首付100万，能买北京哪儿的房？

本文转载自公众号：“未来可栖”

无论是你是谁？无论你来自哪？来到北京后，都会有这样的疑惑：在北京，多少钱能买一套房子呢？

买房是一件让人幸福却又磨人的事，可能前一秒还在为即将拥有自己的房子而开心期待，下一秒就有一堆问题攻占了大脑。

对于首次买房的年轻人来说，这一“磨人”的体验尤其明显——好不容易凑了些钱，谁知道，在这些眼花缭乱的房源中也有重重购房陷阱。

01 首付100万，可以在北京买哪的房子？

在北京，买房的底线是100万。

通过链家网搜索北京首付在100万以内的新房，一共出现了16个。

这些楼盘分布在房山、密云、平谷、大兴庞各庄、瀛海、通州、顺义北小营、房山青龙湖等地远郊区。虽然地处偏远地段，但确实都是在大北京，且不乏知名地产商开发的楼盘。

这几个区域来对比，大兴区域的房子为购房人的首选。尤其是大兴瀛海，分布了几个限竞房楼盘，虽然房价在5万多一平，但总价300万一室一厅的50平米左右小户型也有少量的存在。瀛海区域的房子最大吸引刚需者的就是地铁8号线的开通。虽然房子小一些，首付100万买到地铁盘给无车族带来了很多便利。

通州首付100万以内新房，在位置上虽然依旧偏远，但北京城市副中心的发展给通州区域房子带来未来升值的期望。如果不着急居住也可以考虑。

我们知道，今年很多远郊、低首付的房子很火爆。这些新盘品质虽然好，但配套交通很差，即使发展起来也要超过10年的时间。这对于无车一族又需求近期住进去的购房者不适合。而平谷、密云的房子如果不是在当地工作，或者为投资、养老的打算，建议不要买。

相比较新房，北京的二手房给首付100万的刚需置业人群带来了更多的选择。

在链家官网搜索总价在255—275万元之间的二手房，出现了856套。而且链家不能涵盖北京所有这个价位内的楼盘。这些楼盘虽然首付在100万左右，但是很多人眼里的“老破小”，房龄多在2000年以前，面积在50—70 平米之间。

如果不想买“老破小”，首付100万内也能买到“远大新”，正规的两室一厅，房龄在2000年以后。这类房子多在6环以外，公共交通不便利，距离地铁也是10公里之外。

有人想问，首付100万，我想在二环附近买房，可以买到吗？

当然，二、三环内也能淘到首付100万的房子，但这些房子通常面积在30平米以内，或者胡同内的一些小平房。例如位于西城区广安门的荣丰2008，小区均价在12万每平米以上。20多平米的一居室首付100万左右也能买到。例如位于崇文门沙土山四巷的一平房，挂牌价不到300万，当然面积也不足20平米。

买房，无论二手房还是新房，最需要考虑自己的需求是什么，这时候要排列一下自己需求优先级——区域、交通、房龄、户型……

如果综合刚需者的交通、配套、房龄、户型等需求，首付100万以内在五环边买套二手房是最佳首选。

02?如何正确挑选适合自己的房子？

相对新房，首付100万在北京买二手房有更多的选择性。

除了数量上占优势之外，二手房眼见为实，不用担心期房的不确定性。在配套、交通方面也比较完善。

另外，二手房的价格，才能体现最真实的市场价格。

北京是一个成熟的二手房市场，经过20多年的发展，五环内绝大多数是二手房的天下。在同一个片区内，有新房有二手的情况下，如果新房价格超过了周边同品质同类型的二手房的20%以上，那就明这个新盘的价值已经透支了。

