重启的地产与世界：2020博鳌房地产论坛圆满闭幕

阳光、椰林、碧海、银沙、流云……这几乎是我们脑中关于海岛的普遍印象。

只是如同受疫情影响积压大半年的外出思绪一样，8月的海南，因为南海季风槽的作用，大雨倾泻，暂时收获了难得的凉意。

这似乎是某种映射，在行业迷思，疫情、中美关系等外部不确定因素叠加之下，房地产行业同样“闷热”异常，渴望得到确定的凉意。这也是数百位地产人来到2020博鳌房地产论坛的缘由之一——在不确定性中寻找确定。

“宅”着久矣，向来善于思考、归结的地产人，身处休闲此境，是极易激发头脑风暴和思想交锋的。

在为期4天3晚的博鳌房地产论坛，与会经济学家、房地产开发商、金融机构、创新业务探索者，以及涉房链条中的企业机构脑力激荡，一起寻觅地产世界“重启”的关键密匙，在对撞中感受当下、共话未来。

一半是谨慎，一半是看好

2020年，注定是要记录到历史上的一年，疫情黑天鹅带来最大的不确定性，中美关系扑朔迷离，这些都让今年开局变得艰难。

适应环境是最好的方法，面对年初以来复杂的内外部世界，纵然观点不尽相同，与会者达成一致的是，从大形势看房地产方向，摸索新阶段的运行规律。

原中房协副会长朱中一在开幕致辞中总结过去几年房地产行业发展所呈现出的显著特性，指出长效机制的框架和主要内容已比较清晰，要坚持房住不炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段。

阳光保险集团首席经济学家邱晓华则认为，房地产已经走在分化的路上，未来更多还是由人口、财税、货币政策来决定行业走向，凡是政策友好、人口流入多的地方，地产一定会得到更好的发展。

一向善于把脉经济脉络的中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲，以“双循环”道出房地产下半场的机遇。

“中央提出的双循环，特别强调的是当前要加强国内循环。如果讲国内循环的话，在我看来房地产最值得重视的需求就是迁移性需求，就是我们在城市化进程当中人口迁移带来的需求。”

中泰证券首席经济学家李迅雷在随后演讲中，对于上述城市发展论有所呼应，他认为，今后中国就是一个大城市化的过程，而不是一个城镇化的过程。因为到了存量经济主导时代，人口如果不集中，运输成本、产业配套等成本就会上升。

其实在全体大会开始前一天的理事博鳌沙龙上，与会嘉宾已经针对房地产下半年以及未来算命把脉。来自行业一线地产开发企业掌舵人，总结深远，同样认为长效机制已经较为明晰：“未来20年都是以稳为主，因城施策、稳价保量。”

基于此，他劝告同行，追高会变得危险，因此不管是拿地或收购，都不能过份给予溢价预期，要在当前市场价格的基础上，做好铺排。对于更短期的下半年，他提供了具体的应对方案：“多留点钱，多卖一点房，不知道四季度有什么变化。”

当然，这种对未来的谨慎以及敬畏，并不意味着看空。伴随行业二十多年成长的旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中，在博鳌铿锵行主题讨论中，就表明了自己坚定的看多态度。

他预计，从2018年到2037年的20年，中国房地产将迈入一个平稳增长的时代，“至少未来20年还是要看好中国的房地产业”。

阳光控股执行董事、阳光城(000671,股吧)集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌在第二天资本大会中，同样表明了自己对房地产行业未来以及规模发展的看好。

他将之总结为5大动因：改善性需求、城市化率、城市更新、人口迁移需求，以及最近成为热词的“内循环”经济。

显而易见，未来房地产市场空间是巨大的。

周期论之“贪”与“忍”

如果总结过去几个月的地产情绪，“焦虑”或许是最不陌生也是最适合的形容词。

金地集团副总裁、东北区域公司董事长、金地集团(600383,股吧)开发管理公司董事长郝一斌一语道破：“房地产行业是周期性行业，每几年就会有一次焦虑。”

他认为，在行业周期向上时，房企更看重规模的增长，甚至不用考虑利润和风险；待到行业周期向下，在去产能的阶段，就开始讲多元化。

本质上，或许是“贪念”在作祟，因为在周期中“赚钱”变得不那么确定。

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗，从香港透过视频连线，点出根本。因为房地产供应有限以及地理位置的稀缺性，使得“所有搞房地产的人，贪的成分相当大，要是没有贪的成分在里面，周期不可能那么大”。

他不否认，贪念存在即合理，只不过需要把握度的问题。陈启宗以过去数十年的地产经验形象总结，胆子和贪念可以大，但是冷静必不可少。尊重市场的规律，乃是在房地产周期里致胜的最好办法。

