博疫·博弈3000点丨 张化东：预计房企全年成交面积下行 但成交金额高于2018年

　　截止2020年2月1日24时，全国新型冠状病毒以确诊14380例。房企为抗击疫情，主动关闭项目售楼处，暂停客户接待。同时购房者迫于疫情，暂缓购房决策。

　　据亿翰智库披露，2020年1月，多梯队房企业绩门槛值出现下跌。亿翰智库张化东认为，整体来讲，此次疫情对地产行业是一次事件性的冲击。尽管许多房企开启了线上售楼服务渠道，但一方面互联网售房还处于起步阶段，未构成体系性的售卖模式。另一方面，对于现在的购房者来说，居住是其购置的主要原因，线上购房未能带给购买者真正的居住体验。从销售端来讲，线上购房不足以缓解销售压力。

　　同时，以往数据来看，春节是房企尤其是三四线房企销售的好时机，大部分人会选择春节期间返乡置业，一旦错过这个时间点，全年都很难再出现类似于春节假期的集中客流量。

　　尽管销售受到限制，但由于地产股本身的估值水平不高，短期来看地产股不会出现大幅度的调整。据亿翰智库2019年10月底发布的策略报告显示，2020年预计房产行业会出现"前低后平"对走势，后期会出现一定反弹，但幅度不高。“今年受新型冠状病毒冲击，'前低'是有了，但后期的反弹力度会出现暂缓趋势”。张化东说到，“2020年房企全年成交面积均会出现下行趋势，但全年总均价会呈现上行趋势，成交金额预计高于2018年”。据国家统计局发布的《2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况》报告显示，2018年全国商品房销售面积为171654万平方米，销售额为149973亿元。

　　亿翰智库最新数据报告显示，截止1月31日，中国典型房企权益口径销售金额超过一百亿元的共有六家企业，其中中国恒大，万科地产，碧桂园位居前三，销售金额分别为389.5亿元，368.7亿元和336.9亿元。

　　从资金链角度看，2019年资金端封堵力度持续加大，融资难融资贵成为房企发展的最大掣肘。预计2020年房地产行业信贷环境大概率保持偏紧趋势，但结构性的宽松或将成为信贷政策最大走向，如根据资产负债率，净负债率、货值及结构等对企业进行风险分级，并据此给予企业不同程度的融资条件宽松。