这种新盘叫做溢价盘，性价比比较低，不建议去购买。一般也很少有刚需购房者选择这样的房子。

不过事实上，新房和二手房重合的板块不太多。北京的新房大多在五环外，五环内低首付的只有二手房。

无论是买新房还是二手房，决定你房子升值的是该区域内未来几年的规划，包括未来几年内是否有地铁通过，是否有学区规划，是否建立商业……

对于首次置业的年轻人来说，通常会优先选择五环到六环之间的二手房，这样100万的首付可以选择楼龄新、面积、环境好、配套完善，能够满足未来三口之家的居住。

03 月薪多少可以首付100万买房？

以为当你凑够了100万首付就可以买房了吗？事实上并非如此。

当你凑够了100万的首付，还需要考虑贷款资质问题。银行要考察你的还款能力。若要首付100万在北京买房，至少月收入是每月还贷额2倍以上银行才批准贷款给你。

以一套首付100万的房子为例，房款总价一般在260万左右，按照当前LPR房贷计算，每月需要还房贷8714.26元人民币。这就要求你近一年内的月均收入必须在17500元 以上。所以说，并不是你凑够了100万首付就可以买房子。

你还需要有一个稳定的高收入。

除了收入，个人征信问题、学历、工作年限、工作单位也是银行审查的范围。

如果月薪达不到怎么办？

通常有这几种解决方式：

一是寻找共同借款人，父母、夫妻都可以。那么银行审查的就是所有借款人的收入总合。只要借款人总收入是每月还贷额2倍以上即可；

二是提高你的首付比例，降低还款额度，直到降低到你支付能力范围内；

三是将所有奖金、补助、住房公积金，全部计算收入。

当月薪不足以覆盖房贷的2倍时，我们可以审查宽松一些的银行。

在办理房贷的银行有多家可以选择，不同银行审核也有区别。在收入问题上，有些银行只看税后收入，公积金并未列在收入范围内，而有些银行可以以每月税前的收入来计算。

04 买房还需要注意哪些费用问题？

在买房的过程中，二手房要交的首付比新房高很多，这是不容忽视的一笔大钱。

通常来看，购买二手房实际缴纳的首付=购房首付+税费+中介费等，也叫净首付。

在这里，最能省钱的地方就是税费。二手房的主要税费是契税、增值税、个人所得税。

首先你逃不掉的是契税。只要有交易，契税就必须交；个人所得税是指如果房子房主买到手没有满5年，需要缴纳个税；如果你买的房子还没有满2年，还需要缴纳增值税。

首套购房的契税= 90平米(含)以下税率1%；90平米以上，税率1.5%；

个税=(本次网签价－原值)*20%，原值为上次交易的网签价格。可以说是个税是很让人恐怖的事情；

增值税＝估算为网签价的5.3%或者（网签价－原值）的5.3%，同样是一笔不小的数目。

由此可见选择满五唯一的二手房是最省税费的方式。

如果你买的是二手房，还有一招省钱的方式，就是一定要砍价。

几乎每一套二手房都有议价空间，买房者的一些经验告诉我们，当你的首付预算只有100万时。你在看房的时候一定要看首付高于100万的房子，通过砍价达到你的首付预算，你会买到更称心如意的房子。

除此之外，装修的好坏也是影响二手房价格的主要因素，有装修好的房子千万不要选择装修差的房子。

作为大部分的刚需买房者，在尽举家之力买一套房子后，可能没有装修的预算了。从一位从业多年的二手房屋中介那里了解到，同一小区、同一户型、同一楼层的房子，装修好坏的价格只差只在5万。

事实上，重新装修的价格远远超过这5万。

05 今年是抄底买房的好时机吗？

这是今年以来老生常谈的话题，疫情下的房地产市场，楼市又出现了“抄底论”，刚需一族们开始犹豫，买房是再等等还是尽快出手。

很多人的买房心理就是“买涨不买跌”，不管房价有多高，只要它还在继续上涨，刚需就敢砸锅卖铁的买房，因为大家都知道自己并不会“亏”。

但是当房价开始稳下来的时候，一些购房者反倒不敢买房了，生怕自己买房之后房价会下跌。

虽然这两年北京房价处于下跌的趋势，一些买在高点上的购房者确实付出了惨痛的代价。之所以很多人犹豫不决，是担心自己重蹈17年、18年那些买房买在高点上的覆辙。

但今年对于真正的刚需来说，应该是入手的时期。楼市平稳期建仓无疑是一个好机会，业内很多专家也表示，2020年下半年的楼市不会出现大涨大跌。

买房，其实是个不断面对和了解的过程。要面对的是自己的钱包；要了解的是我们要买的区域市场状况。

买房，请提前做好准备。

作者：赵晓丽

编辑：小屋