溢价率超15%，楼面价登顶TOP2，南京土拍热度回升

6月19日，南京出让的3宗地均溢价成交，总成交金额22.82亿元，整体溢价率高达15.8%。

其中，容积率仅为1.01的河西南地块最受关注，最终竞价47轮，被奥体建设以总价17.4亿元拿下，成交楼面价登顶了南京楼板价TOP2。

从拿地房企来看，除河西南地块被奥体建设拿下外，其余2宗均被民企拿下，民企拿地积极性有所上升。

业内人士认为，南京土地市场热度有明显回升的原因，除了本次挂牌地块质量明显提升之外，还有楼市政策频发对新房市场带来的积极影响因素，尤其是主力板块去化速度明显提升。

南京2宗地高溢价成交

6月19日，南京公开拍卖3宗低密度宅地，涉及主城夫子庙、河西南、溧水老城区三个板块，总出让面积约6.3万㎡，总规划建面约6.58万㎡，总起始价19.7亿元。最终，3宗地块均溢价成交，分别由奥体建设、中堃置业、昱临置业斩获，总揽金约22.82亿元。

其中，夫子庙地块出让面积10926.19㎡，挂牌起始价3.82亿元，起始楼面价29135元/㎡。该地块项目设计方案报批前须征求夫子庙-秦淮风光带风景名胜区管委会意见。竞得人须在签订土地出让合同前与秦淮区政府签订《投资发展监管协议》，并接受其全程监管。经过25轮竞价，该地块被中堃置业总价4.6亿元拿下，成交楼面价35084元/㎡，溢价率高达20.42%。

容积率仅有1.01的河西南地块，出让面积46603.91㎡（含仅出让地下空间7350.38㎡），挂牌起始价15.1亿元，起始楼面价38087元/㎡。B分区出让范围为地下空间，地下空间实施方案应由河西管委会进行可行性研究，并组织专家进行技术论证后方可专项实施，同时征求建设、水务等主管部门意见，具体以审定方案为准。地块内不允许配建商业。最终竞价47轮，该地块被奥体建设以总价17.4亿元拿下，成交楼面价43888元/㎡，溢价率15.23%，成交楼面价与2016年5月葛洲坝(600068)“地王”仅差1325元/平方米，刷新了南京楼板价TOP2。

另外，溧水老城区地块出让面积12750.41㎡，挂牌起始价0.78亿元，起始楼面价5998元/㎡。经过5轮竞价，该地块被南京昱临置业0.82亿元拿下，成交楼面价6305元/㎡，溢价率5.13%。

克而瑞研究中心认为，南京本批次土地供应规模虽然小，但质量较佳，均处于热门板块，尤其是容积率仅为1.01的河西南低密宅地，市场关注度处于高位。从最终土拍结果来看，南京土地市场热度有明显回升，挂牌的3宗地均溢价成交，整体溢价率高达15.8%，不仅打破了南京2024年以来涉宅地均零溢价的尴尬，还刷新了2023年以来南京月度溢价率纪录。

克而瑞研究中心还指出，与前5月南京土拍以国企和城投托底为主的格局不同，本轮土拍民企的积极性有所提升，除河西南地块被南京奥体建设开发拿下外，其余2宗均被民企拿下，分别为昱临置业、中堃置业，民企拿地占比明显提升。

利好政策落地致主城市场升温

对于此次南京土地市场热度回升的原因，克而瑞研究中心认为，除了本次挂牌地块质量明显提升之外，还有政策频发对新房市场带来的积极影响的因素，尤其是主力“抗跌”板块去化速度明显提升。

克而瑞研究中心指出，今年以来南京扶持性政策力度明显加强，尤其是二季度以来利好政策频发：都市圈公积金互认、支持“以旧换新”、落户条件放宽、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地，力求刺激住房需求释放。从新政施行效果来看，5月份以来南京客户来访量普涨四成，尤其是核心板块来访、认购倍增。据克而瑞研究中心监测，5月南京重点监控项目周均来访量1.5万组，较4月周均增长40%，同比上升15%。其中，南京主力板块新房交易流速均迎来了显著回升。随着6月河西南等地供应稀缺低密宅地，相关板块居住能级进一步提升，板块新房销售也有望从中获益。

5月17日，央行、国家金融监管总局等部门发布通知，调整房地产信贷政策，涉及降首付比、取消利率下限、降公积金利率，现行房贷政策已经比2016年更宽松。新政出台后，南京、苏州、天津等重点城市纷纷调整供应端，挂出多宗低密宅地（容积率低于1.2），以适应当前以改善为主的新房市场。

克而瑞研究中心认为，南京此次3宗低密地块是出让时间较早的一批，有一定的风向标意义，市场关注度较高。其中，最受关注的河西南地块位于河西城市生态公园东侧，生态环境优美，教育资源优质，商业配套也十分完善，容积率仅有1.01，十分适宜打造更为高端的改善产品；主城夫子庙地块是容积率仅有1.2的纯宅地，地块比较小，起拍总价仅有3.82亿元，房企参拍资金压力较小；溧水老城区地块，处于老城核心区，配套也比较完善，容积率仅有1.02，市场也比较看好。