房地产在松绑

2022-05-24 15:40:48 周天财经 微信号 

文 | 周天财经

周天财经 原创出品

一些微妙的信号正在释放。

5 月 22 日凌晨,武汉经开区宣布全面取消住房限购政策,不过这条消息仅仅存在了一个晚上,在当天上午九点前就已在官方微博上消失。情形颇有些类似南京的政策一日游。

都是朝令夕改,但不同的是,据第一财经报道,尽管消息被删,但武汉经开区取消限购的政策实际已经落地,在武汉房票资格查询系统的限购区域之中已经没有「武汉经开区」选项,颇有一些「只做不说」的变通智慧。

同一天下午的「湖北发布」公众号上,则发布了「二孩三孩家庭可在武汉限购区域购买第三套房」的最新政策调整。

武汉只是最近一大批放松楼市管控的城市之一,根据中原地产研究院统计,5 月截至 20 日,累计已经超过了 56 座城市发布了稳楼市政策接近 60 多条,4 月份也有 66 座城市出台政策。

从具体内容上看,组合拳包括但不限于为多孩家庭增加名额、放松限购限贷限售、甚至直接降低首套、二套首付比例等政策,力度不可谓不大,调整的城市中还包括了如杭州、成都、长沙等新一线城市。

自「房住不炒」被反复强调以来,如此密集地政策松绑尚属首次。三月份开始,以郑州为代表的一批二三线城市对「四限」(限购、限贷、限售、限价)进行了实质性调整,现在这种全面松绑态势在大大提速。

房地产之于中国经济的重要性无需多言,这个行业蓄积了巨量的国民财富,关联着上下游数十个产业,同时也是地方财政的重要支柱。新一轮松绑之下,这两年低迷的房产市场会回到增长的单行道吗?

01 稳地产就是稳民生

如果说一季度各地对「四限」的调整还普遍抱有一种「先行先试」的试探心理,那么随着近期全国房贷利率下限下调以及 LPR 五年期及以上报价从 4.60% 下调 15 个基点至 4.45%,可以说给楼市「松绑」已经自上而下达成一致。

这项调整所影响地不仅是企业的中长期贷款利率(当然包括房企),也直接与个人住房贷款利率相挂钩,根据中金测算,本次下调预计节省房贷利息支出年化约 570 亿元,稳地产信号非常明确。

以成都为例,2021 年还是 6.13% 的首套房利率,但是 2022 年年初,就调低到了 4.6-4.9 之间,近日的此轮下调,可能还会调低少许,半年之差,利率相差近 2 个点。

是到了必须稳地产的时候了。

Wind 数据显示,今年 1-4 月房地产开发投资同比增长 -2.7%,新开工面积同比增长 -26.3%,这一增速不但是历史新低,也是排除了 2020 年初始疫情期间冲击,中国进入商品房时代二十多年以来首次出现负增长。

从价格上看同样有些令人担忧,国家统计局数据显示 4 月份,70 城新房价格环比下降城市有 47 个,较 3 月份增加 9 个,二手房价环比下降城市有 50 个,较上月增加 5 个,几乎只有少数一线和新一线城市仍在保持房价缓增。

这在很大程度上解释了当降息政策释放后,大批二三线城市迅速对「四限」进行了实质性放松。

物理学告诉我们,惯性与质量成正比,对于十万亿体量的房产市场而言也是如此:趋势一旦形成,就很不容易在短期扭转。一定的政策前瞻性就成为必要之举。

天风证券研究认为,房产从供需两端都进入到去杠杆时代,购房者对投资住宅回报的长期预期已经发生改变,房企开发商对商业开发的毛利率水平长期预期也已调整,综合人口周期和目前已经相当高的城镇化水平来看,刺激政策能在多长时间和多大程度上改善需求有较大的不确定性。

02 房产企业也在「裹紧被子」

市场降速,房企的日子也不好过。

3 月 31 日,万科董事会主席郁亮在年度业绩发布会上因业绩表现不佳向 52 万名股东道歉,引起了舆论关注,郁亮道歉的主要原因在于,万科当年归属于上市公司股东的净利润为 225 亿元,同比骤降 45.7%,这也是万科自成立以来第三次出现净利润下滑。

