偿债高峰到达房企借钱难，有公司啃下20%高息贷款

　　[ 销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。 ]

　　[ 中金公司统计显示，2022年1~5月，已有25只境内地产债展期。业内认为，在房企资金压力尚无明显改善的情况下，未来仍有可能有更多房企爆出债务违约事件。 ]

　　销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。

　　据克而瑞统计，2022年6~7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，近两个月民企到期债券合计约1178亿元，占总规模的67%。

　　同期，民营房企的融资环境并无明显改善。中指院统计显示，今年1~4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。5月至今，在监管层的指导下，包括旭辉在内的5家示范民企采用信用保护工具先后发行了债券，但并无更多民营房企得到类似的发债融资机会。而只能寻求更高利率水平的贷款或加大资产出售力度。

　　在这样的背景下，房企持续对到期债务寻求展期。中金公司统计显示，2022年1~5月，已有25只境内地产债展期。业内认为，在房企资金压力尚无明显改善的情况下，未来仍有可能有更多房企爆出债务违约事件。

　　利率高达20%

　　上周的房地产市场传来了两则关于融资的消息。

　　一则来自民营房企代表旭辉。6月24日晚，旭辉集团对外披露，其完成了2022年第一期公司债券簿记建档工作，发行规模5亿元，发行期限4年期，票面利率定于5.5%。该笔债券使用了由中国证券金融股份有限公司与国泰君安(601211)证券创设的信用保护凭证。

　　至此，包括碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉在内的五家示范房企，都完成了带有信用保护工具的相关公司债券的发行。

　　另一则融资消息则来自华南房企雅居乐。同样是在24日晚间，雅居乐发布公告称，其获得不超过8.94亿港元的夹层融资贷款。

　　据雅居乐上述公告，2021年4月15日，雅居乐间接全资附属公司富锐发展有限公司（下称“富锐发展”，作为借款方）与优先贷款人（作为原贷款方）等方面签订了优先融资协议。优先贷款人同意按年利率为HIBOR利率加1.4%，向借款人提供本金总额最高约为10.4亿港元的定期贷款融资，为期24个月。

　　今年6月24日，富锐发展与优先贷款方等方面签订优先融资补充协议，将上述融资的最终到期期限延长12个月，同意签署夹层融资协议并设立相关担保等。

　　具体来看，根据该夹层融资协议，夹层贷款人同意向借款人提供本金总额最高为8.94亿港元的夹层融资，自提取日期起计为期24个月。同时，夹层融资需要雅居乐签立担保。

　　根据该夹层融资协议，在达到某些条件后，夹层贷款人可选择将贷款转换为借款人的所有已发行股份；前述条件中包括雅居乐无力偿债等。

　　雅居乐在公告中表示，若夹层贷款人选择行使选择权，则富锐发展将不再是雅居乐附属公司，并预计将录得约14.37亿港元的亏损。

　　据披露，富锐发展的主要资产为位于香港柏架山道的一幅土地，地盘面积约为2.42万平方英尺，以及位于香港英皇道的一幅土地，地盘面积约1万平方英尺。该物业拟发展为两幢约有600个单位的住宅楼宇。

　　有长期跟踪地产板块的固收分析师透露，雅居乐获得该笔融资主要就是靠在香港的项目，目前雅居乐还有其他的融资项目正在推进中，“其他民营房企也有类似的融资项目在推”。

　　“抵押融资基本上是民营房企仅有的渠道之一。”上述固收分析师表示，当前普通民营房企的融资环境并没有明显改善。

　　值得一提的是，雅居乐该笔夹层贷款的年利率高达20%。在汇生国际融资总裁黄立冲看来，“对于当前的民营房企来说，拿到钱就可以暂时生存，利息高低已经不那么重要了。”

　　债务一展再展

　　事实上，在当前的市场背景下，大部分已进行过展期或出现违约行为的民营房企，再融资通道关闭，持续寻求展期成为应对债务的主要方式。

　　4月份时已完成展期的“融创房地产集团有限公司2020年公开发行公司债券（第一期）”（下称“PR融创01”），如今面临着新一轮展期。

　　公开信息显示，“PR融创01”总发行规模40亿元，票面利率4.78%，应于2022年4月1日兑付回售资金及利息。此后，该笔债券的展期方案通过，相应的兑付方案为自2022年4月1日起的18个月内，定期兑付一定的本金，直至第18个月累计付清本期债券全部本金，利随本清。

