，即以人民为中心，以善谋策的态度寻找更新的方案、办法和设计。”

　　2019年，中国城镇化率超过60%，未来城镇化率会放慢，同时，今年中国新出生人口有史以来降到一千一百万，人口红利一去不复返，此外，今年中国的GDP将要破6%（统计数据，非实际数据），综上所述，快增长的时代逐渐远去，存量才是未来的风口。

　　中国城市更新论坛秘书长、城智更新研究院院长陈方勇认为，城市更新并不是个赚快钱的生意，因此只有进入到慢时代，城市更新领域的人才、企业才有用武之地。

　　然而，城市更新的业态、模式种类繁多，涉及问题极为复杂，目前不少人对城市更新的概念还停留在片面的认知。

　　愿景集团董事长陶红兵在主题演讲中提到了城市更新的三种模式，一种是拆除重建，即把老旧小区拆掉，重新固化重新建设，居民异地安置再回迁；第二种是一些小区里有危楼，整个小区无法拆迁，一部分危楼做原拆原建，还有的不拆做综合治理；第三种就是今后城市更新的主流，即推倒重建，这实际上还是一种城市的开发。

　　对此，深圳前海润禾投资管理有限公司执行总裁曹邵鸣也有相同的观点。他认为，房地产的城市更新是一个很大的趋势，从六七年前，国内的二手房的交易量，以北上广深以及核心强二线城市为代表，已经超过一手房交易量，有些城市二手房交易量甚至远远超过一手房，由此可见，中国很早就进入了存量房时代。

　　“存量资产的盘活、运营、管理和价值提升，是城市更新的一个核心命题。”曹邵鸣表示，国内城市更新业态或者模式非常多，也很复杂，可以分为政府主导和市场化主导，深圳就是典型的市场化主导。城市更新从大的方面分为两类，一类是完全的拆除重建，原来是旧村、旧厂房全部推倒重新规划，还有一个是老旧物业的升级。其中，旧物业升级实际上又分为两种，一种是不改变物业原有的用途和形态，这在北京、上海经常可以看到，第二个升级改造就是改变物业本身的用途，比如一个工厂，不用推倒，但是改造成综合服务区。

　　比如首钢做工业区改造。“针对不同的建筑物提出不同的改造策略，主要包括表皮保留，结构保留，新旧织补和景观性保留。”北京首钢建设投资有限公司规划设计部部长冯少华表示，首钢建投的团队仅有百余人，但是现在干的是百亿元规模以上的事儿，人均产值很高，希望未来有更多的机会做好城市更新。“从我们的愿景来讲，希望打造城市复兴新地标，智造未来。对内做的是园区开发、产业招商运营等改造升级，对外是努力打造成拥有未来城市战略视角的城市更新服务商。”

　　存量改造机会与挑战并存

　　在高峰论坛环节，中国房协城市更新研究中心主任耿延良表示，历史经验表明，当国家人口城镇化率达到60%、80%的阶段，基本上人口聚集的城市就进入存量开发时代。中国的城镇化率也从前几年56%发展到今年60%，这个阶段人口向城市聚集，城市的集约化、土地的集约化要求存量开发成为大势所趋。在这种趋势下，存量改造将带来大量发展机会，但对于发展存量改造的企业来讲，这既是机会也是挑战。

　　“虽然机会多，但城市更新不像传统的竞地开发靠快速周转实现企业目标，企业要把握住城市更新的机会，就需要靠内功，即长期持续经营的能力。”耿延良表示。

　　挑战则来源于各个方面。例如在城市更新的实操过程中，老旧小区改造首先就面临政策和规划层面的难题，而作为旧改的推动者，愿景集团也在扮演着政策推动者的角色。据陶红兵介绍，其在政策方面也在推动，尤其作为北京市的示范项目，住建部对劲松模式做了调研，也会有相应的配套政策出来，而这些政策可能不只是针对这一个老旧小区，对于北京市大量老旧小区存在的问题都会有很大支持和帮助。

