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上市物企哪家强:你股价翻了两倍,我营收增幅超100%

2020-05-21 08:41:03 和讯名家  地产深度报道微信号

近年来,越来越多的物业公司加速利用资本,通过上市实现自身跨越发展。

2019年,从年初上市的滨江服务,到年末的时代邻里与保利物业,全年共10家物业企业成功对接资本,首次超越地产企业上市数量(5家),成为上市物企数量最多的一年。

这一年也是上市物管企业的高光一年,来自克而瑞的数据显示,在恒生指数2019年整体涨幅9.41%的背景下,于香港上市的20家内地物业股取得了全年平均45.82%的涨幅

其中,新城悦服务、永升生活服务及佳兆业美好三家公司股价基本翻了两倍,雅生活服务、中海物业、碧桂园服务等股价也已翻倍

热潮尚未褪去,受疫情影响,优质物业的价值再次被认可。2020年已有兴业物联、烨星集团和建业新生活3家物业企业成功登陆资本市场,使得以住宅物业管理为主的A股和港股上市公司大军增至25家。其中,兴业物联与烨星集团更是一度刷新港交所上市超额认购记录。

同时,包括荣盛发展(002146,股吧)、金科、世茂、阳光城(000671,股吧)在内的多家房企,也相继宣布计划分拆旗下物业公司赴港IPO,加上正在排队等待上市的弘阳服务、正荣服务等多家物管公司,等候上市的物管公司已经排起长龙。

 

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业绩增速大爆发

事实上,抛开因疫情带来的关注与价值认可,物管上市公司之所以受到资本市场青睐,与其过去一年内的业绩快速增长密不可分。

亿翰智库监测数据显示,2019年全年,25家以住宅物业管理为主的上市公司的总营收达到625亿元,较2018年同期增长36.2%。其中,超过半数增幅在40%以上。

其中,规模排在第一位的碧桂园服务2019年实现营收96.45亿元,同比增速达106.3%;而另一家前不久刚刚登陆港交所的建业新生活,其营收虽然仅有17.5亿元,尚不及行业平均值,但2019年增速却高达152.8%。

虽然行业整体向好,但规模分化也在进一步扩大。包括碧桂园服务、绿城服务、招商积余在内的,处在均值以上的7家物业管理公司,其2019年营收占25家上市物业管理公司全部营收的7成以上。其中,营收最高的碧桂园服务已经达到近百亿元,一家独占25家全部营收的将近1/6,而营收最低的兴业物联则仅有1.84亿元,两者之间相差超52倍

亿翰智库分析认为,业绩分化加剧一方面是由于背靠母公司,大型上市物企能在获得新项目上占据优势,另一方面这类企业在增值服务运营以及经营能力上相对更强。

不过,兴业物联作为非规模性上市物企,虽然目前规模较小,但由于企业包含大量毛利润率较高的商业管理业态,其净利润率高达19.1%,高于碧桂园服务、中海物业以及保利物业等规模性物企

说到“净利率之王”,彩生活当之无愧。其2019年营收51.27亿元,排名行业第5,但其净利润却仅次于碧桂园,达到12.92亿元,净利润率高达25.2%,是行业平均水平的2倍有余

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规模为王

物业管理行业的爆发式增长,究其原因,在企业登陆资本市场之后,“买买买”绝不手软,通过一系列的行业布局,快速延伸管理规模,为公司拓展业务奠定基础。

业内普遍认为,如今的物管行业已经在逐渐摆脱过去分散格局,快速进入“收购兼并”时代。

根据亿翰智库监测数据,2019年全年上市物企共发起19起收并购,而全行业收并购事件为22起,超80%收并购事件为上市物企完成

其中,碧桂园服务和雅生活在2019年均发起4起收并购,为行业最高。而雅生活在2019年9月,仅收购中民物业即新中民物业各60%股权一起并购事项,就耗资超过20亿元

此外,2019年上市物企鑫苑服务、和泓服务以及蓝光嘉宝服务均完成上市后首项收并购,依托资本力量实现版图扩张。

克而瑞统计数据亦显示,2019年上市内地物管公司并购对价总额约79.2亿元,同比增长461.4%,预计经收并购获取的管理面积在5亿平方米以上。

到2020年,上市物管公司的“买买买”之路亦不曾停歇。截至目前,今年已共发生10起并购,合计对价5.9亿元,其中7起为对物业管理公司的并购,另外3起与增值服务相关

一系列并购动作,也让这些物业公司的在管面积和行业集中度得以快速提升。

亿翰智库统计数据显示,25家上市物企2019年总在管面积达到22.65亿平方米,较2018年同比增长29.9%,上市物企的平均在管面积达到9436万平方米。

其中,作为头部企业的保利物业和碧桂园服务,在本身基数较大的前提下仍都保持了50%以上的在管面积增速。而增速最高的时代邻里,则在上市元年,通过收并购,在管面积实现接近1.5倍的爆发式增长

在这些上市物管公司中,彩生活以超3.5亿平方米的在管面积领先全场。不过,2019年,彩生活在管面积却微降1%,也是上市板块中唯一一家收费面积下降的企业。亿翰智库分析认为,企业顾问面积、合作面积等超10亿平方米,规模基数较大,但不能有效转换成收费面积,因此出现下降迹象,后期在管面积亦有被超越的风险。

除了通过大肆常规性质的收并购以扩充商业版图之外,2019年开始,上市物管公司越来越多地开始强调多元化增值服务业务。

有分析人士指出,增值服务由于利润率高于基础物业管理服务,同时伴随着消费升级,其在增强物企与业主之间的黏性上更有优势,很快将成为多数上市物企的全新发力点。

亿翰智库统计数据显示,25家上市物企公布2019年的业主增值服务收入中,总额已达到92.4亿元,较2018年同比上涨96.3%,占总营收的比例达到14.78%

其中,绿城服务的增值服务收入最高,达到19.13亿元,同比上升46%;而中海物业的增值服务收入为13.48亿元,较2018年大涨229.1%,为行业内业主增值服务收入增速最快。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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