他劝告在场房企要学会“忍”，“把手放在屁股下面”不要乱动，把自己内部的事情、管理的事情搞好：“要是没有把忍学好的话，你根本不懂得周期到底是怎么回事。”

既然是周期，就意味着具有一定的规律和循环性，因此就是可以预见的。

“凡是上去的市场都会下来，下去的市场大部分会上去。所以历史的周期，预见性是非常非常强的，千万不要说因为有周期就很危险。”

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇则以杠杆论说明周期中遵循规律的重要性，他提及，房地产行业是一个周期行业，该加杠杆的时候得加，该去杠杆的时候得去，如果做反了，大家今天就不会坐在这里了。

尝试播种与放弃骄傲

道理越辩越明，房地产行业由高速增长到“高位盘整”，这是几天会议中得出的一致结论。

因此，在横盘或者可能振荡下行的趋势中，不少嘉宾认为传统的做法变得不可持续。换而言之，上述“传统做法”是对住宅开发主业的固执单向坚守。

“房地产开发是老曲线，老曲线一定是要坚定的。”迪马股份(600565,股吧)董事长兼总裁、东原集团董事长罗韶颖，代表了过去一段时间内不少房企的尝试。

“我们还是会坚定不移地看好房地产，未来5到10年，还有继续增长的空间，毕竟基数还是存在。同时我觉得真的需要开始为未来布局，寻找第二曲线，要在不同的领域播种。”

当然，这种“创新”精神并不意味着能百分百成功。蓝润地产副总裁刘瑞光在主题论坛讨论环节中，以量化数字呈现了过去房企所做的多元化努力结果：“房地产的多元化，基本上80%-90%是失败的。”

“太骄傲”是症结之一，他认为，房地产人骄傲到以为房地产行业规则适应百态，只要拿钱砸、上广告、快周转，多元化就一定会成功。

除此之外，充分发挥自己的基因和资源优势，或许可以进一步接近“成功”。中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长蔡云，就对以居住为主题的延伸服务给予看好。

她认为，未来地产开发商向城市运营商转变，已是确定的趋势，以居住为主题的延伸服务会大行其道。换句话说，商业、文化、旅游、物业管理等多元化，会围绕着住宅主业去延伸，这才是多元化发展的方向。

朗诗集团董事长田明基于行业的深耕及经验，认为2020年无疑将成为房地产行业发展的分水岭，而绿色地产将成为加速房企分化的催化剂。

花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军，则基于最近火热的物业，提出了多元化发展的另一思路。他分析，目前城市保洁、产业城市、安居服务、公共安全、社区商业等都是物业服务的新趋势，未来物业公司作为城市服务运营平台，将大有可为。

在博鳌大讲堂环节中，来自联合办公、长租公寓以及物业的从业主体，普遍认为在选好赛道之外，向来习惯挣大钱的地产商，需要学会沉心做好运营。

相信金融的力量

生命从来不是一个孤立成长的个体，对于地产行业来说，虽然拟人有点勉强，但是在发展过程中，也从来不孤单，因为资本抑或说金融常伴左右。

2020博鳌房地产论坛上，与会嘉宾试着用一个上午的时间将这种不可割裂的关系充分阐明。

华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导贾康指出，房地产具有自然垄断性，除此之外，其在实际生活中，往往带上较强的金融属性。

因为更靠近卖方市场，被银行和金融机构高度重视。以不动产作为抵押，是取得贷款最便捷的途径，因此也就把金融和不动产的功能结合在一起了。

这种密切结合的关系，让疫情之后的地产行业可以借助金融的力量释放出更多的可能性。

国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金管理有限公司董事长孟晓苏，回顾了15年前REITs的提出。他认为，引入REITs可以把存量资产盘活，让社会资金来接盘存量资产，让原来的资产持有者解脱出来，从而有能力去投入新的基础设施建设，包括传统基建和新基建，这就形成了一种国内的循环经济。

当然，在债券融资和IPO上市方面，不管是现在还是未来，金融都将继续发挥力量。

上半年，受销售下滑、债券到期等多重因素驱动，房企境内外融资需求旺盛。IPO上市方面，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖总结，目前涌现出了由传统的物业开发1.0时代，到物管企业上市2.0时代，再向轻资产运营管理分拆3.0时代过渡的上市潮。未上市的房企可以趁着目前机会，拓宽融资渠道，降低融资成本。

方正证券首席经济学家、北京大学经济政策研究所副所长颜色则认为，目前金融方面的杠杆率已经非常高，疫情之后宏观杠杆率超过了300%。牵一发而动全身，去杠杆已不能轻易一刀切。未来不管是IPO、房地产基金还是其它形式的直接融资市场，必然有特别大的空间。