深圳市场，来了大招？

“老师，现在这批人才房对后续的市场会造成多大的冲击力？”

“老师，你怎么看待这次的人才房呀？”

“老师，这次人才房值不值得买(300785)呀？很多人关注。”

甚至还有朋友一度陷入了悲观，看不清局势了。

这两天深圳首批可售型人才房公示，价格相当于商品房的6-8折。

消息一出简直是炸锅了，后台的学员朋友们也在问。

大家都想知道我的看法，我有一点思考，不知道各位认不认可：

当总价越低单价越低时，商品房的价值在衰减。

关于我怎么得出这个结论的，抽丝剥茧，我们一层一层分析。

当然，有些朋友真的有人才房的需求，关于申请条件和流程，我也细心为大家准备了详细操作的手册，关于你是否满足申请条件，应该如何拿下这批人才房，有需求的可以扫码添加我的微信，我可以免费发放给大家。

因为目前是第一批可售型人才房，还有很多具体细则还没有公布，这里结合过去安居房和目前公布的条件来谈。

1.这次人才房不具备大面积冲击商品房的能力

为什么我下这个结论呢？稍安勿躁。

首先，我们从可售型人才房的出生来说，从根源上搞清楚。

这是我们常见的各种名词概念：

保障性住房：与商品房概念相对，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，包括人才房、安居型商品房和公租房，也称为公共住房。

人才房：指政府提供政策支持，面向符合条件的各类人才配租配售的住房，价格为市价6折，面积段35-150㎡，可租可售，以租为主。

安居型商品房：是指政府提供政策支持，面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民配租配售的住房，价格为市价5折，面积段65-90㎡，可租可售，以售为主。

公租房：指以限定的标准和租金水平，面向中等偏低或者低收入和公共服务行业的人员出租的住房，价格为市价的3折，面积段65㎡以下。

对号入座一下就会发现，这两天公布的可售型人才房，也是公共住房的一种。

很多城市都有保障性住房，是为住房有困难的家庭提供的住房

同理可得，包括深圳之前的安居房，公租房，都是公共住房，早已有序推动至今

对商品房有多大的影响吗？

换句话说，我们听说过房价的下跌亦或是上涨，是因为公共住房的推动吗？

没有吧。

这点我们可以确定，设立可售型人才房的初衷，并不是为了弄死商品房。

想清楚这一点，很多问题就迎刃而解了。

其次，对于保障房性住房，深圳是有自己的布局。

我知道很多朋友会说，后期还会供应很多可售型人才房，经不住这么多供应量。

那是当然，对于这类保障性住房，深圳在下一盘大棋。

关于深圳2022年的商品房和公共住房的计划安排，文件比较长，用下面这两幅图就可以讲清楚。

两个信息：

一个是商品房的今年供应6万套，一个是公共住房将会供应6.5万套。

在深圳的住房十四五规划里我也跟大家解读过，

商品房占比40%，保障房含可售型人才房是大头，占比60%！

为什么会如此安排呢？

因为深圳以前的住房制度是模仿香港的，后面发现存在不少弊端。

所以最近又开始学习新加坡，商品房和保障房两条腿走路。

买得起商品房的买商品房，买不起商品房的买可售型人才房，或者排安居房，或者租公租房。

最后的情况，当然就是实现我们的终极目标——成功实现楼市双轨制。

同时体现了深圳重视人才的精神，有利于实现深圳人居者有其屋的构想，对稳定深圳房价预期也有一定的作用。

所以，为了实现我们共同富裕的大目标，深圳深谋远虑的布局，大家也是认可吧。

2.甜蜜的代价

这次的人才房，对于一些家庭收入不高的深圳人才家庭是个福音。

可以以市场价5～6折的价格买到属于自己的房子，虽然前面还有很多领军人才优先，但总归是好事的。

根据目前披露的资料来看，这个可售型人才房有点类似于共有产权房性质，具体看下图。

从这个流转条件我们也看得出来，基本是失去流通性了，没有金融属性了，就是一笔消费，而不是投资。

踏实住吧，10年内不能动了。

签订合同满10年了，想要卖房子了，把收益和政府分一分就可以

相当于这个房子是你和政府共同出资购买，如果你要卖房，好事也不是你一个人的，赚钱的部分那得分。

假设你150万买了套安居房，10年后安居房价格涨到了350万，那么你需要缴纳的增值收益=（350-150）*50%-税费（预估1万）=99万

其次，是房票。

根据这次人才房申请要求，除非你单身年满35岁，不然都是走家庭申请。

要知道，深圳还是一个非常年轻的城市，深圳人的平均年龄匀一匀只有33岁。

单身，无房，35岁以上。

单是这三个条件这都能筛掉很多人，所以很多人还是走家庭申请的。

深户，无房，3年社保，申请人和共同申请人一块，两张房票就唰一下刷出去了。

一套人才房，用掉两张房票，有点心疼。

当然还有很多人有比较极端的想法，又想占政府的便宜，又想够上商品房的快车。

这是不现实的，被查出来直接收回，离婚也没用，漏洞都堵上了。

为了生活申请这种房，就安居乐业，不要考虑商品房，纯属于给自己添堵。

最后，很多人关注的价格。

我前文说不会对商品房造成巨大的冲击力，这是实话。

但会对一部分商品房造成冲击，这也是实话。

这一部分房子，就是郊区的房子。

红山这次的人才房价格是44900元/平方米，相当于一个光明的价格买到龙华了。

那这当然会对光明的房子有影响了，毕竟购买力现在太珍贵了。

一定程度上不就降低了购买刚需商品房的积极性。

因为很多人可能就会等，一直等到适合自己的房子出来。

另一方面，对郊区的房子来说，商品房和人才房在价格上已经拉出一道界限。

越是便宜的房子，人们对价格就会越敏感，为了省钱，人们也会选择划算的人才房。

所以这就是我开头所说的，当总价越低单价越低时，商品房的价值在衰减。

说实在的，这轮人才房说完全对商品房一点冲击都没有是不可能的。

毕竟现在深圳最稀缺的就是购买力，如果人们去买人才房了，自然会减少对商品房的需求。

那你到底要不要也转去买人才房？当前的人才房，地段好的价格也不低，价格低的位置又比较偏。是买人才房还是咬牙买商品房，这些问题和个性化的条件，你们可以加我微信，我免费给大家做个咨询和诊断。

还有不理解的朋友，太敏感话题不适合公开场合聊了，可以扫码继续和我私聊。

所以现在对于有能力、有条件、可以抓住商品房的人来说

努努力垫脚够到核心区的房子，正确的选择会给你更大的回报。

毕竟，很多时候，选择比努力更重要。

最后，我想对那些对深圳楼市极度悲观的人说

如果你对深圳未来十年的房价都持否定态度，那寻找你能为之奋斗的城市才是更重要的事。

毕竟，深圳房价未来的涨跌也与你无关了。

人才房，应该给真的相信深圳，愿意为之奋斗的人。

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以上为正文，来自粤海街道周主任

我是大胡子李俊怀，没什么与众不同，但在买房这件事我已经研究了十年之久。

我把这13年对城市和房产的研究，以日为时间尺度，把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。

从第一套房子开始，我坚持用脚步丈量城市，每年团队花大量时间考察城市，我本人及团队也陆续在全国投资了多套房子，获得不小的收益。

几分钟的聊天，不能帮你暴富，但一定能避上几个小坑，欢迎扫码私聊我。

希望用我研究的理念帮大家避开房产上的坑，帮助大家能在房产投资中赚到钱，也把考察的一些文章做成了链接，感兴趣的可以点击。

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