资色·评级 | 标普：确认朗诗地产的“B”评级；展望稳定

　　•朗诗地产将资产售予所属集团后，其单个个体的杠杆率改善。但是，公司的杠杆水平能否持续改善仍存在一定的不确定性。

　　•鉴于该出售资产的附带债务转至集团，朗诗地产的评级依然受集团的高杠杆率的制约。

　　•2020年8月12日，标普全球评级确认中国绿色住宅地产开发商朗诗地产的长期主体信用评级“B”。我们同时确认该公司的优先无抵押债券的长期债项评级“B-”。

　　•稳定展望反映我们认为，未来12个月内朗诗地产的杠杆率将小幅上升。

　　香港，2020年8月13日—标普全球评级8月12日宣布，确认朗诗绿色地产有限公司 (朗诗地产)的评级。确认评级缘于朗诗地产的规模小、权益销售增速低，以及补充土储的需求强劲。朗诗地产将部分资产售予母公司朗诗集团股份有限公司(朗诗集团)后，近期其杠杆水平改善，但朗诗地产的扩张偏好削弱了公司保持杠杆率持续改善的能力。

　　鉴于出售资产的附带债务转至集团，朗诗地产的评级依然受到集团的高杠杆率的制约。由于朗诗地产的长租公寓的租赁承诺转让给了集团，我们预计朗诗集团的杠杆率将持续高企。

　　我们认为，朗诗地产补充土储以扩张的需求将依然强劲，特别是在美国，公司在该市场未采取轻资产运营模式。我们预计未来2年朗诗地产将把50%-60%的权益合同销售所得款项用于补充土储，这将导致公司2020和2021年的调整后债务增加15%-20%。

　　我们预计2020和2021年朗诗地产的并表后债务对息税与折旧摊销前利润（EBITDA）的比率将温和上升至3.9-4.1倍和4.4-4.6倍，此前在2019年公司完成资产出售后其杠杆水平改善至3.4倍。我们预测朗诗地产的穿透式债务对EBITDA的比率将呈现类似的趋势，2020年的穿透式杠杆率预计将从2019年的3.0倍小幅上升至3.4-3.6倍，2021年升至3.9-4.1倍。我们将朗诗地产的财务风险状况评估从极高调整至很高。

　　但是，朗诗地产的规模小，且相较规模更大的可比同业，其在项目中的权益比率较低，我们预计该公司的杠杆水平可能会波动。这将对未来几年公司的并表后收入确认构成压力。2019年朗诗地产在中国的合同销售额的权益比率仅约为36%，较2018年的约41%下降。正是出于该原因，尽管2019年公司在中国的总合同销售额增长7%，但权益销售额却下降了8%。

　　朗诗地产的管理层预计，由于在美的运营中项目受新冠疫情干扰，今年上半年的利润将大幅下降。存货减值令利润率进一步蒙上阴影；我们预计未来2年该公司的总体息税与折旧摊销前利润率将下降至23%-25%，2019年为26.1%。我们在可比评级分析中对朗诗地产下调1个级别，以反映其在美稳定运营表现的记录较短的相关风险。

　　相较相似评级的可比同业，朗诗地产的资本结构更为多元和均衡。该公司有境内和境外银行贷款、优先债券、美国项目的EB-5贷款（另类融资）。该公司还获得了朗诗集团提供的股东贷款，朗诗集团可通过境内公司债券市场获取融资。此外，朗诗地产拥有充足现金余额，足以覆盖截至2019年末的到期短期债务及支持其流动性。

　　我们依然评估朗诗地产是朗诗集团的核心子公司；2019年该公司贡献逾60%的集团收入。我们预计，随着集团的遗留项目竣工及交付，该贡献比例将逐步上升。朗诗地产于2013年上市后，集团母公司的新地产开发项目一直都由朗诗地产负责。朗诗集团持有朗诗地产的50.1%的股份，我们预计朗诗地产将依然是集团信用状况的主要驱动因素。

　　展望稳定反映我们预期，未来12个月内朗诗地产的穿透式杠杆率和并表后杠杆率将小幅上升以支持扩张。我们预计，由于项目管理服务收入的贡献增加，该公司的销售将稳步增长，同时利润率保持稳定。

　　如果未来12个月内朗诗地产的杠杆水平弱化，表现为穿透式和并表后债务对EBITDA的比率上升至持续高于7倍，我们可能会下调其评级。这种情形可能会发生，若：（1）联合营项目对公司EBITDA的贡献低于我们的预期；或者（2）公司举债扩张的步伐比我们预期的更为激进。

　　朗诗地产的评级受朗诗集团的信用状况的限制。如果朗诗集团的穿透式和并表后债务对EBITDA的比率下降至持续低于5倍，我们可能会上调朗诗地产的评级。这种情形可能会发生，若：（1）朗诗地产的杠杆率进一步改善，使得朗诗集团的债务对EBITDA的比率大幅下降；或者（2）朗诗集团旗下未上市业务板块的杠杆水平显著下降。

　　如果未来1至2年朗诗地产展现出中国和美国业务表现稳定且持续增长的记录，同时保持其穿透式和并表后债务对EBITDA的比率低于5倍，我们可能会上调对朗诗地产的个体信用状况的评估。