合肥四批次供地首日75亿收官 建发、伟星“竞品质”抢地

观点网 12月23日，合肥第四批次集中供地开拍。本次共出让21宗地块，于12月23日、24日两天出让，首日出让14宗地块。

据观点新媒体了解，首日出让的14宗地块全部成交，其中2宗溢价成交，2宗进入竞品质阶段，共揽金74.54亿元。总成交面积66.98万㎡，成交规划建面147.46万㎡，成交楼面均价5055元/㎡，平均溢价率7.25%。

从报名的房企来看，国央企是主力军，民企中只有伟星、龙湖等少量民企现身。而就目前拿地的企业而言，均为地方政府平台和其他城投公司。

值得一提的是，本次土拍为合肥本年度最后一次土拍，在24日剩余7宗科研、商业等其他规划用地拍出后，合肥本年度集中供地也将宣告落幕。

截至目前，合肥2022年通过集中供地共收金约658.48亿元。

建发、伟星抢地

除包河区BH202227地块采取“价高者得+摇号”的竞买方式外，本次土拍其他涉宅地块的出让规则仍延续之前“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的方式。

其中进入竞品质阶段，也即首日热度最高的2宗地块分别为滨科城BK202208号、蜀山区SS202215号地块。

据了解，本次土拍地块报名截止后，滨科城BK202208号地块共有14家意向房企，分别为建发、伟星、招商、合肥城建(002208)、华润、中国铁建(601186)、安徽建工(600502)、中海、越秀、国贸、龙湖、保利、联发、浙江交控。蜀山区SS202215号地块也有5家房企报名，其中重复出现的企业包括建发、伟星、合肥城建三家。

最终，滨科城BK202208号地块进入投报高品质住宅方案，共10家房企参与竞品质，分别为伟星、建发、招商、国贸、和顺、联发、越秀、中海、中铁建、浙江交控，竞得人待定，成交单价居住2206万/亩，幼儿园120万/亩，绿地50万/亩，总价15.13亿元，居住楼面价15040.83元/㎡，居住总价19.35亿元，溢价率14.9%。

该地块位于滨湖科学城西藏路以东、遵义路以北，属于金融板块。地块为居住、公园绿地、幼儿园地，占地面积104.49亩（A地块居住86.91亩、B地块公园绿地5.2亩、C地块幼儿园12.38亩），容积率A地块≤2.2、C地块≤1.0，居住最高限价2206万元/亩，商品住宅（毛坯）平均备案价格27642元/㎡。

而蜀山区SS202215号地块同样进入竞品质阶段，共2家房企参与竞品质，分别为建发、伟星。总价约16亿元，居住楼面价15265.83元/㎡。

有意思的是，该地块曾在合肥第三批集中供地中流拍，原因是地块当时规划商业代建多，安置、商品住宅不分离。此后，地块由原先的商住+居住用地性质调整为纯居住地，降低了开发商拿地成本。

而在合肥三批次供地中，共成功出让21宗地块，平均溢价率7.2%。与本次土拍首日成交的平均溢价率7.25%相比，就目前情况，四批次的成交情况也并非“拖后腿”。

至于建发、伟星这两家企业，不止在本次土拍中表现积极，在整个土地市场上，也一直有所活跃。比如前几天落幕的厦门第四批集中供地中，建发以21亿元斩获湖里区06-08五缘湾片区C25地块，成交楼面价4.8万元/㎡，溢价率6.06%。

据观点指数此前发布的“1-11月房地产企业新增土地储备报告”显示，建发房产报告期内新增全口径土地储备194.23万㎡，位列房地产企业第13名。

伟星在合肥拿地则更为积极，三批次中，伟星以一己之力击败保利、龙湖等头部房企，以15%溢价率+满分竞品质最终拿下肥西一宗宅地。一、二批次中，伟星分别以11.8亿、9亿元拿下一宗地块，其中二批次的高新区GX202209号地块同样进入竞品质阶段。

回炉的地块

实际上，本次土拍原本供应的涉宅地块共有18宗。在开拍的前一天，庐阳区LY202212号、蜀山区SS202216号、高新区GX202216号、经开区JK202216号地块4宗地块因无人报名而最终被迫延期出让。

至于无人报名的原因，或许可以从合肥第三批集中供地中有所窥见。在三批次供地中，蜀山区SS202216号、经开区JK202216号地块均遭流拍。

另外，虽然高新区GX202216号地块出让面积高达220.83亩，但是该地块代建条件多，而且要求，房源每次开盘80%房源，优先销售给科大硅谷“一镇”范围内企业员工，如果所开房源一个月内未售罄，剩余房源必须面向市场销售。这对于普通人买房并不友好，也令竞得房企很难在其中盈利。

而为了能够成功出让，之前流拍过的地块也做了相应调整。尤其在毛坯限价方面，经开区JK202216号地块从29787元/㎡的毛坯限价，下调到26492元/㎡，降幅超3000元/㎡。然而最终还是没能逃脱被“冷落”的境况。

唯一回炉成功出让的地块为BH202226号地块，最终该地块由招商蛇口(001979)以总价约5.94亿元竞得，住宅单价1056万/亩，住宅楼面价9900元/㎡，溢价率0.5%。

不过说起该地块的出让过程，也可谓是“一波三折”。据悉，该地块从去年10月份开始公示，历经4次挂牌，2次调整，但是一直流拍。

去年10月首次供地时，BH202226号地块出让总面积243.42亩，其中商业用地13.97亩，幼儿园10.15亩，居住用地219.3亩，居住用地起拍价为1414万元/亩，毛坯限价19335元/㎡。地块条件优越，可惜却因配置保障性住房、代建幼儿园及商业流拍。

此后，该地块去掉了相应的配建和代建要求，先后降低起拍价以及去掉商业部分，不过在前几次供地中仍旧流拍。本次出让，该地块再次缩小，只供应了西侧较小的地块，面积约56.24亩。同时毛坯限价上调至21627元/㎡。

就上述回炉地块的情况，不难看出，合肥本次土拍甚至以往土拍都不太尽人意，对地块的反复调整也表现出向市场妥协的倾向。

而另一需要指出的是，首日出让的14宗地块中，包含2宗租赁房用地（瑶海区）、5宗安置房用地（包河2宗、瑶海1宗、新站2宗），去掉这7宗地块，实际只剩7宗可出售地块。

不过在行情上也存在一些积极的信号。政策方面，合肥近期来加大现房销售试点，从三批次的1宗地块到四批次的2宗地块，包括蜀山区SS202215号地块、包河区BH202225号地块均采取现房销售。

同时在楼市方面，于12月7日，合肥包河区发布关于《合肥市包河区房屋征收房票安置实施方案》（征求意见稿）公开征求意见的公告。包河区拟推行房票安置，购房资金原则上不低于放票金额90%。这显然对去新房库存大有利处。