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挂牌5年的二手房终于降价100万卖出 在签约的时刻我犹豫了

2020-08-29 09:46:49 90度地产微信号 

京的房价真的有在下降吗?放在长一点的时间段来看,还是降了的。

北漂的买房经历,背后都掺杂着一个个鲜活的家庭故事。明显感受到降温的,是扎根在这城市的安安。自家位于海淀的二手房挂牌5年,终于在今年520找到了卖家。不过,成交的价格,比起2016年,安安最开始挂牌的市场价格,足足跌了100万

安安说,与房子发生故事的节点,既有趣又无奈。

2012年2月14日定下婚房,这成了老公给安安的礼物和承诺;2016年决定换房,在9月29日与中介签了委托协议,却没想到第二天出台的”930限购新政“让她的房子直接缩水了100万。

五年之后,2020年520这一天,安安终于卖出婚房,“置换一套更大的房”从期望变成现实。不过,当安安准备签下一套同小区的二手房时,安安犹豫了。

签约没成功,我反而冷静下来

其实,即使最后与2016的市场价格比跌了100万,安安房产的增值幅度还是跑赢了北京整体平均房价涨幅。

贝壳研究院数据显示,2012年至今,整体看来北京房价初下行期时价格走势分化,核心城区相对更抗跌。2019年以来,西城区均价率先结束调整,走出上扬态势,东城、海淀、朝阳等中心城区均价下跌态势基本结束,均价低位平稳。其余城区均价仍下跌。

2012年,安安开始选婚房,夫妻的要求是“海淀区、五环里、可以骑自行车上班”,最后二人锁定了西北五环内、位于海淀的二手房,单价2.3万/㎡、面积100㎡。虽然是十几年的老房子,但二人恋爱起就租住在周围,习惯了周围的居住氛围,因此安安对买到这套房子还是比较满意的。

不过,安安的老公却更偏向于购买新房。回忆2012年,安安说,当时北京城内的新房项目就已经很稀缺了,位于海淀中关村(000931,股吧)科技园、已超出五环的某“打造十年大盘”新房项目,不仅价格够不上,更早已被抢购一空;到了2014年,项目三期的开盘价就已高达6万/㎡。

大多数新房项目的位置在南六环外大兴、房山,单价虽然只有1万多/平米,但安安夫妻认为位置太远、不看好升值空间,很快放弃了。

“在父母的支持下我们定下这套二手房,当时贷款并不多,月供也只有几千块钱。”安安笑称,当年买的房是所在区域的“价值洼地”,没想到过了10年,安安所在的小区仍然是区域的“价值洼地”。

时隔五年,安安的房子终于以600多万的价格找到买家,手握增值3倍的房款,安安再次面临选择。房子卖掉之后,安安和老公就在周围的小区看二手房,毕竟女儿在附近的小学上学,安安觉得未来还是要在这个区域安家。

两人很快就看中了同小区的一套总价1000多万的三居。安安也承认,当时手握500万现金的她,有点被喜悦冲昏了头脑,都没怎么跟房主“砍价”,安安就和老公准备跑去中介签约了。

戏剧性的一幕在安安准备签约的时候还是发生了。由于卖家对合同条款的不确定,当天双方在谈判超过10个小时之后,最终没有签约成功,这也让安安冷静了下来。

新房与二手房的战场

每一次买卖房产的动作,安安都能感受到楼市的市场情绪。

生了娃后,五口之家的居住环境变得越来越局促,没有个人空间,小摩擦小矛盾时有发生。98年楼龄的老房子,时不时还会出现墙体渗水等各种问题。2016年,安安以碰运气的心态在网上挂出了自家的房子,价格750万。

“2016年,北京房价涨得很厉害,我准备买房的同事每天都处于害怕房东临时跳水、坐地涨价的恐惧中,感受到一片焦虑的氛围后,我才决定卖房。”

