博疫·博弈3000点丨 方颃：2020年预计小阳春泡汤 未来地产走势主要取决于政策的调控

　　2月3日，深交所和上交所即将开市，关于疫情对地产股走势的影响，中指研究院分析师方颃对和讯房产分析到，从短期来看，商品房销售量的下降和非住宅类部分商业物业收租的减免会对地产股资产价格带来较大负面影响。但从中长期来看，随着疫情的结束，在疫情期间所积压的需求必定会得到释放。

　　目前来看，2020年房地产行业依然维持房住不炒政策和因城施策的主基调。后期整个资本市场应该主要关注两会表述和货币政策。预计后期地方政府对房地产金融的相关政策和因城施策的灵活度、宽松力度都会增加。2020年房地产板块仍然值得看好。

　　对企业来讲，此次疫情会导致房企分化加剧。对一些融资能力、回款能力都较强的企业来说，所受影响较小。而对一些采用高周转策略的企业来说，资金回笼会因为疫情受到限制，从而增加整个行业的运行风险。

　　从二手房市场来看，春节期间，全国多个城市均发文要求企业推迟开工时间，暂停房地产市场的经营活动，这样大规模的停滞在短期内会对房地产市场整个产业链产生较大影响。方颃提到，这种影响主要体现在四个方面：

　　1、销售端：销售端影响最大最直接。一方面售楼处的关闭、线上销售效果不佳、中介机构暂停营业以及第三方渠道基本处于停滞瘫痪状态；另一方面，购房需求的减弱导致地产市场交易规模短期出现滑坡式下跌，规模下行将集中体现在今年上半年，尤其是第一季度，2020年预计的小阳春必定会泡汤。

　　2、投资端：出于防控要求，一二季度土地拍卖频率会降低。同时中小房企受回款资金限制，拿地积极性降低，多采用以销定投策略。

　　3、金融端：与03年非典时期相比，房企杠杆率远普遍偏高。受金融端管控从严的影响，房企后期压力主要来源于资金端，需靠政府出台相应措施以及金融机构延续借款时间来缓解。

　　4、施工端：预计一大批房企交付时间后延，第二季度影响最大。第三季度疫情得到控制之后，企业会在新开工施工方面加大力度，其中有实力的企业会开始抢跑。