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天津中原研究院:日本TOD案例专题——东京篇

2020-06-03 13:41:02 和讯房产 

  涩谷站:以TOD为核心的城市片区综合更新开发

天津中原研究院:日本TOD案例专题——东京篇

  PART 1 涩谷站片区综合再开发

  东急电铁主导的涩谷地区再开发计划是目前东京最大规模的TOD开发项目。 涩谷区距离东京核心区6.5公里。汇聚了八条轨道交通的涩谷站每天有300万人流量,换乘人数为全球排名第二。

  1927年东横线涩谷站通车,涩谷作为连接东京市区和郊区的交通节点。1933年东急集团效仿「枢纽车站+百货」的模式,建设东急东横百货,并开始对涩谷周边进行大规模开发。70年代开始聚集商业、办公、娱乐和创意产业。

  随着80年代泡沫经济和城市建设逐渐饱和,在21世纪初,涩谷站乘降人数开始降低,2001-2011年期间涩谷站乘降人数下降约5%。同时商业空间老化、业态减少等问题开始出现,商业销售额减少25%。2013年修订的《都市计画法》确定了包括涩谷在内以交通枢纽为核心的「都市再生特别地区」。

天津中原研究院:日本TOD案例专题——东京篇

  涩谷站再开发于2008年启动,持续20年,分为四期建设,总体再开发面积约928,100平方米。:

  ■ 一期建设涉谷之光综合体,2012年完工;

  ■ 二期翻新重建道玄坂街区综合体,2018年完工;

  ■ 三期开发涩谷车站大厦,2020年完工;

  ■ 四期为涩谷车站大厦西栋和南部街区,2027年完工。

  东急电铁计划花费1800亿日元(15.8亿美元)用于涩谷的更新发展。东急电铁作为开发方,通过建设文化和城市基础设施换取政府容积率奖励。涩谷再开发计划中5个主要街区容积率将提高3~6,主要承载办公、商业、文化、酒店和会议等功能。

  五大街区汇聚处

  综合提升滚动开发

  涩谷车站街区

  涩谷车站街区主要由三栋复合商业建筑构成,一期工程东栋2020年完工,二期中央栋与西栋再2027年完工。

  道玄坂街区

  道玄坂街区主要包括东急广场和原东急蓝塔周边区域,未来将改造成为高级办公空间。

  樱丘口街区

  樱丘口街区再开发将原本散落分布的独栋住宅转化为集合住宅,其中包括一个32层高的公寓,为2020年东京奥运会提供住宅空间。

  涩谷二丁目21地区

  涩谷未来之光是涩谷再开发计划中首个建成项目,连接涩谷站,建设成为零售、办公和文化地标。

  涩谷三丁目21地区

  在原JR山手线区域,利用东急东横线高架线路,建设涩谷STREAM,吸引创意产业和总部办公入驻。同时活化涩谷河,改造成为600米长的滨水步道。

  一个交通枢纽区

  五大街区汇聚处,形成以涩谷站为核心的交通枢纽。

  涩谷站汇集4家轨道运营公司的9条线路,为了简化换乘流线,通过简单易懂的步行节点组织串联五个主要街区,消解地形高差,在保障步行安全性的同时,提升站点之间的连接度。

  涩谷再开发计划有效衔接交通枢纽与周围城市基础设施的衔接,通过并列化、岛式化的方法提高城市基础设施的使用效率与商业活力。

  PART 2对天津TOD项目的借鉴意义

  TOD站城一体化的规划设计思路.

  涩谷站城市更新开发前,由于线路众多且各条线路开发建设时期不一致,造成换乘不便,且占据相当规模的城市核心用地,造成城市资源浪费。后期随着片区TOD升级改造,提升区域空间利用价值。天津地铁在规划前期应该做好站城一体化空间规划,最大程度避免开发及资源浪费,集约开发,形成土地及空间价值最大化利用。

  因地制宜的空间设计

  利用涩谷谷地地形,结合轨道交通及周边项目开发情况,建立立体的空间步行系统和交互式的空间设计。实现空间及交通动线最优化设计,将人流水平转移的同时,实现垂直移动。

  引入城市公共空间系统

  将复杂的城市需求和有限的城市空间紧密结合,纵向复合叠加城市功能,形成立体的城市商业配套系统。引入城市公共空间,利用电梯和垂直交通取代街道,将涩谷站原来单一的交通、商业功能转型为集创意性办公、娱乐、观光、消费、文化于一体的TOD城市综合中心。

  客群定位明确

  以地铁交通主力人群作为基础,定位区域消费主力客群为30岁左右年轻活力人群,引入多功能的生活空间,丰富区域业态和消费结构,针对性的增加符合年轻群体偏好的目的性消费业态。利用青年群体上下班及交通换乘时间实现目的性消费,逐渐丰富涩谷片区商业业态和消费结构。

(责任编辑:徐帅 )
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