年度业绩发布会上郁亮致歉

客观来说,一直被当作业界「模范生」的万科虽然业绩逆风,但其提出预收账款后的资产负债率尚不到 70%,在郁亮所言的「黑铁时代」靠着勒紧裤腰带生存无虞。

被戏称为「恒二」的融创可能更具代表性。5 月 12 日,融创发布公告称 4 月陆续到期的 4 笔美元债优先票据利息将无法在相关宽限期内偿还,共计约 1.05 亿美元,当日融创服务股价应声大跌近 12%,至于融创中国,则因为年报「难产」从 4 月开始就处于停牌状态。

不知道孙老板得知最近法拉第未来还在比佛利山庄开出体验店的消息,会不会想起他那至今未归的山西老乡。

开发商如此,处在交易环节的贝壳也在「裹紧被子」。据 Tech 星球等多家媒体报道,贝壳在赴港「双重上市」的同时也启动了新一轮裁员,涉及产研、运营、中后台等多个部门,职场社交平台「脉脉」上亦有多位贝壳被裁员工发声。

科技部门裁员往往能够引起更多关注,而流动率本就较高的房产经纪人群体则成为了「沉默的多数」。贝壳在 3 月份发布的年报显示,其平台上的经纪人数量为 45.45 万人,较 2020 年末下降约 7.8%,彼时贝壳 CEO 彭永东就曾对外表示,预计门店数量与经纪人数量均会在第一季度触底。

考虑到上海线下商业近两个月几乎停滞,北京近期也遇到了疫情反复,两座重镇业务受阻,作为贝壳「御林军」的链家即便想要大干快上,可能还需要等待。

需要认识到的是,即便没有疫情冲击,随着城镇化进程的推进和人口结构改变,全国各区域房价出现分化也只是时间问题,依托强大的中国制造能力,在全域建造了超出当前需求的房子(京沪穗深受限于土地面积,不在此列),但多种因素叠加使得当下的市场在基本面和情绪面在短期内走低,避免情况进一步恶化,已迫在眉睫。

根据天风证券(601162)测算,如果在年中数据中能够观察到销售数据企稳,叠加供给侧的纾困政策,那么房产投资增速将很有希望在下半年延续稳定态势,这对于中国经济实现稳增长的目标和市场信心重建有着极为重要的意义。

03 小结:以空间换时间的阶段答案

房地产始终是中国经济重要的议题。从 2021 年初高层发声「房地产是金融体系最大的「灰犀牛」」到近期宽松政策的密集出台。相信我们都能感受到一种微妙的化学反应——既要确保金融安全、规避系统风险,还要稳住当下的市场、给市场以足够的信心。

对于这道必须答好的难题,「以空间换时间」是目前我们所能观察到的答案。

中国宏观政策「武器库里武器其实很多」-- 目前掌管资产管理规模约 500 亿美元的太盟投资的单伟建认为,利率相对较高,去年美、欧利率水平几乎为 0 时,中国利率水平还接近 4%。同时,银行在央行的存款准备金率目前也属全球最高之列。根据财新报道,这位曾在博士期间师从美国财政部长耶伦的投资从业者作出了以上分析。

单伟建还特别指出,在财政政策方面,2021 年的税收收入增加 14%,远高于当年中国 GDP 增速。「非税收入还增加了 6%,我算了一下大概相当于 4000 亿美元,」因而财政支持经济有很大余地。

全社会对停滞的耐受度其实要远远低于过热,关于这一点,美国财长耶伦其实就一贯主张,要对于通胀有一定容忍度,相比通胀,她更关注的是失业率,这一点对于中国或许同样有启发,通胀本身是经济增长的伴随物,而保住就业才能稳住民心。

中国经济崛起的一个基本经验是,用发展的办法解决发展中的问题,可以预见的是,当疫情冲击超过预期,相应的稳增长政策也将不断提升力度。

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(责任编辑:刘海美 )
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