不过,只差了一点点。挂出第二天后,北京出了“930新政”,限购进一步升级,给楼市浇了盆冷水。

“进一步完善差别化住房信贷政策的要求,其重点是两条:一是购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。”

自下表也可看出,2017年北京各区的二手房价就在跌,安安所处的海淀区,2017-2018年二手房价的平均跌幅是3.9%;2017-2020年的年均跌幅,已上升至5.7%。

数据来源:贝壳研究院(2020年均价系前8月均价)

在长达5年的卖房周期中,安安回忆,“2017年还有几次来看房的人,2018年中介提出降价,我索性下架了房子”。2019年,市场趋于平稳,降价已成定局。安安的娃面临上小学,置换套更大的房被提上日程。

二手房的价格再降,新房市场也并不平静。尤其是2020年的疫情“黑天鹅”也打乱了开发商卖房的节奏。

签约失败之后没过多久,安安收到了一个即将开盘的改善型项目项目信息,这也动摇了安安之前只看二手房的想法,130㎡的三居精装交房,户型实用,总价在1000万左右。重点是,销售对安安透露,“四季度马上开盘,届时优惠力度将很大”。

如今,北京的新房可以挑挑了

其实,安安买房前的2011年,也是北京的限购大幕开启年,“本地户籍限购两套住房,外地户籍限购一套住房,外地购房者需提供连续5年的社保或纳税证明才有购房资格。”

所以,即使像安安这样在楼市后黄金周期上车的刚需购房者,以纯居住为目买房,到了2020年,拿着增值的房款置换,并不足以满足改善需求。至少在2011年后,靠买一套房就实现全家在一线城市的居住自由、财富自由的人,是少数,甚至是个伪命题。

但是,安安被同区域的新房种草,这就是个信号——即新房价格与二手房价格的落差逐渐趋于合理。近期,有专家也对90度地产表示,“下半年,北京的新房有的挑。”

业内人士提供,目前北京供货量充足,而且今年推货速度提升了20%。安安曾看中的新房,就是今年1月中旬拿地的项目,并计划下月入市。提高周转速度,成了房企逃不掉的“宿命”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也预测,资金与楼市间的“防火墙”已成形,下半年,开发商要“降价跑量”了。对于购房者来说,可以挑、可以选了。分析原因是,近日针对房企刷屏的“三道新规政策”,住建部、央行要求,控制过度利用杠杆、吸金能力强(往往能给出10%左右的利息)、土地市场摧城拔寨的房企。

伴随四季度及明年,房企密集融资到期,如果增量融资收紧,赶快卖房就是唯一选择了。不过,业内人士提醒,“房企也不会大范围拿出那么多房源去促销,而且促销的时间周期也不会拉得太长。”

尤其是之前已经开过盘的,现在是二期、三期开盘的项目,不会轻易降价。即便房企压力再大,在降价这件事上,不会全面铺开。价差太大,会导致前购房者因为价格失衡的集体维权。

不过,像安安看中的新开盘项目,优惠力度会在可控制的范围内更大。所以,90度地产整理了北京自2020年期的新拍地块,瞄住这些即将入市的新盘,可能会有挑到实惠新房的机会。但是,优惠力度过大,购房者也需警惕,开发商不断压缩利润,收房时可能面临减配、维权。

“捡漏”肯定是少数,从限制房企融资、加上7月官方在长三角一体化发展座谈会、及730的中央政治局会议两次提出“房住不炒”来看,防止楼市失控还是未来的主旋律。

“一顿折腾”后,安安觉得,买房这事堪比“西天取经”,是个脑力体力兼用的活,有时候,还掺杂了些许运气。

魔幻楼市变换莫测,马上就到“金九银十”季了,“金九银十”还能从营销噱头回归至市场成交升温吗?90度地产将持续关注下半年的“故事结局”。

 

盯住这些地块的楼盘,或许还有“捡漏机会”。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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