　　根据上述方案，融创已经完成了5月15日首笔10%的本金及其对应利息的足额支付，并应于6月30日第二次分期支付“PR融创01”发行总额10%的本金及其对应利息。

　　如今，第二期款项的支付遭遇难题，出现不确定性。6月24日，融创在上证所发布公告称，“截至目前，公司面临短期较大的资金压力，预计无法于2022年6月30日前筹措到足额的分期偿付资金，拟对本期债券后续的还款节奏进行调整。”

　　融创在公告中表示，自其于2022年4月1日调整了本息兑付安排以来，房地产行业销售市场仍持续低迷，同时受疫情反复的影响，融创在今年前5个月累计实现合同销售金额同比减少59.16%，使其短期的资金安排受到了极大的影响。

　　对于已经展期的债务，再次调整支付节奏的情况同样出现在世茂身上。公开信息显示，世茂担保的“中信建投(601066)-鑫荃供应链金融第1期资产支持专项计划”近日对调整后的展期计划再进行调整，将原定展期11个月的方案改为展期18个月，即剩余各期本金的支付时间各延期了约7个月。该产品优先级部分“PR1优”发行规模7.15亿元人民币，存续金额约5亿元。

　　奥园则开始对境内债务的到期利息寻求展期。6月20日，奥园发布债券公告称，“21奥园债”原应于7月2日兑付第一年度利息，拟向债券持有人请求变更本期利息的兑付安排，由原来的一次性偿付，调整为自7月2日起的12个月内定期兑付一定比例的利息，直到第1年末累计付清本期利息。

　　据上述公告，“21奥园债”发行规模合计18.2亿元，期限4年，票面利率为6.8%。包括上述展期方案在内的三项议案的表决截止期限为6月27日。据知情人士透露，该场持有人会议召开前，已提前与投资人“沟通好了”。

　　据中金公司统计，2022年1~5月，已有25只境内地产债展期。同时，截至目前，有13家房企对境外美元债寻求展期，包括大发、中梁、正荣等。

　　据克而瑞统计，截至6月初，共有26笔美元债新增发行，但有16笔为要约交换，将现有票据交换为新发行票据，变相展期。

　　7月再迎偿债高峰

　　随着房企下一个偿债高峰的到来，未来一段时间内，债券展期或将更加密集地出现。

　　克而瑞统计显示，2022年6~7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，民企到期债务压力巨大，约有1178亿元债券到期，占比67%。同时，下半年，民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。

　　另据公开信息，7月，共有58只境内地产债面临到期及回售，合计金额约649亿元。其中，恒大、华润置地、金地、融信、宝龙等房企均有两只以上的境内债面临兑付。

　　而与之相对应的则是，民营房企始终不乐观的融资环境。

　　中指院统计显示，今年1~4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。

　　5月以来，在监管层的指导下，包括龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等在内的五家示范民企采用信用保护工具，先后发行了6笔债券，发行规模合计约39亿元。

　　不过截至目前，除了上述5家房企之外，鲜少有民营房企能够在公开市场上实现融资。事实上，即便是上述被监管层盖章认定的示范民营房企，2022年以来发债的难度也不小。

　　5月底，在由上证所组织的五家民营房企与投资者的交流会上，有与会房企高管提及，2022年2月~5月期间，该公司曾两次发债，尽管都发行成功，但第二次明显感受到市场的压力，发行显得吃力，“有两家过去与我们公司合作的大型银行机构，一些爆雷企业影响到他们对民营企业的投资，后来基本上‘一刀切’，对民营房企的债券就不再投了。”

　　在融资渠道尚无明显放开迹象，并且销售回暖不明显之时，房企还在努力加强回血。近日，奥园以5.68亿港元的总价出售了位于澳大利亚的两家附属公司的股权；富力地产于5月时折价出售了海南大英山新城市(300778)中心项目，回血约10亿元。

　　“整体来看，当前还有不少房企存在流动性问题，未来仍有可能有更多房企爆出债务违约事件，仍需要行业注意。”克而瑞研究中心指出。