博鳌·现场丨贾康：建设好基础性制度才能真正打造房地产长效机制

　　8月13日，由观点地产机构主办的2020博鳌房地产论坛资本大会举办，本次论坛以“地产远见：重启的世界”为主题。华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康作了题为“房地产与货币供应总量和金融市场的关系”的主旨演讲。贾康从金融和资本的视角分享了相关的基础性制度建设必须考虑的投融资制度的研究成果。

　　房地产的属性从何而来？贾康强调，房地产必然具有自然垄断性，在经济社会发展过程中间伴随着工业化推进城镇化，首先是一些中心区域，它上面的地皮和这些地皮上面的建筑物形成的不动产和房地产，是各种资源配置过程中间，社会上各类主体所追逐的对象。“这种自然垄断的性质或多或少都带有这种卖方市场特征，可以理解在这种中心区域按市场调节的不动产，它的价位，是在经济还有明显的发展空间和发展后劲的情况下，必然呈现一个成交价的上扬曲线。”贾康表示。

　　“实际生活中间，它往往带上比较强的金融属性，因为它更多的是靠近卖方市场，所以它被银行和金融机构高度重视。”贾康称，在财富管理方面，它也有非常重要的意义，往往表现为它可以跟着中国的经济发展迅速增值，自然而然它又对接到了融资的炒作，引出人们关心的泡沫化的问题，“房之所以能炒起来，根源上是社会需要这样的不动产，这样的不动产它又有跟银行之间便捷的抵押功能，还有财富管理上的特殊价值，还有种种被人们所看中的安全性，而把它炒起来以后，带来的是泡沫化，是社会经济生活中间的不健康的问题。”

　　“而房地产调控更多的是治标不治本，我认为只有基础性制度建设做好了，改革攻坚克难，这个长效机制才能真正打造出来，我认为至少涉及到的有土地制度、住房制度、投融资制度和税收制度。”贾康分析表示，房价上涨的具体情况和货币供应量的变化不能说没关系，他特别强调，“如果把保障房放在一边，就讲商品房不动产的交易，它的虚的这一方是购买力，当然购买力会跟着银根松紧的变化来变化，也就是货币投放总量的变化，它会影响房价。但是你要看到很长时间内，在中国没有完成房地产所依附的城镇化高速发展的时期，在没有完成它的高速发展阶段之前，中国的中心区域还要不断地扩大，已经稳定地成为中心区域的一线城市，以及很多的二线城市，它的不动产是越来越金贵，这个趋势没有任何力量能改变，所以它的上扬曲线是一个基本模样。我们的健康长效机制顶多是让这个曲线的斜率不那么高，让它不那么陡峭，减少大起大落，这就是健康化。”

　　“上扬曲线没有什么力量能够把它根本改变的情况下，只要货币投放量更加充裕，就有更多的支付能力会在资源配置中跟着这个上扬曲线来实现交易。”贾康进一步解释到，这种关系不能归结为货币供应量这个单一因素决定的房价上涨。我们毋宁说是这个业界的供需的对比，决定了在很多的中心区域，只要货币宽松，就容易跟着出现房价交易的热度上升和带来的房价的上扬。如果我们能够正确地处理房地产市场上的双轨统筹，托好了低收入阶层住有所居的这个保障轨的底，市场轨上的房价有所上扬不正是表现资源配置的机制吗？

　　它正是通过中心区房价一定的上扬，减少了更多从外部涌入中心区的压力，它可以通过这个市场机制使我们的中心区和非中心区，在发展的过程中间，协调机制得到一定的引导。如果我们考虑这样的机制，就不能一味地指责说货币供应量导致房价上升。比如说当下我们注重货币政策灵活宽松，去杠杆已经变为稳杠杆，这是必然的，去杠杆变成稳杠杆以后，实际的货币宽松，当然就造成房地产市场在中心区域一定的回暖的表现，完全合乎逻辑。

　　总体来看，贾康认为，住房制度必然是双轨，有保障轨要托底，有市场轨要跟市场充分对接，双轨统筹将在中国长期存在，保障房和商品房，或者说完全产权房，在社会生活中间并存。“政府首先要有一个好的国土开发规划，把这个双轨运行所需要的地皮合理地提供出来，在实际形态上当然有很多合理化的要求”

　　商业性金融方面，贾康认为还要发展很多机制，比如说住房信贷，比如说合理的根据反周期调控要求，相对灵活的利率的变化等等。同时我们的政策性融资的机制，保障房不是完全的简单地跟市场接轨，它需要尽可能地压低融资成本，这个投融资要在现象形态上纳入综合开发、连片开发的通盘规划。

　　如何把这个商业性金融和政策性金融结合好？贾康表示，政策性金融的机制离不开以财政为后盾的贴息、政策性产业引导等等，还要考虑PPP，它可以对接到棚改、保障房和商品房的建设，也可以进一步对接到连片开发、综合开发，同时这个舞台上也离不开民营企业。

　　贾康最后总结道，在面对复杂严峻的形势时，要争取把我们的现代化事业继续往前推进，而这里面的房地产业现代化发展是必然组成部分，这个视角之下，从财政贴息、财政支持的政策信用担保，到产业引导基金和PPP，合成一个政策性融资体系，和商业性金融相得益彰的支持整个房地产业健康发展，是我们必然要解决好的一个现实问题。