　　来自平安银行(000001,股吧)地产金融事业部的总裁助理朱嵬则进一步从城市更新项目面临的融资难题分享了其观点。朱嵬说，城市更新项目目前来讲确实面临融资难题，主要体现在前期。一般来讲房地产融资要么是土地，项目公司股权或上级母公司的担保，通常城市更新的初级阶段这些都没有，因为土地还没有拆出来，有可能立项刚过，深圳城市更新有一个非常典型的分界点即四会是否过完，通常情况下，四会没过，和政府的协议没签完，和村民的安置协议也没签好，这种情况下金融机构确实很难介入。

　　“目前来讲，从深圳区域的城市旧改来说，比较好的方式基金+银行，共同服务旧改的运营商。可以这么理解，基金是天使轮的，银行可以从B轮参与，投什么？可以给旧改贷款，用于拆迁，补偿安置，过渡期的租金补偿。我们有一些要求，比如说村民的签约率达到90%，拆迁形象进度达到80%以上等等一些硬性标准，当然这是风险控制措施。”朱嵬表示，再往后比较顺畅了，当你整体拆完，有进度之后，出了地面，三证齐全，到四证的时候就可以申请开发贷款了，后期有销售回笼，我们还可以做尾款的证券化，配合起来服务旧改的开发商。平安集团和平安银行一直在民生普惠这一块有大量的资金和投入，同时积极参与深圳及大湾区区域的旧改及更新项目。

　　星库空间创始人兼CEO白羽表示，中国的城市更新也好、共享办公也好，底层就是产业更新。共享办公这四个字下面有非常细分的商业模式的演化，wework会选择更有创意的空间，这是国外的逻辑，中国实际上长期还处在城镇化和产业化的进程中。2016年wework进入中国的时候，他没有看到自由工作者的趋势，反而是新经济企业冒出来。

　　截至目前，星库空间是在国内少数既在北京、上海一线城市展开业务，又在三四线城市有布局的共享办公企业。“其实这是做连锁的忌讳，但是我们截止到上个月做到了全国20多个项目整体盈利，我个人感觉这是蛮难的一件事情，特别是在现在的经济环境之下。”白羽认为，盈利的核心在于资产端做到高性价比，客户端要把握住客户的需求，资产端和客户端之间有无数联系的可能，找对一个联线，这个生意一定可以发展盈利，并且做大。

　　此外，北京首钢建设投资有限公司高级工程师周婷表示，城市更新中老工业区的更新会是北京城市发展的里程碑事件，但其情况复杂，在这个复杂系统中，首钢企业作为单一开发主体最关键。

　　在市场机制下，企业本身活力的需求会使更新的动力更足。工业区有大量的工业色彩需要保留，必须要发挥它的价值最大化，可以有古博物馆，但不能都是博物馆；肯定会有工业公园，但不能全部都是公园；这里需要业态的多元化，因为体量本身也足够承载多元化，所以城市的活力就出现了。

　　首钢的单一主体，从机制上保证了我们是从前期的策划到规划设计，到工程实施再到运营管理，是整体全链条一体化的管控，从机制上保证了是一张蓝图绘到底。首钢从2005年就开始搬迁，花了十多年做规划。现在首钢受关注，这是十年磨一剑的成果。

　　城市更新系列榜单发布

　　在分论坛最后，由中国房地产报研究院、中房智库着眼于城市更新的社会价值和商业价值而推出的2019年中国城市更新发展报告也隆重发布，同时发布的还有2019中国房地产企业城市更新综合实力评价TOP50榜单、2019中国城市更新基金/机构综合实力TOP30榜单、2019中国城市更新新锐房企榜单、2019中国西南区域城市更新优秀房企榜单以及由中房智库评选而出的2019中国中部区域、西北区域、东南区域城市更新优秀房企榜单。

　　在2019中国房地产企业城市更新综合实力评价TOP50榜单中，中国恒大、富力集团、卓越集团、佳兆业、星河控股等企业名列前茅，在城市更新方面继续发挥领头羊作用。

   【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。